金 融 街：2023年半年度报告

2023年半年度报告 2023年8月31日 目录 第一节重要提示.......................................................................................................2第二节公司简介.......................................................................................................3第三节主要会计数据和财务指标摘要...................................................................4第四节董事会报告...................................................................................................6第五节公司治理.....................................................................................................26第六节环境和社会责任.........................................................................................27第七节重要事项.....................................................................................................28第八节股份变动及股东情况.................................................................................36第九节债券相关情况.............................................................................................40第十节财务会计报告.............................................................................................45第十一节备查文件目录.......................................................................................177 第一节重要提示 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 本公司董事长高靓、总经理盛华平、财务总监张梅华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确、完整。 公司本报告期不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本公司半年度财务报告未经审计。 公司半年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，提示投资者及相关人士注意，具体内容敬请查阅第四节“董事会报告”部分。 第二节公司简介 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1．公司联系方式 报告期内，公司注册地址、办公地址、邮政编码、公司网址、电子信箱均无变化，具体可参见公司2022年年度报告。 2．信息披露及备置地点 报告期内，公司选定的信息披露报纸的名称、登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址、公司半年度报告备置地点均无变化，具体可参见公司2022年年度报告。 第三节主要会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 二、非经常性损益项目及金额 单位：元 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 报告期内，公司不存在将根据《公开发行证券公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第四节董事会报告 一、经营形势分析 （一）行业发展形势 1．行业政策变化分析 2023年上半年，中央在坚持“房住不炒”总基调下，继续强调要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作”等。各部委积极响应中央要求，加速落地“稳预期”、“防风险”、“促转型”等稳定市场的相关举措；地方政府因城施策优化调整房地产调控政策，超百省市（县）优化房地产调控政策超300次。然而，房地产市场恢复尚需时间过程，上半年尤其是二季度，房地产市场形势仍然严峻。 2．全国市场形势分析 根据国家统计局数据，2023年上半年，全国商品房销售面积为6.0亿平米，同比下降5.3%，其中，一季度全国商品房销售面积同比下降1.8%，二季度全国商品房销售面积同比下降21.9%；全国商品房销售金额为6.3万亿元，同比上升1.1%，其中，一季度全国商品房销售金额同比上升4.1%，二季度全国商品房销售金额同比下降10.6%。 根据中国指数研究院数据，2023年上半年，百城住宅价格同比持平，进入二季度，市场恢复节奏放缓，5月份以来百城住宅价格环比由涨转跌并延续跌势。分城市看，2023年上半年，一线城市百城新建住宅价格累计下跌0.09%，涨幅较去年同期下降0.49个百分点；二线城市百城新建住宅价格累计下跌0.06%，涨幅较去年同期下降0.28个百分点；三四线城市百城新建住宅价格累计下跌0.22%，涨幅较去年同期下降0.09个百分点。 根据中国指数研究院数据，2023年上半年，全国300个城市住宅用地成交面积为1.4亿平方米，同比下降32.1%，成交面积降至2007年以来同期最低水平；全国300个城市住宅用地成交出让金为1.0万亿元，同比下降20.4%。 3．公司进入重点城市市场分析 根据中国指数研究院数据，2023年上半年，公司所进入的上述城市商品住宅销售面积同比上升17.1%，商品住宅销售金额同比上升21.9%。 