剥离地产业务轻装上阵，转型智慧城市运营服务商

珠江股份（600684） 证券研究报告·行业+公司首次覆盖·房地产开发 剥离地产业务轻装上阵，转型智慧城市运营服务商 买入（首次） 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 3,870 3,473 1,507 1,650 同比 7% -10% -57% 9% 归属母公司净利润（百万元） -1,865 -64 82 95 同比-2934%97%229%15% 每股收益-最新股本摊薄（元/-2.18-0.070.100.11 股） P/E（现价&最新股本摊薄）-1.84-53.5641.5936.08 关键词：#困境反转 2023年08月24日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 投资要点 广州国企剥离地产业务，轻装上阵重新出发：珠江股份是广州国有房地产开发企业，大股东是广州珠江实业集团。公司于2023年4月24日发布公告称重组基本完成：作价28.0亿元将所持有的房地产开发业务相关的资产负债置出，同时作价7.8亿元置入广州珠江城市管理服务 业务将变更为物业管理与文体运营。 珠江城服外拓能力强，城市服务业态优势突出：截至2022年8月，珠市场数据 江城服在管项目共计366个（住宅141个、公建208个、体育场馆17个），在管面积共计2845万方。349个住宅及公建项目中，第三方拓展收盘价(元) 4.04 项目占比近75%，具备优秀的市场外拓能力。城市服务方面：珠江城一年最低/最高价 3.00/4.82 服是国内文体运营赛道龙头企业，体育场馆在管建面排名第一。目前市净率(倍) 7.50 已签约体育场馆共20个，管理资产达200亿元。公司先发优势明显，流通A股市值(百是国内目前少数成功运营保障过世界级、亚洲级、国家级、省市级大万元) 3,447.98 年，公司此块业务现金流稳定，可持续发展能力强。总市值(百万元) 3,447.98 珠江城服毛利率稳定，业绩承诺保障公司未来盈利：珠江城服2022年 1-8月两大主营业务—物业管理和文体运营分别实现营收6.5亿元和1.6亿元，毛利率分别为17.3%和44.8%，保持在行业较高水平。2023 基础数据每股净资产(元,LF) 0.54 年1月19日，珠江股份和珠实集团签署《业绩补偿协议》，承诺2023- 资产负债率(%,LF) 87.34 2025年度，珠江城服的年度净利润分别不低于6800万元、7400万 总股本(百万股) 853.46 元、7900万元，为珠江股份未来的业绩释放奠定基础。 流通A股(百万股) 853.46 加强集团协同，乘城中村政策之风，业务扩张可期：作为公司大股 东，珠实集团已成为广州市属全资国有大型城市运营综合服务集团、广州市最大国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台及广州市 相关研究 属国企中唯一城市建设运营全产业链企业，旗下城市更新平台广州城市更新集团，三十多年来先后完成东风路等广州市中心城区主干道沿线及周边区域的征拆改造，开发多个安居小区和写字楼宇；打造46万平方米菠萝山保障房项目。珠江股份重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接大量母公司及兄 弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。 盈利预测与投资评级：我们预计公司2023-2025年的归母净利润分别 为-0.64/0.82/0.95亿元，对应EPS为-0.07/0.10/0.11元，对应市盈率为- 53.6/41.5/36.0倍，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：市场化外拓规模不及预期；城中村改造政策落地不及预 期；房地产市场景气度超预期下行。 集团股份有限公司（下称“珠江城服”）100%股权。重组后公司主营 40% 34% 28% 22% 16% 10% 4% -2% -8% 2022/8/242022/12/232023/4/232023/8/22 -14% 珠江股份沪深300 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 型赛事活动的专业公司之一。由于体育场馆项目运营期平均在15-17 1/2 行业+公司首次覆盖 珠江股份三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 29,211 3,703 3,666 3,815 营业总收入 3,870 3,473 1,507 1,650 货币资金及交易性金融资产 2,749 1,510 2,309 2,627 营业成本(含金融类) 3,352 2,859 1,109 1,204 经营性应收款项 66 313 321 333 税金及附加 220 61 9 10 存货 23,129 105 114 120 销售费用 184 83 30 33 合同资产 0 0 0 0 管理费用 177 322 256 280 其他流动资产 3,265 1,775 922 735 研发费用 0 2 0 0 非流动资产 2,152 322 331 339 财务费用 343 119 (4) (6) 长期股权投资 159 159 159 159 加:其他收益 1 11 9 10 固定资产及使用权资产 275 45 51 57 投资净收益 (12) 3 2 2 在建工程 0 0 0 0 公允价值变动 (27) 1 1 1 无形资产 3 3 3 3 减值损失 (1,637) 0 0 0 商誉 0 0 0 0 资产处置收益 1 3 1 1 长期待摊费用 20 8 9 10 营业利润 (2,079) 46 119 142 其他非流动资产 1,694 106 108 110 营业外净收支 5 (1) (2) (2) 资产总计 31,363 4,025 3,996 4,154 利润总额 (2,075) 45 117 140 流动负债 21,115 3,488 3,372 3,428 减:所得税 88 56 30 39 短期借款及一年内到期的非流动负债 2,3662,0142,0142,014净利润(2,163)(10)87101 经营性应付款项 1,056 277 142 154 减:少数股东损益 (298) 53 4 6 合同负债 5,751 69 75 82 归属母公司净利润 (1,865) (64) 82 95 其他流动负债 11,942 1,128 1,141 1,178 非流动负债 8,444 10 11 12 每股收益-最新股本摊薄 (2.18) (0.07) 0.10 0.11 (元) 长期借款 4,626 0 0 0 应付债券 3,052 0 0 0 EBIT (1,661) 164 113 134 租赁负债 26 9 10 11 EBITDA (1,576) 154 117 138 其他非流动负债 740 1 1 1 负债合计 29,559 3,498 3,383 3,440 毛利率(%) 13.40 17.70 26.39 27.00 归属母公司股东权益 338 477 560 654 归母净利率(%) (48.18) (1.84) 5.46 5.75 少数股东权益 1,466 49 53 60 所有者权益合计 1,804 526 613 714 收入增长率(%) 7.29 (10.25) (56.61) 9.45 负债和股东权益 31,363 4,025 3,996 4,154 归母净利润增长率(%) (2,934.41) 96.57 228.78 15.27 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 重要财务与估值指标 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流 (94) 5,855 809 328 每股净资产(元) 0.40 0.56 0.66 0.77 投资活动现金流 (13) 2,688 (13) (13) 最新发行在外股份（百万 853 853 853 853 股） 筹资活动现金流 (796) (9,784) 1 1 ROIC(%) (13.38) (0.52) 3.22 3.58 现金净增加额 (903) (1,241) 797 316 ROE-摊薄(%) (551.69) (13.39) 14.70 14.49 折旧和摊销 84 (10) 4 5 资产负债率(%) 94.25 86.92 84.66 82.81 资本开支 (13) 243 (11) (11) P/E（现价&最新股本摊薄） (1.84) (53.56) 41.59 36.08 营运资本变动 (118) 5,880 720 224 P/B（现价） 10.13 7.17 6.12 5.23 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，预测均为东吴证券研究所预测。