多地表态支持房地产行业政策；长实新盘成新票王

交银国际研究行业更新 房地产周报 2023年8月10日 多地表态支持房地产行业政策；长实新盘成新票王 内地房地产 多地明确表态支持房地产行业政策。全国多地表明支持因城施策。河南推进郑州、开封现房销售试点，在支持人才购房政策基础上，可给予一次性货币补贴，并阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限以及同时完善二套房认定标准。江苏则提供购房补贴、房票安置，落实降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、“认房不认贷”等政策，提高住房公积金贷款额度，指导商行调整存量个人住房贷款利率。另外，湖南明确到今年年底前，对全省保交楼专项借款项目、恒大项目实行集中攻坚，确保房屋交付率达到90%以上。 越秀集团和中交地产拟发行公司债。越秀集团是次债券发行规模为不超过 20亿元人民币，募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司有息负 行业一周表现 年初指数环比%至今% 债，包括偿还“23越秀集团SCP004”、“23越秀集团SCP005”等。债券分为两个品种，一为5年期附第3年末发行人调整票面利率选择权、发行人赎 回选择权和投资者回售选择权；品种二为10年期。另外，中交地产拟发 行不超10亿元中票，起息日为2023年8月15日，期限3年，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。 碧桂园未能支付两笔美元债息。据媒体报道，碧桂园未能如期支付8月6 日到期的两笔美元债的票息，涉资2,250万美元（约1.75亿港元），现进 入30日宽限期。碧桂园承认面临阶段性的流动性压力，主要受累于近期销售额及再融资环境持续恶化，各类资金监管措施影响，令账面可动用资金持续减少。碧桂园上周取消配股集资23.4亿港元后，评级机构穆迪上周四将碧桂园评级下调至B1，展望仍为负面。 8月初至今新房成交量跌势持续：截至8月9日，10城/30城月初至今新房成交量环比转跌6.7%/1.2%，与去年同期相比则下跌约30.3%/33.0%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 92.40 10.078 10.847 9.2 8.5 0.43 0.42 5.2 华润置地 1109HK 买入 42.82 34.00 3.789 4.144 8.3 7.6 0.85 0.79 4.5 越秀地产 123HK 买入 11.48 9.79 1.128 1.209 8.0 7.5 0.62 0.65 5.6 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 7.65 1.541 1.604 4.6 4.4 0.59 0.54 5.5 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.13 0.11 35.5 恒基地产 12HK 中性 27.80 22.75 2.265 2.757 10.0 8.3 0.33 0.33 8.0 领展房托 823HK 中性 52.00 40.50 2.706 2.657 15.0 15.2 0.55 0.54 6.4 平均 8.0 7.5 0.50 0.48 10.1 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年8月10日 资料来源﹕彭博、交银国际预测 恒生指数 19,248 -0.8 0.0 香港房地产 4,680 -2.0 -8.3 资产净值折让(%) -60.9 -0.9ppt 香港同业拆借利率(1周,%) 4.25 香港同业拆借利率(1月,%) 4.76 国企指数 6,629 -0.4 1.7 内地房地产 16,809 -6.3 -15.4 资产净值折让(%) -81.2 -1.3ppt 上海同业拆借利率(1周,%) 1.76 上海同业拆借利率(1月,%) 1.94 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 长实油塘亲海駅II以市区七年新低呎价推售成新盘票王。长实油塘亲海駅II于本周六首轮开售全数626伙标准分层户，已接获超过3.06万张入票（截至8月10日下午4时），已取代2021年柏傲庄III（3.05万票），成为历年认购入票数量最多之项目。另外，恒基地产红磡BAKERCIRCLE‧GREENWICH，落实于本周六次轮发售23伙，折实平均呎价约18,888元。 美联调低香港全年楼价升幅预测至仅升约5%。8月8日，美联物业住宅部表示，加息及经济复苏缓慢等因素的压力下，楼市表现将继续偏软，因而调低全年的住宅物业成交量、成交金额及楼价升幅预测，料全年楼价仅升约5%，亦即是今年的楼价高峰期或已于上半年出现。美联物业指出，楼市表现逊预期，是受到三大因素困扰，包括经济复苏进度较预期慢、美国加息周期迟迟未有完结迹象，年底前息口仍有机会上调，以及期内金融市场表现亦见疲弱。楼价亦由原先估计升约10%至15%，调低至仅升5%。 九龙仓集团上半年净盈利18.11亿港元。九龙仓集团有限公司（4HK/未评级）发布截至2023年6月30日止半年度中期业绩公告，基础净盈利回升至18.11亿港元，主要因为发展物业拨备减少至10.33亿港元。发展物业亏损收窄61%，投资盈利增加38%，投资物业盈利减少4%，物流盈利减少46%。若计入投资物业重估亏损及其它未变现会计亏损，股东应占集团盈利增加至6.96亿港元（2022年5,700万港元）。中期股息为每股0.20港元。 希慎兴业上半年实现溢利10.26亿港元。