根据中国指数研究院数据，2023年上半年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降19.9%，成交金额同比下降7.7%。 根据世邦魏理仕和WIND数据，2023年上半年，北京优质写字楼空置率为19.6%，较去年同期提高1.8百分点；优质写字楼租金为301.8元/平米/月，较去年同期下降2.9%；上海优质写字楼空置率为18.7%，较去年同期提高3.3个百分点；优质写字楼租金272.6元/平米/月，较去年同期下降2.2%。 （二）公司经营策略 1．公司经营管理回顾 报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划未来”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作： （1）围绕经营抓党建，助力企业健康发展。报告期内，公司党委结合工作实际，进一步将党建工作的独特优势转化为公司发展动力。一是以提升基层党组织组织力为重点，积极落实西城区“红墙先锋工程”和“双提升”工程工作要求，同时将“双提升”相关工作任务纳入绩效考核，保证工作任务有序推进；二是持续探索党建工作与生产经营的结合点，通过组建“党员先锋队”，开展党支部书记认领急、难、险、重任务，组织技能比拼大赛等多种形式，助力重要工作节点、推进重点问题解决，以党建助经营、促发展；三是贯彻全面从严治党工作要求，层层签订全面从严治党责任清单，层层传导压力，层层压实责任，进一步推动全面从严治党走深走实。 （2）紧跟政策和市场，加快项目销售去化。报告期内，面对依然严峻的外部环境，公司紧跟政策与市场，严格执行“销售周调度”机制，从市场供应、销售流速、未来竞争预判等多维度关注销售进展，及时调整各项目营销策略与价格体系；管理决策不过夜，第一时间响应市场变化与客户需求，积极促进项目销售去化。2023年上半年，公司实现销售签约额约157.7亿元，同比增长35%；实现销售签约面积约72.3万平米，同比增长44%。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约152.3亿元（销售面积69.2万平米）；商务产品实现销售签约额约5.4亿元（销售面积3.1万平米）。 （3）坚守现金流安全，确保公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流安全作为经营工作的首要任务。一是紧抓销售签约回款，密切关注政策与市场情况，积极促进项目销售签约和回款，2023年上半年，公司经营活动现金流净额为55.5亿元，现金短债比、剔除预收款资产负债率达标，净负债率持续降低；二是严格落实年度工程资金计划，动态评估实际资金收支状况，严控工程资金支出；三是有序推进直接融资，通过发行CMBS、公司债券、中期票据和供应链产品，为公司募集期限合理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全。 （4）强品质、保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司将“强品质”、“保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是深入开展第三方过程质量评估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，公司在建项目品控水平持续提升；二是实时关注项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程、品控管理流程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现。 （5）把握市场窗口期，资管业务增长较好。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块调整招商策略，挖掘客户资源，提高交付标准，金融街中心、金融街月坛中心出租率和租金保持较高水平，上海融悦中心顺利签约重点客户；商业板块持续优化成熟商业项目运营，加速新项目招商，北京金融街购物中心、金树街出租率保持高位，客流量、销售额实现较快增长，重庆磁器口打造沉浸式商业运营，客流量和销售额增长迅速；酒店和文旅板块抓住旅游出行窗口期，入住率、客流量和营业收入较去年同期增长明显。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约11.3亿元，同比增长20%；实现息税前利润约6.5亿元，同比增长33%。 （6）精细化产品管理，强化产品成本控制。报告期内，公司一是开展开发项目产品复盘，从产品定位、产品设计、操盘策略等维度，对影响项目经营的关键要素进行总结；二是强化成本规 划和实施，通过制定技术管理措施及控制要点、限额指标等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经营效益；三是强化动态成本管控，及时、准确反馈项目成本变化，及时采取成本管控措施。 （7）加强改革与优化，持续提升管理效率。报告期内，公司结合行业市场变化和公司战略转型升级的需要，一是按照“控总量、调结构、年轻化、优机制”的原则，全面盘点公司人力资源，明确人才战略定位，梳理人才发展目标，制定未来人力资源战略规划；二是推动业务整合与组织架构调整，确保公司业务布局、资源结构与战略规划、业务发展相匹配，不断提升管理效率；三是持续优化完善管理机制，强化竞争导向的绩效评价，适应新形势下的行业发展要求。 （8）强化依法合规经营，保障公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，密切关注工期建设、成本控制、产品交付等重点领域可能出现的风险点，及时预警并实施管理；根据市场形势发展，加强对财务稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；结合公司经营管理重点，完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。 2．公司经营管理展望 2023年7月24日召开的中共中央政治局会议指出：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 房地产行业政策纾解侧重防控风险、稳定预期。2023年下半年，公司将坚定稳健发展的战略定力，加快项目销售签约