新城控股：新城控股2023年半年度报告
公司简称：新城控股 新城控股集团股份有限公司2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人王晓松、主管会计工作负责人王晓松及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且将影响公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..............................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标...........................................................................................................5第三节管理层讨论与分析.......................................................................................................................8第四节公司治理.....................................................................................................................................35第五节环境与社会责任.........................................................................................................................37第六节重要事项.....................................................................................................................................39第七节股份变动及股东情况.................................................................................................................57第八节优先股相关情况.........................................................................................................................60第九节债券相关情况.............................................................................................................................61第十节财务报告.....................................................................................................................................66 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司的主营业务情况 公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国147个城市。 公司地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。其中，住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分，风格维度上包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。报告期内，在行业下行的背景下，公司住宅地产开发业务在立足于长三角地区基本点的同时，持续聚焦深耕区域和优势板块，不断优化公司产品与服务。 随着中国经济的持续增长，商品和服务极大丰富，居民收入和消费水平不断提升，消费需求快速释放，良好的外部环境为购物中心经营和快速发展提供了“沃土”。2012年，随着公司常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场的相继亮相，公司主营业务由住宅地产开发业务向外延展进商业地产开发业务，正式拉开新城“吾悦”的发展版图，也开启了新城商业的逐梦之路。公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。 作为体验式商业的代表，公司商业地产品牌“吾悦广场”打破传统业态规划布局，通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。十多年来，公司85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，进入了覆盖全国GDP 80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应，并用专业的力量，让每一位关联者收获幸福。报告期内，公司商业秉持“让商业空间更有价值”的愿景，从“持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容孵化与投资”出发，灵活匹配商业模块，沉淀共创工作能力，为打造个性化、有特色、有价值的商业空间，精准引导产品创新方向。通过同行对标，提质增效，价值挖掘，创新突破，做到“相同品质更低成本，相同成本更高品质”。同时吾悦广场回应时代，致力于创新消费场景，满足不断升级的消费需求，更坚持“寻味城市、链接情感”，创造人文、环境、文化于一体的商业空间体验，让商业拥有灵魂，与万千消费者共情。 结合当前经济形势和国内购物中心经营现状，新城商业深度运营，面向未来，回归本质，从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，从而构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。 （二）行业情况 房地产市场是我国经济建设的重要组成部分。报告期内，中央多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。各地也在积极落实“因城施策”，多措并举支持房地产市场平稳健康发展。同时，各城市改善需求端的政策也逐渐推出，销售略有改善。上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。 市场方面，随着社会经济活动的全面恢复，房企供应低位回升，上半年中国房地产市场整体表现为“先扬后抑”，住宅销售市场小幅升温，但在市场积压需求的释放后，市场回落较快，房企仍存在较大的销售压力。根据国家统计局数据，上半年商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中，住宅销售面积下降2.8%；商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中，住宅销售额增长3.7%。截至6月末，商品房待售面积64,159万平方米，同比增长17.0%，其中，住宅待售面积增长18.0%。 2023年上半年，房地产开发企业到位资金68,797亿元，同比下降9.8%，其中，国内贷款8,691亿元，下降11.1%；利用外资28亿元，下降49.1%；自筹资金20,561亿元，下降23.4%；定金及预收款24,275亿元，下降0.9%；个人按揭贷款12,429亿元，增长2.7%。由于房企资金压力、存量项目建安工程压力均较大，土地购置仍处于较低水平，房地产开发投资在上半年低位盘整。在楼市弱复苏背景下，房企拿地保持谨慎。上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%,其中，住宅投资44,439亿元，下降7.3%。 当前，城市和房企的分化越来越大。首先是城市间的分化，不同于被房企聚焦的一、二线核心城市，大部分三、四线城市并没有赶上上半年“小阳春”的行情。其次是房企间的分化，央企和地方国企有明显融资优势，较强的交付能力也使得其销售更具优势，步入正向发展轨道。受信用事件及交付纠纷的影响，民企普遍在融资及销售端承压。再次是土地市场的分化，因房企将拿地策略转向聚焦一、二线城市，一、二线城市也纷纷上架优质地块，导致土拍行情逐步向好，但更多的非热点城市的土拍市场较为惨淡。最后是项目间的分化，一个城市内部，有项目因为所处板块有产业及未来规划，有价格倒挂，销售火爆，去化稳定；而部分项目乏人问津，这或将成为未来楼市的常态。 2023年上半年，房地产行业整体市场虽有转暖，但仍有待继续恢复，行业信心、市场需求和购买力有待继续提升。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司在报告期内的核心竞争力相较202