希慎兴业有限公司（14HK/未评级）发布截至2023年6月30日止六个月未经审核的中期业绩公告。期内 营业额16.11亿港元，同比减少9.3%；实现基本溢利10.26亿港元，同比减少16.9%；每股基本盈利19港仙，去年同期为7港仙。从各项业务上看，上半年集团写字楼业务组合的营业额下跌7.5%至7.45亿港元（去年同期为 8.05亿港元），出租率维持稳定为89%。商铺业务组合的营业额减少9.9% 至7.62亿港元（去年同期为8.46亿港元）。 太古地产上半年应占基本溢利降6%至39.01亿港元。太古地产（1972HK/未评级）2023年上半年收入72.97亿港元，同比增长6%；公司股东应占基本溢利39.01亿港元，同比下降6%；来自营运的现金42.21亿元，同比增长7%；基本每股盈利0.67港元，同比下降6%；第一次中期股息为每股 0.33港元，比上年同期增长3%。2023年上半年，集团在中国香港和美国的投资物业分别录得物业估值亏损净额20.28亿港元及8,100万港元，而中国内地的投资物业则录得物业估值收益净额4.61亿港元。 二手市场成交分化。过去周末一手市场售出10伙（环比持平），相信成交会随着未来重点项目推售而回升。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得四宗交易（环比+33%），而50大屋苑过去一周录得45宗成交（环比-22%），为四年新低。CCL指数环比升0.33%至164.72点。 投资启示 内地：在销售动力减慢的情况下，我们预计更多房企或会出现资金压力，而支持刚性需求以及提振购买力的政策传导仍需要一定时日。我们预计3季度国企开发商会在土地市场比民企更积极，加上买家的偏好，从而更能抓住房地产销售的购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融 资成本较低的国企，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。另外，政策放宽也带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区 /一线城市布局较多的民企开发商，包括合景泰富（1813HK/买入）。 香港：一手市场仍表现亮丽，认购反应热烈，我们仍然认为新鸿基地产 （16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮 消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均差于恒指，按周跌2.0%及3.5%。行业资产净值折让由60.0%扩大至60.9%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 冠君房托阳光房托 朗廷香港置地置富房托恒生指数香港房地产香港收租股 新世界新鸿基领展 太古地产 长和 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (8)(6)(4)(2)024 嘉华嘉里 冠君房托 长和信和 恒生指数香港房地产香港收租股恒隆地产九龙仓 领展希慎 富豪房托 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (30)(25)(20)(15)(10)(5)05 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:60.9% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现差于中国企业指数，环比跌6.3%。行业资产净值折让扩大至81.2%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 毅德国际招商局置地海昌海洋公园 越秀房托北京建设国企指数内地房地产富力地产金轮天地 世茂碧桂园恒盛地产 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) 红星美凯龙 深国际越秀地产陆家嘴保利 国企指数内地房地产 融创国瑞世茂景瑞 恒盛地产 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (60)(50)(40)(30)(20)(10)01020(100)(80)(60)(40)(20)02040 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:81.2% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 长实油塘亲海駅II成新盘票王，二手市场成交分化。长实油塘亲海駅II于本周六首轮开售全数626伙标准分层户，已接获超过3.06万张入票（截至8月10日下午4时），已超越2021年柏傲庄III（3.05万票），成为历年 认购入票数量最多之项目。过去周末一手市场售出10伙（环比持平），相信成交会随着未来重点项目推售而回升。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得四宗交易（环比+33%），而50大屋苑过去一周录得45宗成交（环比 -22%），为四年新低。CCL指数环比升0.33%至164.72点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) (成交套数) 0 0 0 0 800 60 40 20 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) 80 70 60 50 40 30 20 10 22年8月 22年8月 22年9月 22年9月 22年10月