中国银河“总量和政策”团队联合解读：如何理解近期地产政策加速松绑及其影响？

如何理解近期地产政策加速松绑及其影响？ 核心要点： ——中国银河“总量和政策”团队联合解读 1.政策综述：8月25日住建部、人民银行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，之后重点城市也陆续发布 “认房不认贷”的通知。8月31日人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》两个文件，不再区分“限购”和“不限购”城市，将首套和二套住房贷款的最低首付比例下限统一为不低于20%和30%；二套住房利率政策下限调整为LPR+20BP，首套住房利率政策下限仍为LPR-20BP。 2.存量按揭利率调整，重点解决新增房贷利率与存量利率差距大问题，对银行息差和利润影响可控。LPR加点幅度较多阶段集中在2017年7月至2022年6月，期间累计净增贷款规模为18.76万亿元，占同口径金融机构人 民币贷款增量比重为20.44%。假设未有调整月供周期，测算加权平均利率为5.49%，与增量贷款利率（4.11%）拉开差距，调降存量利率的必要性提升。假设统一下调30BP、50BP、100BP，对银行净息差的影响分别是-0.34BP、-0.53BP、-3.28BP，对银行净利润的影响分别是-0.19%、-0.3%、 -1.86%。高利率除影响地产销量外，也会制约投资和消费。假设100万按揭贷款利率下调100BP，预计节约月供558元，拓展到所有需要调整的存量房贷，第一年累计节约利息约1866亿元，同时提前还款率下降大约释放资金1.7万亿元，假设居民消费意愿为25%左右，累计用于消费的资金为4687.6亿元，带动社会零售消费品总额增长约1.77%。 3.“认房不认贷”主要受益群体有两类：本地置换群体、在本地购首套房但在外地有贷款记录的异地刚需群体。截至2023年8月30日，全国有9个重点城市执行“认房又认贷”，包括北京、上海、厦门、西安等，考虑到政策时 滞，也将广州和深圳也纳入列表。2021年以上10个城市（不含厦门）的商品住宅销售面积1.58亿方。且由于高能级城市存量房市场较活跃，根据我们测算，以上10个城市新房和二手房成交面积合计为2.4亿方。假设全面执行“认房不认贷”，按照一线城市和非一线城市受益于此次“认房不认贷”的成交面积占总成交面积的比例分别为60%、30%来估算，我们测算出以上10个城市新建商品住宅和二手房成交面积合计或增加42.1%至34741万方。 4.综上，预计认房不认贷和存量房贷利率下行两项政策在2023年和2024年分别拉动GDP上行0.17%和0.18%。虽然幅度不大，但由于是增量拉动，也就意味着房地产持续下行势头得以遏制，房地产流动性逐步好转，带动 市场信心逐步恢复。信心对于当前经济复苏而言极其重要。 5.历次重大利好政策对市场的催化效果：历史上房地产利好政策有8轮，其中3轮在短期内对销售面积有提振效果，4轮短期内对于平均房价有提振效果。对于A股市场而言，历次地产放松政策的短期影响并不十分显著， 但适当拉长时间维度，仍有助于推动市场整体回暖，其中对银行业行情的效果较为明显，对地产产业链尤其是钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产、家电等也有提振效果。 分析师 首席经济学家：章俊 ：010-80928096 ：zhangjun_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070003 宏观分析师：高明 ：010-80927606 ：gaoming_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130522120001 策略分析师：杨超 ：010-80927696 ：yangchao_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130522030004 宏观分析师：许冬石 ：010-83574134 ：xudongshi@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130515030003 银行业分析师：张一纬 ：010-80927617 ：zhangyiwei_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130519010001 房地产分析师：胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 风险提示： 1.国内政策时滞的风险 2.海外经济衰退的风险 总量专题报告 2023年09月01日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 目录 一、房地产政策对宏观经济的影响3 二、存量按揭利率调整的影响测算7 三、“认房不认贷”措施的影响测算10 四、房地产利好政策的市场效应13 （一）当前房地产周期所处的位置13 （二）历次重要房地产利好调控政策的效果18 （三）房地产调控政策对A股市场的影响19 7月24日中央政治局会议要求下半年经济工作要加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解。目前扩大内需的政策组合正在陆续出台。货币政策方面，MLF收益率在6月、8月分别调降10BP、15BP，1年期LPR在6月、8月都调降10BP，5年期LPR只在6月调降10BP；截止2023Q2金融机构贷款加权平均利率再次降至历史低位。财政政策方面，8月28日十四届全国人大常委会第�次会议明确“专项债9月底前发行完毕、10月底前力争资金使用完毕、研究扩大专项债投向和用作资本金范围”。