经营业绩逆市高增，精准投资获取优质土储

事件：公司发布2023年半年度报告。2023年上半年公司实现营收321.0亿元，同比增长2.6%；归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%，业绩好于市场预期。 业绩维持高速增长，营销费率提升致利润率略降。2023年上半年，公司实现营业收入321.0亿元，同比增长2.6%。毛利57.0亿元，同比下降14.2%。毛利率17.8%，同比下降3.4pct。归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%。毛利下降主要原因是，面对市场较大波动，公司上半年加快销售，全力促回款，期内销售及营销成本同比上升3.0%。随着市场波动减弱、复苏进程加快，公司营销成本将有望有所回落。 深耕大湾区布局全国，合同销售快速增长。公司2023年上半年合同销售836.3亿元，同比增长71.0%，完成全年合同销售目标的63.4%。其中，大湾区销售金额461.3亿元，占比约55.2%，深耕的华东区域业绩良好。另外，北方地区销售同比增长182.4%，北京销售额占北方地区约56%，深耕北京战略进展明显。 精准投资获取优质土储，TOD全国化布局深化。公司运用“6+1”多元化、特色化增储模式分别于北上广杭等8个核心城市新增11幅土地，总建面217万平方米。TOD、产业勾地和国企合作增储模式分别占新增土储的22%、27%和14%。公司TOD业务全国化布局战略继续推进，杭州星桥TOD项目增加土储约48万平，作为走出广州的第二个TOD项目，公司与杭州地铁在TOD项目合作进一步深化。 《越秀服务（00123.HK）：双国资股东赋能TOD，逆势增储积极扩规模》 三道红线维持绿档，债务结构优化、融资成本降低。公司2023年上半年剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍，“三道红线”指标维持“绿档”。同时，公司抓住国内利率下行的融资环境，优化境内外债务结构，持续降低融资成本，期内平均借贷成本同比下降13bp至3.98%，融资优势明显。 盈利预测：公司双国资股东禀赋优势，深耕TOD发展模式，精准投资补充核心城市土储。随着市场波动减弱、复苏进程加快，未来业绩确定性强，我们上调其2023/2024/2025年归母净利润的预测至45.8/52.7/60.5亿元（原预测为43.6/49.3/56.0亿元），对应的EPS为1.14/1.31/1.50元，对应的PE为7.6X/6.6X/5.7X，维持“买入”评级。 风险提示：行业下行压力超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。