非银行业周报（2023年第第三十二期）：财富管理转型持续推进，个人养老金业务再次提速

行业研究 2023年9月11日 看好/维持 行业报告 房地产 分析师 陈刚 电话：010-66554028 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 房地产周报20230911：银行齐发存量房贷东利率下调细则，多个核心城市解除限购政兴策 证 券 股投资摘要： 份 有市场行情： 限本周（9.4-9.8）A股地产指数（申万房地产）涨幅-1.10%（上周2.14%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.75%（上周3.08%）；公H股（9.4-9.7）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅5.25%（上周3.30%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）司涨幅4.47%（上周0.88%），H股大盘（恒生指数）涨幅-0.98%（上周2.37%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块证表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。 券 研行业基本面： 究 报一线城市新房销售跌幅扩大但二手房销售有所改善。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~9.7）同比增长0.7%，本 告月至今（9.1~9.7）同比下滑17.5%，上月整月同比下滑11.7%；其中一线城市(4城)本月至今（9.1~9.7）同比下滑43.4%、上月整月同比下滑32.1%；二线城市(10城)本月至今（9.1~9.7）同比增长20.6%、上月整月同比增长3.4%。12城二手房成交 面积（1.1~9.8）同比增长23.9%，本月至今（9.1~9.8）同比增长0.9%，上月整月同比下滑2.3%；其中，一线城市(2城)本月至今（9.1~9.8）同比增长6.7%，上月整月同比下滑13.4%；二线城市(6城)本月至今（9.1~9.8）同比下滑9.2%，上月整月同比下滑3.9%。 土地市场持续弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.9.3）成交土地建面同比下滑21.9%，上周累计 同比下滑21.7%；本周100大中城市（8.28~9.3）土地成交溢价率3.5%，上周4.2%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.9.3）土地成交总价同比下滑25.5%，上周累计同比下滑24.9%。 内债融资明显走弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~9.10）累计同比下滑8.4%，9月（9.1~9.10）同比下滑79.8%。 国有大中型银行齐发存量房贷利率下调细则，一二线城市持续放松限购措施。9月7日，国有大中型银行齐发存量房贷利率下调细则，首套房贷利率将于9月25日批量调整。此外，上周还有沈阳、南京、大连、合肥、兰州等核心城市取消限制性购房政策。 投资策略： 我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松，随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。自八月底三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之 后，已经有超过20个城市执行“认房不认贷”政策，诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230911：银行齐发存量房贷利率下调细则，多个核心城市解除限购政策 目录 1.市场行情(2023.9.4~2023.9.10)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2023.9.7)7 2.1新房累计成交面积同比8 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2023.9.8)9 3.1二手房累计成交面积同比10 3.2二手房月度成交面积同比11 4.土地市场(截至2023.9.3)11 4.1成交土地规划建筑面积同比12 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.内债融资情况(截至2023.9.10)14 5.1境内地产债发行规模14 6.政策要闻(2023.9.4~2023.9.10)15 7.投资策略16 8.风险提示16 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜7 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：28城商品房成交面积日累计值8 图11：28城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：28城商品房月成交面积同比9 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230911：银行齐发存量房贷利率下调细则，多个核心城市解除限购政策 图15：12二手房成交面积日累计值10 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比11 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率13 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比15 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.5.28）14 表7：本周主要地产要闻梳理15 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230911：银行齐发存量房贷利率下调细则，多个核心城市解除限购政策 1.市场行情(2023.9.4~2023.9.10) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/09/08) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2709.2 -1.10% 2.14% 1.36% 中证A股 3193.7 -0.75% 3.08% -6.26% 沪深300 3740.0 -1.36% 2.22% -5.64% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/09/07) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1752.9 5.25% 3.30% -9.35% 恒生物业服务及管理指数 2374.6 4.47% 0.88% -9.35% 恒生指数 18202.1 -0.98% 2.37% -9.17% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230911：银行齐发存量房贷利率下调细则，多个核心城市解除限购政策 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230911：银行齐发存量房贷利率下调细则，多个核心城市解除限购政策 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2023.9.7) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230911：银行齐发存量房贷利率下调细则，多个核心城市解除限购政策 表3：新房成交面积同比 28城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 0.7% 8.1% -0.8% -1.8% 本月至今累计同比 -17.5% -43.4% 20.6% -41.3% 上月同比 -11.7% -32.1% 3.4% -15.6% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230911：银行齐发存量房贷利率下调细则，多个核心城市解除限购政策 2.1新房累计成交面积同比 图10：28城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：28城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230911：银行齐发存量房贷利率下调细则，多个核心城市解除限购政策 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2023.9.8) 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 23.9% 14.1% 26.1% 33.2% 本月至今累计同比 0.9% 6.7% -9.2% 18.8% 上月同比 -2.3% -13.4% -3.9% 18.4% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230911：银行齐发存量房贷利率下调细则，多个核心城市解除限购政策 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230911：银行齐发存量房贷利率下调细则，多个核心城市解除限购政策 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2023.9.3)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) -21.9% 5.0% -21.7% -23.8% 成交建面:本年累计同比(上周) -21.7% 1.0% -21.9% -23.1% 成交土地溢价率(本周) 3.5% 0.0% 4.0% 2.6% 成交土地溢价率(上周) 4.2% 1.7% 2.3% 9.1% 成交土地总价:本年累计同比