2023年中期业绩点评：开发聚焦核心，运营轻重并举

开发聚焦核心，运营轻重并举 --2023年中期业绩点评 核心观点： 事件：公司发布2023年中期业绩，公司2023年上半年实现主营收入620.4亿元，同比下降34.56%；归母净利润80.6亿元，同比增长7.73%；实现销售额985.2亿元，同比增长14.81%；销售面积579.9万方，同比增长 11.84%。 销售同比增长，高能级城市占比大：公司2023年上半年实现销售额985.2亿元，同比增长14.81%；销售面积579.9万方，同比增行11.84%；销售均价16987元/平米，同比增长2.64%。公司销售回款率超过100%，维持高 位。公司持续聚焦核心，在一、二线城市销售占比95%，销售在泉州、咸 阳TOP1，成都、重庆、西安、昆明TOP2。分区域看，长三角、西部、环 渤海、华南、华中区域合同销售额分别占总销售金额的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%、9.1%。在全国化布局的基础上，长三角和西部区域销售占比过半。 归母净利润正增长，开发毛利率下滑：公司2023年上半年实现主营收 620.44亿元，同比下降34.56%；归母净利润80.58亿元，同比增长7.73%。 归母净利润同比表现好于营业收入的原因在于1）2023年上半年公司实现权益性投资收益13.87亿元，同比提升235.46%，增长幅度较大；2）2023年上半年公司实现少数股东损益12.38亿元，同比下降63.64%。盈利能力上，2023年上半年开发业务结算毛利率为14.3%，较2022年下降3pct，这与行业整体毛利率下行趋势一致。费用管控上，2023年上半年公司的销售、管理费用率分别为3.89%、4.64%，分别较2022年上半年提高1.61pct0.32pct。 投资稳健，聚焦核心：2023年上半年，公司新增土储建面257万方，权益建面184万方，对应权益比例71.6%，平均权益楼面价9744元/平米， 较2022年上半年下降0.88%。分地区看，西部、长三角、华中、环渤海、华南区域的新增土储建面分别占总新增土储的30.7%、29.3%、15.8%、14%、10.2%，投资聚焦西部和长三角区域。截至2023年上半年末，公司土储 5489万方，权益建面3816万方，对应的权益比例为69.52%，较2022年 末提升0.93pct。分区域看，环渤海、西部、长三角、华中、华南区域的土储分别占总土储的31%、25%、19.7%、14.0%、10.3%。总土储的平均楼面价为5027元/平米，按照本地销售均价计算，土储楼面价/销售均价为29.6%。 运营收入增长，出租率保持高位：运营业务实现收入63.3亿元，同比增长8.02%。1）商业投资实现租金收入50.1亿元，同比增长8%；截至2023年上半年末，公司已运营商场81座，运营总建面762万方，整体出租率 为95.4%，较2022年末的整体出租率有所提高；2023年上半年新开业商场5座，其中轻资产2座，商业发展轻重并举。2）长租公寓实现租金收入12.3亿元，同比增长4%，5年CAGR为51%；公司旗下品牌“冠寓” 已开业11.9万间，规模行业领先，截至2023年上半年末的整体出租率为 93.7%，其中开业超过6个月的项目出租率为95.9%，分别较2022年上半年高出5.2pct、4.8pct。 龙湖集团(0960) 推荐(首次) 分析师胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130523070001 市场数据 H股收盘价(元，港币)16.54 股票代码0960 H股一年内最高价/最低价(元， 30.35/7.26 港币)恒生指数 17950.85 总股本/实际流通H股(万股) 634170/634170 流通H股市值(亿元，港币) 1048.92 公司点评●房地产 2023年08月18日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 债务结构安全，保持绿档：截至2023年上半年末，公司的剔除预收款的资产负债率为61.9%，为近5年新低，净负债率为57.2%，杠杆水平低；平均借贷成本为4.26%，持续保持低位；平均贷款年限为7.19年，一年内到期债务占总债务比例17.9%，长短债比例健康；现金短债比1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.27倍，在手现金充裕。 投资建议：公司债务结构健康、融资成本保持低位；销售额实现14.81% 的增长，聚焦核心、投资稳健。我们看好公司的稳健经营和长期深耕核心 的策略，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为249.88亿元、261.99亿元、287.87亿元，EPS为3.94元/股、 4.09元/股、4.49元/股，对应PE为3.90X、3.76X、3.43X，给予“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。 