地产行业周报：居民信贷数据偏弱，多地公积金政策优化

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 居民信贷数据偏弱，多地公积金政策优化 2023年8月13日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周央行发布2023年7月金融统计数据，其中7月住户部门中长期贷款减少672亿元，或与楼市成交低迷以及居民提前还贷有关；住建部披露目前各地保交楼工作顺利推进，累计已完成住房交付超过165万套；同时各地政策延续宽松基调，本周多地出台公 积金政策，包括提高公积金贷款额度、支持提取公积金支付首付款等。投资方面，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。上下游方面，城中村改造涉及给排水、燃气、电力等管线管道改造，外墙与屋面修缮等，需要用到管道、涂料、保温、防水等消费建材，后续城中村改造有望提速、带来产业链机会，建议关注东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、保利物业、招商积余等。 政策环境监测：1）央行：7月社融回落，新增信贷不及预期；2）住建部：已完成住房交付超过165万套。 市场运行监测：1）新房成交环比回落，后续或有所好转。本周（8.5-8.11）新房成交1.9万套，环比减少23.8%，二手房成交1.5万套，环比增长5.3%。8月（截至11日）新房日均成交同比下降34.3%，增速较7月扩大0.1pct。2）库存环比微升，去化周期15个月。16城取证库存9998万平，环比升0.2%。去化周期15个月，环比持平。3）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应 建面2642.3万平、成交建面3012.3万平，环比降15.6%、升59.2%；成交溢价率4.2%，环比降0.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.9%、27.2%、67.9%，环比分别升2.8pct、升5.6pct、降8.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行101亿元，环比增加17亿元；境外地产债无发行，环比减少1.1亿美元；重点房企发行利率为2.2%-7.8%，可比利率较前次上行居多。2）地产股：本周房地产板块跌4.6%，跑输沪深300（-3.4%）；当前地产板块PE （TTM）15.62倍，估值处于近五年99.1%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为招商蛇口、天健集团、滨江集团；南向资金净流入前三为碧桂园服务、碧桂园、龙湖集团。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年8月11日重庆 支持提取住房公积金直接支付 贷款购房首付款 2023年8月7日海南 支持二手房“带押过户”住房公积金贷款业务 2023年8月9日阜阳 提高住房公积金贷款额度，实 施多孩家庭公积金贷款优惠 2023年8月7日池州 支持公积金支付首付款，夫妻 双方公积金最高可贷款70万元 2023年8月10日金华 金华市区上调公积金最高可贷额度，夫妻双方最高100万元 2023年8月7日北京 受灾情影响较大的缴存职工可 全额提取账户内住房公积金 2023年8月8日湖南 对保交楼专项借款项目集中攻坚，确保年底前交付率逾90% 南海诸岛 偏松偏紧中性 央行：7月社融回落，新增信贷不及预期 事件描述：央行发布2023年7月金融统计数据，7月人民币贷款增加3459亿元，同比少增3498亿元；社融规模增量为5282亿元，较上年同期少2703亿元；月末M2同比增长10.7%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和1.3个百分点。其中，7月份住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，中长期贷款减少672亿元；企（事）业单位贷款增加2378亿元。 点评：7月社融回落，新增信贷不及预期，显示经济恢复仍存波折与挑战。其中7月住户部门中长期贷款减少672亿元，较上月（增加4630亿元）明显回落，同比减少2158亿元，或与楼市成交低迷，以及居民提前还贷有关。实际上，央行此前表示2023年上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元；6月末全国个人住房贷款余额38.6万亿，较年初减少0.2万亿元，假设全国个人房 贷平均还款期20年、居民每年偿还本息金额中本金占50%，估算每年理论还贷金额约1.0万亿元（1.0=38.6/20/2），推算2023年上半年提前还贷金额为2.3万亿（2.3=3.5-0.2-1.0），当然每年存在居民正常的提前还贷行为，因此测算存在高估的可能，但一定程度上反映收入预期谨慎背景下，居民提前还贷行为较多。 住建部：已完成住房交付超过165万套 事件描述：据中央广播电视总台中国之声《新闻和报纸摘要》报道，记者近日从住房和城乡建设部了解到，目前各地“保交楼”工作顺利推进，项目复工和建设交付加快进行，累计已完成住房交付超过165万套。住房和城乡建设部表示，目前，“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。 点评：中央高度重视保交付工作，目前已配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，有力推动各地项目复工建设。2023年1-6月全国房屋竣工面积同比增长19.0%，增幅较一季度扩大4.3个百分点。参考乐居财经等统计，碧桂园、融创、绿地等22家房企2023年上半年合计交付115万套，较2022年上半年98万套明显增加，印证保交付工作逐见成效。不过考虑当前楼市成交低迷，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量不高等问题，后续保交付仍依赖政策持续推进。 成交：新房环比回落，后续或有所好转 点评：本周（8.5-8.11）新房成交1.9万套，环比减少23.8%，二手房成交1.5万套，环比增长5.3%。8月（截至11日）新房日均成交同 比下降34.3%，增速较7月扩大0.1pct。近期政策暖风频吹，后续随着因城施策政策落实，有望促使成交短期改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.5.722.7.722.9.722.11.723.1.723.3.723.5.723.7.7 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周均成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 2022.82022.102022.122023.22023.42023.62023.8 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期15个月 点评：16城取证库存9998万平，环比升0.2%。去化周期15个月，环比持平。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.6.421.7.2321.9.1021.10.2921.12.1722.2.422.3.2522.5.1322.7.122.8.1922.10.722.11.2523.1.1323.3.1023.4.2823.6.1623.8.4 土地：成交回升、溢价率回落，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2642.3万平、成交建面3012.3万平，环比降15.6%、升59.2%；成交溢价率4.2%，环比降0.6pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比4.9%、27.2%、67.9%，环比分别升2.8pct、升5.6pct、降8.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.72022.102023.12023.42023.7W7.24 22.5.922.8.922.11.923.2.923.5.9 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 400 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（7.31-8.6） 330304 196172 135 2022.62022.92022.122023.32023.6W7.17 济南杭州盐城扬州江门 OMO存量（MA10）较8月4日下行 5.5 流动性环境：税期将至，资金价格上行 税期将至，资金价格上行。本周R001上行16.9BP至1.45%，R007上行8.8BP至1.79%。截至8月11日，OMO存量（MA10）余额为1176亿元，较8月4日减少946亿元。OMO存量 衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007较8月4日上行8.8BP（%） 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023-8-42023-8-11涨跌幅（BP） 1D 1.28 1.45 16.91 R 7D 1.71 1.79 8.76 14D 1.80 1.86 6.19 1M 1.93 2.01 8.16 1D 1.15 1.33 18.64 DR 7D 1.64 1.76 12.34 14D 1.66 1.77 10.56 1M 1.77 1.89 11.76 ON 1.14 1.33 19 SHIBOR 1W 1.64 1.78 13.7 1M 2.00 1.92 -8.3 3M 2.09 2.07 -2 资金价格全面上行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比下降 本周（7.31-8.6）境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为101.13亿元，总偿还量为亿196.12元，净融资额为-94.99亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3316.37亿，同比22年约上升10.07%；向后看，23年8月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约432.02亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 2022 2023 亿元2021 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 2021 2002022 1502023 100 50 0 -50 -100 -150 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W