销售投资进一步聚焦，经营持续改善

2023年8月30日，公司发布2023年中期业绩：营收1369.8亿元， 同比+23.7%；归母净利润122.2亿元，同比+12.7%。 营收及归母净利润稳步增长，毛利率正筑底企稳。公司2023年上半年竣工结转规模上升，维持营收规模增长；归母净利润增速低 于营收增速，主因是结算的主要是2021年上半年之前拿地的项目，毛利率水平较低。上半年公司毛利率同比下降4.26ppt至21.29%。虽然当前毛利率承压，但已经位于底部区间，当前正筑底企稳，预计在2024年毛利率将有所回升。 销售行业第一，核心城市深耕效果凸显。公司2023上半年实现签 约金额2368亿元，同比+12.7%，增速优于同期克而瑞TOP10房企的4.9%，且总销售金额排名稳居行业第一。上半年核心38城销售金额占比87%，同比提升8ppt。公司在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三，深耕效果显著。 加大拓展力度，聚焦核心城市和商品住宅。2023年上半年，公司 人民币(元)成交金额(百万元) 拿地总金额709亿元，同比+17%，位列中指院拿地金额排名第二； 拿地计容建面385万方，同比-7%。上半年，公司在核心38城的拓展金额和拓展面积占比分别为99%和95%，同比分别提升9ppt和21ppt，投资进一步聚焦；公司新拓货值中住宅占比95%，补货质量更高，流动性更强。 财务结构持续优化，融资成本不断下行。截至2023年中期，公司 扣除预收款的资产负债率为65.3%，净负债率为63.1%，较期初分别下降3.2ppt和0.5ppt，现金短债比为1.38x，三道红线持续稳居绿档。上半年公司综合融资成本约3.73%，较年初下降19bp，处于业内领先水平。 基于公司稳健的销售和投资表现，预计全年业绩能够实现同比增长。我们维持此前的盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为 227.1亿元、279.3亿元和320.3亿元，同比增速分别为23.8%、 23.0%和14.7%。公司股票现价对应PE估值为7.8x、6.3x、5.5x，维持“买入”评级。 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧 19.00 18.0017.0016.0015.0014.0013.0012.00 220830 成交金额保利发展沪深300 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 附录：三张报表预测摘要损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 2020 2021 2022 2023E 2024E2025E 主营业务收入 243,208 285,024 281,108 315,190 343,986 381,854 货币资金 146,008 171,384 176,537 181,492 187,371195,403 增长率 17.2% -1.4% 12.1% 9.1% 11.0% 应收款项 155,697 161,042 161,480 172,549 188,300209,043 主营业务成本 -163,951 -208,631 -219,228 -243,316 -258,902 -285,921 存货 741,475 809,656 877,893 932,521 980,8381,070,930 %销售收入 67.4% 73.2% 78.0% 77.2% 75.3% 74.9% 其他流动资产 94,838 105,957 85,675 101,614 107,133114,482 毛利 79,257 76,393 61,880 71,874 85,084 95,932 流动资产 1,138,0171,248,0401,301,5861,388,1771,463,6411,589,857 %销售收入 32.6% 26.8% 22.0% 22.8% 24.7% 25.1% %总资产 90.9% 89.1% 88.5% 88.6% 88.6%88.9% 营业税金及附加 -18,495 -15,685 -13,121 -15,760 -17,199 -19,093 长期投资 96,443 125,562 139,135 147,526 156,490166,072 %销售收入 7.6% 5.5% 4.7% 5.0% 5.0% 5.0% 固定资产 8,205 11,846 10,718 11,230 11,79012,403 销售费用 -6,877 -7,384 -7,530 -8,283 -9,407 -10,347 %总资产 0.7% 0.8% 0.7% 0.7% 0.7%0.7% %销售收入 2.8% 2.6% 2.7% 2.6% 2.7% 2.7% 无形资产 1,056 969 807 938 1,0631,183 管理费用 -4,315 -5,434 -4,744 -5,218 -6,087 -6,695 非流动资产 113,357 151,893 168,879 177,901 187,567197,718 %销售收入 1.8% 1.9% 1.7% 1.7% 1.8% 1.8% %总资产 9.1% 10.9% 11.5% 11.4% 11.4%11.1% 研发费用 -1,260 -1,436 -1,238 -1,261 -1,376 -1,527 资产总计 1,251,3751,399,9331,470,4641,566,0781,651,2081,787,575 %销售收入 0.5% 0.5% 0.4% 0.4% 0.4% 0.4% 短期借款 64,576 64,668 81,145 87,942 92,339115,649 息税前利润（EBIT） 48,309 46,455 35,246 41,352 51,015 58,270 应付款项 