表1：主要财务指标预测 人民币 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 250565 258333 259495 282850 同比增速 12.2% 3.1% 0.4% 9.0% 归母净利润（百万元） 24362 24988 26199 28787 同比增速 2.1% 2.6% 4.8% 9.9% EPS（元/股） 4.08 3.94 4.09 4.49 PE 5.54 3.90 3.76 3.43 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 公司财务预测表资产负债表（百万元）2022 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022 2023E 2024E 2025E 流动资产540,238 565,284 589,495 622,029 营业收入 250,565 258,333 259,495 282,850 现金72,095 78,085 88,804 93,134 其他收入 299 302 307 309 应收账款及票据5,447 4,533 4,838 5,462 营业成本 197,527 193,379 195,293 211,698 存货325,469 322,298 330,913 353,453 销售费用 5,338 6,289 6,064 6,507 其他137,227 160,368 164,939 169,981 管理费用 6,794 9,910 9,854 9,754 非流动资产246,536 271,954 297,193 319,041 研发费用 0 0 0 0 固定资产2,770 2,794 2,610 2,129 财务费用 -1,144 4,999 5,487 5,852 无形资产6,819 6,919 6,889 6,725 除税前溢利 45,822 51,289 49,874 55,495 其他236,947 262,241 287,694 310,187 所得税 12,999 16,999 15,755 17,222 资产总计786,774 837,238 886,687 941,070 净利润 32,823 34,291 34,119 38,273 流动负债335,875 341,714 338,128 338,528 少数股东损益 8,461 9,302 8,189 9,811 短期借款20,657 22,900 24,421 27,728 归属母公司净利润 24,362 24,988 25,931 28,462 应付账款及票据64,429 59,088 54,248 57,629 EBIT 44,678 56,289 55,361 61,347 其他250,790 259,725 259,458 253,172 EBITDA 45,284 56,728 55,850 61,858 非流动负债217,720 235,109 254,025 269,735 EPS（元） 4.08 3.94 4.09 4.49 长期债务187,351 205,777 224,693 240,403 其他30,369 29,332 29,332 29,332 主要财务比率 2022 2023E 2024E 2025E 负债合计553,595 576,823 592,153 608,263 成长能力 普通股股本546 546 546 546 营业收入 12.17% 3.10% 0.45% 9.00% 储备141,556 159,490 185,420 213,882 归属母公司净利润 2.13% 2.57% 3.77% 9.76% 归属母公司股东权益142,100 160,034 185,965 214,426 获利能力 少数股东权益91,079 100,381 108,570 118,381 毛利率 21.17% 25.14% 24.74% 25.16% 股东权益合计233,179 260,415 294,534 332,807 销售净利率 9.72% 9.67% 9.99% 10.06% 负债和股东权益786,774 837,238 886,687 941,070 ROE 17.14% 15.61% 13.94% 13.27% 现金流量表(百万元)2022 2023E 2024E 2025E ROIC偿债能力 7.25% 7.69% 6.97% 7.04% 经营活动现金流9,961 18,289 16,039 9,003 资产负债率 70.36% 68.90% 66.78% 64.64% 净利润24,362 24,988 25,931 28,462 净负债比率 58.29% 57.83% 54.43% 52.58% 少数股东权益8,461 9,302 8,189 9,811 流动比率 1.61 1.65 1.74 1.84 折旧摊销606 439 489 511 速动比率 0.63 0.71 0.76 0.79 营运资金变动及其他-23,467 -16,441 -18,569 -29,781 营运能力总资产周转率 0.30 0.32 0.30 0.31 投资活动现金流-12,412 -19,472 -18,709 -16,061 应收账款周转率 54.68 51.77 55.38 54.92 资本支出-312 -563 -275 134 应付账款周转率 2.38 3.13 3.45 3.78 其他投资-12,100 -18,910 -18,434 -16,195 每股指标（元）每股收益 4.08 3.94 4.09 4.49 筹资活动现金流-13,558 7,174 13,388 11,388 每股经营现金流 1.59 2.88 2.53 1.42 借款增加9,681 20,670 20,437 19,016 每股净资产 22.62 25.24 29.32 33.81 普通股增加32 0 0 0 估值比率 已付股利-5,512 -13,496 -7,049 -7,628 P/E 5.54 3.90 3.76 3.43 其他-17,759 0 0 0 P/B 1.00 0.61 0.52 0.45 现金净增加额-16,009 5,990 10,719 4,330 EV/EBITDA 6.14 4.37 4.62 4.41 数据来源：公司数据，中国银河证券研究院 分析师承诺及简介 本人承诺以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 胡孝宇，房地产行业分析师，3年房地产研究经验，美国东北大学硕士，同济大学金融学学士，曾就职于天风证券，2023年7 月加入中国银河证券研究院。 评级标准 行业评级体系 未来6-12个月，行业指数相对于基准指数（沪