资本市场方面，8月27日出台了证券交易印花税减半、优化IPO节奏与再融资机制、限制减持、调降融资保证金等措施；同时明确了“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。 对于房地产市场，7月24日中央政治局在“防范化解重点领域风险”的部分提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。8月下旬重要政策开始出台。 8月25日住建部、人民银行、金融监管总局联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此次通知主要有两方面作用：一是在居民购房时，银行业金融机构对于首套房的认定门槛下降，贷款记录不再作为首套房认定的标准，仅需满足家庭在当地城市名下无房即可执行首套住房信贷政策；二是通知提到政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，便于地方因城施策，各地具有自主选用的空间。此通知发布5日后，广州和深圳陆续发布通知实行“认房不认贷”。 8月31日，人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二套住房利率政策下限调整为相应期限LPR+20BP；首套住房利率政策下限仍为相应期限LPR-20BP。 一、房地产政策对宏观经济的影响 如果没有政策调整，房地产投资可能持续低位运行。房地产投资增速在2022年同比下降 10.0%的基础上，2023年1-7月又同比下降8.5%。新开工面积增速领先房地产投资增速大约 2.5年左右，但在2022年下降39.4%的基础上，2023年1-7月又同比下降24.5%，预示房地产投资将持续下行。 房地产行业持续低迷，首先会直接影响固定资产投资增速，并导致工业品库存周期见底而不回升。截止2023年7月房地产开发投资要占固定资产投资总额的24.6%，房地产行业是 中国工业最重要的需求来源之一，因此也是库存周期的主要驱动力。图3显示房地产销售面积 增速领先于库存周期约12个月。房地产销售持续低迷，可能会导致库存周期见底但不回升。 房地产开发投资：年度同比 商品房销售面积：年度同比 图1.房地产销售与开发投资增速都处于历史低位（%）图2.土地购置面积增速与房屋新开工面积增速（%） 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 -10.0 -20.0 -30.0 80.0 本年购置土地面积:累计同比%房屋新开工面积:累计同比% 60.0 40.0 20.0 0.0 -20.0 -40.0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2002-07 2003-07 2004-07 2005-07 2006-07 2007-07 2008-07 2009-07 2010-07 2011-07 2012-07 2013-07 2014-07 2015-07 2016-07 2017-07 2018-07 2019-07 2020-07 2021-07 2022-07 2023-07 -60.0 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 房地产行业持续低迷，会加重地方政府财政收入压力，加剧地方政府债务问题，限制财政政策空间。全国住宅销售面积增速在2022年下降26.8%的基础上，2023年1-7月又同比下降4.3%，这也导致土地购置面积增速明显下降，以及土地出让收入在2022年同比下降23.3%的基础上，2023年1-7月又下降19.1%，这又会对地方政府的收支平衡进而基建投资形成制约。 图3.住宅销售面积增速大约领先库存周期12个月（%）图4.土地出让收入在2022年至2023年都出现大幅下降（%） 120.0 100.0 80.0 中国:商品房销售面积:住宅:累计同比:+12月 工业企业:产成品存货:累计同比 30.0 120.0 100.0 80.0 土地使用权出让收入:累计同比 土地使用权出让金收入安排的支出:累计同比 60.060.0 40.040.0 20.020.0 0.00.0 -20.0-20.0 -06 6 -07 1 -40.0-40.0 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 房地产行业持续低迷，会影响民营企业的信心与投资意愿。房地产行业持续性低迷会加剧内需不足，叠加外需下行与逆全球化趋势强化，2023年1-7月民间固定资产投资同比下降-0.5%，出现负值，占固定资产投资比重降至52.3%（去年同期为55.7%，最高在2015年为65%以上）；制造业投资1-7月累计同比5.7%（2022年为9.1%），也出现降速。 房地产行业持续低迷，会影响居民消费的能力与意愿。截止2023年7月，70个大中城市二手住宅价格指数同比增速降至-3.1%，其中一二三线分别为-1.4%、-2.7%、-3.5%，全部转负。这会导致居民部门收入增长预期与房地产增值预期下降，消费和购房的能力、意愿都受到影响。此外，房地产产业链相关的家具、家电、家装等方面消费也受到影响。 图5：固定资产投资各部分也都出现降速（%）图6：70个大中城市二手住宅价格指数：一线城市出现负值 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 -07 -10.0 一线城市三 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 房地产行业持续低迷，还会影响货币政策的整体效果。个人住房贷款加权平均利率已再次降至历史低位，根据经验这有助于稳定住房销售。但由于目前通胀率为负，实际利率被动升高，货币政策驱动信用扩张的效果明显受限，因此居民购房与消费意愿尚未明显改善。 图7.房贷利率已降至历史地位，但住房销售增速尚未回升图