民企跟踪：新城控股还有多少“安全垫”

民企跟踪：新城控股还有多少“安全垫” YY团队2023/8/23 摘要： 民营地产在本轮行业下行中销售和融资两端失血，新城也未能幸免于难，目前发债主要靠央地帮扶，未恢复纯信用债再融 资，市场对公司流动性担忧犹存。为分析新城控股现阶段的偿债 安全垫，本文尝试解决以下问题： （1）表内外综合债务压力怎么样？ （2）吾悦广场经营状况如何？可带来多少净租金收入？估值合理吗？还有多少融资空间？ （3）住宅开发业务表现？有多少可售土储？资产质量如何？来自高能级城市项目托底货值有多少？ 主要结论如下： （1）表内外有息负债：持续降债务，22年末有息债务规模 777.5亿元，全年减少188.3亿元。表内银行借款占六成，多为带抵质押借款，预计较稳定。但现金短债比下滑至0.69，短期偿债能力弱化。测算得到表外债务规模约101.5亿元~128.8亿元，纳入计算后剔预负债率超出红线（72.9%~73.8%）、净负债率未超 （63.1%~66.1%）。目前已渡过偿债高峰，23年年内仅有19.23亿元ABS+10.6亿元境内债到期，压力不大；24年共有20.2亿元境内债+8亿美元债行权到期，分布较均匀。 （2）吾悦广场：跟踪来看，吾悦广场仍采取下沉策略，新开 业商场“轻资产”占比提升。整体经营较稳定，单位坪效和出租率指标一升一降，反映“空间运营”转向“用户运营”的深度运营思路，分情形预测23年全年可带来的净租金收入在55亿~83亿元。经验证，目前账面估值未存在高估。融资空间方面，追溯到22年末无融资痕迹、且开业一年以上的自持吾悦广场有46座，接 近公司披露的50座，按三种方式测算融资空间在110-208亿元。 近期研究： 商业估值套路观察：新城控股是如何提升估值的-2022/05/05 新城：商业与住宅两架马车-2021/11/21 新城控股集团股份有限公司 ——“双轮驱动”是否更快更稳？-2020/9/23 （3）住宅开发业务：新城在房开业务上也在缩减投资，土储 规模收缩。目前土储近一半位于低能级城市，行业下行去化压力增加，反映为土储收缩的同时，住宅项目已竣工待售面积却逐年攀升，且销售端持续失血，构成当前主要担忧点。我们尝试还原了可售土储规模，并在短期托底视角下，测算新城位于一线和新一线城市的剩余权益可售货值约242亿元，假设其中20%~30%的年内可调拨回集团，预计年内销售现金回笼至集团约为48~73亿元。 综上，通过对比债务端支出和短期偿债来源，得益于吾悦广 场现金流和融资空间的补充，公司短期偿债来源对于短期债务仍可实现覆盖，但从公司债券到期前举集团之力调拨资金还债的传言来看，公司流动性仍偏紧，且目前金融机构信心未恢复、销售端未止血，还需要且行且观察。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信： 2