上实发展：上实发展2023年半年度报告

公司代码：600748债券代码：155364 上海实业发展股份有限公司2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人曾明、主管会计工作负责人徐晓冰及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 关于风险提示的描述，敬请查阅公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论段落及该章节第五点“其他披露事项”中的（一）“可能面对的风险”段落相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..............................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标...........................................................................................................5第三节管理层讨论与分析.......................................................................................................................8第四节公司治理.....................................................................................................................................18第五节环境与社会责任.........................................................................................................................21第六节重要事项.....................................................................................................................................22第七节股份变动及股东情况.................................................................................................................30第八节优先股相关情况.........................................................................................................................32第九节债券相关情况.............................................................................................................................33第十节财务报告.....................................................................................................................................36 备查文件目录载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表。报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公共的原稿。 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。 2023年上半年，国内经济运行总体回升，经济复苏出现明显行业分化，房地产市场整体呈现弱复苏态势。纵观今年上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，降幅较上年同期大幅收窄；商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，相较上年同期实现正增长。从区域分布来看，国内东部地区商品房销售面积、金额保持正增长。从库存情况来看，截至今年6月末商品房待售面积64,159万平方米，同比增长17.0%。房地产政策方面，中央政策整体基调积极宽松，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，强调做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。地方政策出台频次力度较上年度有所降低，主要集中在适度放松限购限售限价、公积金政策等方面。总体来看，稳增长政策加码预期升温，以促进房地产业良性循环和健康发展为核心，行业内结构分化预计会进一步加剧。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，以上海为核心的长三角区域战略布局，集合优势资源，强化内部管理，积极对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为手段，促进主业升级，积极参与城市更新，适时增持优质项目资源；二是优化资产配置，依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育、整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。 三、经营情况的讨论与分析 （一）上半年经营情况分析 2023年上半年，国内经济整体呈“先上后缓”特征。一季度随着居民生活商业半径打开，经济从供给和需求双约束的过程中走出，较为集中释放了2022年积压的需求，二季度供给和需求双放缓，整体呈现供需增长后的去库存化趋势。房地产销售方面，2023年上半年积压需求释放一度带来销售回升，但整体仍受限于居民收入恢复程度有限、城镇化速度下降、地产信用风险尚未出清等因素，市场表现先扬后抑呈现弱复苏态势。2023年上半年，公司抓住市场回暖时机，围绕年度预算和重点工作，在夯实基础工作的同时，推进重大项目实施，公司营收及净利润同比实现较大增幅。 1、保持主业稳健经营，做好项目销售转化 报告期内，公司稳扎稳打、精准出击，推进待售项目销售、保证已售项目如期按期交付，根据本地市场的需求变化动态调整销售时机，精准蓄客、加速转化，保证主业经营平稳有序。公司上半年累计预售约8,538平方米，签约金额约4.41亿元，完成回款7.10亿元。其中上海青浦上实·海上湾五期别墅项目认购实现清盘，销售额4.33亿元；泉州上实·海上海三期、上海宝山上实·海上菁英项目报告期内继续交付住宅1500余套；进一步推进湖州、杭州非住宅产品和车位销售。工程施工方面，今年上半年公司在建项目4个，在建面积约41.23万平方米，竣工项目2个，竣工面积约32.02万平方米。资本保障方面，公司完成“19上实01”、“20上实01”公司债券2022年度付息的工作，经摸排市场利率，考量“20上实01”公司债券转售及公司其他途径融资成本，于2023年5月完成债券摘牌。 2.不动产经营优化运营，增强资产管理效能 报告期内，公司以市场需求为导向、重整客户结构和业态、并以深挖潜力、以稳定老租户为重心，着力推行提前续租、招租工作。不动产经营业务上半年实现收入2亿元，租赁业务整体趋势稳中有升，其中核心资产上实大厦、金钟广场、长宁八八中心租赁收入有较大提升，金钟公司完成100%出租目标，青岛T3写字楼（含商铺）实现出租面积达28,798.89平米，积极争取其他重点客户的续约。得益于文旅消费需求释放，外部环境有效改善，湖州皇冠假日酒店收入明显提升，并承接了数次国家级接待活动，较大提升了酒店的知名度和口碑；青岛钓鱼台美高梅酒店6月10日举行开业仪式，6月25日正式开业，预售5天销售额突破2,000万元。 3.物业管理多元化拓展，服务能力进一步提升 截至报告期末，上实服务在管合约面积约为2,818万平方米，在管项目310个。荣获“2023年中国物业服务企业综合实力500强”第36位，较去年提升4位；“2023年中国国有物业服务企业综合实力100强”第12位，较去年提升3位。2023年上实服务在秉持优势业务的同时，尝试向更多新领域拓展业务触点，进一步开拓公共交通、城市服务、商企办公、公众场馆、医院学校等服务领域，由专人对接重点客户，了解需求，成功续标18个重点项目，续标成功率78%，完成续标合同金额1.11亿元；成功外拓洋山岛区服务、上博馆北馆、奉贤水污厂、世纪花园一期、徐汇妇幼保健所、上海市戒毒管理局、政府四办等18个项目，新增合同金额1.22亿元。品牌塑造方面，上实服务总部、上实大厦、宝钢服务中心顺利通过“上海品牌”认证监督复审，强化上实服务品牌价值。 （二）下半年经营展望 2023年是十四五计划实施的关键年，下半年更是完成年度经营计划、推进后续布局的关键阶段，公司将坚持夯实基础、强化执行、重点突破、持续发展，密切关注行业及金融政策变化，提前做好应对预案，防范经营风险，加大创新驱动，采取有效措施稳定生产经营平稳健康的良性格局。 1.聚焦重点建设项目，提高开发效率 公司于7月11日竞拍取得宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块（详见公司公告临2023-35），公司将结合地块属性特点，配合区域产城融合需求，做好办公科研地块设计定位，加快住宅用地开发建设及销售周转。抓紧推进北外滩地区90号地块开发建设策划方案，提升经济测算准度， 协同北外滩区域的整体开发建设。工程管理方面，提速开发节奏，提升采招、成本信息化管理水平，内部形成竞争机制，加强原有项目的总结与评估，形成闭环反馈机制，进一步提高公司项目开发综合管理能力。 2.优化企业资产结构，夯实财务保障 今年下半年，公司将继续调整资产结构，推进资产盘活，增加现金流入，主动优化资源配置，推进低效资产的处置，加速资金回笼为公司流动性提供支持。财务管理方面，落实融资管理制度及防范资金风险、加强资金管理的要求，坚持全面预算管