292,004 287,011 297,939 319,702 326,851351,996 %销售收入 19.9% 16.3% 12.5% 13.1% 14.8% 15.3% 其他流动负债 395,178 467,138 463,197 491,274 518,729554,762 财务费用 -3,160 -3,386 -3,686 -4,208 -4,400 -4,744 流动负债 751,758 818,817 842,280 898,918 937,9191,022,406 %销售收入 1.3% 1.2% 1.3% 1.3% 1.3% 1.2% 长期贷款 207,160 231,904 242,482 254,607 267,337280,704 资产减值损失 779 -58 -1,277 -747 -825 -682 其他长期负债 25,819 46,298 63,510 64,779 66,71669,147 公允价值变动收益 53 246 -142 0 0 0 负债 984,7371,097,0191,148,2731,218,3031,271,9721,372,258 投资收益 6,141 6,211 4,201 4,922 5,191 5,710 普通股股东权益 180,231 195,561 196,264 212,163 231,714254,137 %税前利润 11.7% 12.4% 11.9% 11.6% 10.0% 9.6% 其中：股本 11,968 11,970 11,970 11,970 11,97011,970 营业利润营业利润率营业外收支 52,26521.5%273 49,67017.4%365 34,69312.3%607 41,67113.2%668 51,33314.9%735 58,90615.4%808 未分配利润少数股东权益负债股东权益合计 124,468141,052151,544167,442186,994209,416 86,407107,354125,927135,612147,522161,181 1,251,3751,399,9331,470,4641,566,0781,651,2081,787,575 税前利润利润率 52,538 21.6% 50,035 17.6% 35,301 12.6% 42,339 13.4% 52,068 15.1% 59,714 15.6% 比率分析 所得税 -12,490 -12,845 -8,290 -9,942 -12,227 -14,022 2020 2021 2022 2023E 2024E2025E 所得税率 23.8% 25.7% 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 每股指标 净利润 40,048 37,189 27,011 32,396 39,841 45,692 每股收益 2.419 2.288 1.533 1.897 2.3332.676 少数股东损益 11,100 9,802 8,664 9,685 11,910 13,659 每股净资产 15.060 16.337 16.396 17.724 19.35721.230 归属于母公司的净利润 28,948 27,388 18,347 22,712 27,931 32,033 每股经营现金净流 1.266 0.881 0.620 0.181 0.537-0.806 净利率 11.9% 9.6% 6.5% 7.2% 8.1% 8.4% 每股股利 0.730 0.580 0.450 0.569 0.7000.803 现金流量表（人民币百万元） 回报率净资产收益率 16.06% 14.00% 9.35% 10.70% 12.05%12.60% 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 总资产收益率 2.31% 1.96% 1.25% 1.45% 1.69%1.79% 净利润 40,048 37,189 27,011 32,396 39,841 45,692 投入资本收益率 6.53% 5.38% 3.83% 4.21% 4.86%5.07% 少数股东损益 11,100 9,802 8,664 9,685 11,910 13,659 增长率 非现金支出 516 2,163 3,576 1,590 1,715 1,623 主营业务收入增长率 3.06% 17.19% -1.37% 12.12% 9.14%11.01% 非经营收益 -3,347 -2,866 -1,413 752 678 719 EBIT增长率 -2.84% -3.84% -24.13% 17.32% 23.37%14.22% 营运资金变动 -22,067 -25,935 -21,751 -32,568 -35,808 -57,687 净利润增长率 3.54% -5.39% -33.01% 23.79% 22.98%14.69% 经营活动现金净流 15,150 10,551 7,422 2,172 6,427 -9,654 总资产增长率 21.12% 11.87% 5.04% 6.50% 5.44%8.26% 资本开支 621 -135 -106 -435 -478 -516 资产管理能力 投资 -9,039 -18,677 -4,475 -8,391 -8,964 -9,582 应收账款周转天数 3.2 3.6 4.7 4.8 4.84.8 其他 1,490 -1,174 5,218 4,922 5,191 5,710 存货周转天数 1,475.4 1,356.9 1,404.8 1,400.0 1,385.01,370.0 投资活动现金净流 -6,927 -19,987 637 -3,904 -4,252 -4,389 应付账款周转天数 269.3 233.3 243.2 240.0 228.0216.6 股权募资 7,929 21,338 2,674 0 0 0 固定资产周转天数 11.5