7月行业销售拿地点评：目前地产股行情的几个基本面观察点

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 目前地产股行情的几个基本面观察点 ——7月行业销售拿地点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年08月10日 核心观点 7月百城新建商品住房成交同环比均降，供应仍待修复。2023年7月克而瑞百城新建商品住宅成交面积2180万方，同比下降33.0%，环比下降23.0%；百城新建商 品住宅成交金额4098亿元，同比下降34.6%，环比下降27.7%。7月百城成交面积和金额同环比均降，且金额同比降幅高于22年同期，市场仍呈弱复苏的态势。供应端仍待修复，降幅与成交降幅同步扩大。7月百城新建商品住宅供应面积1642万方，同比下降34.3%，降幅进一步扩大。7月可比城市供销比为0.76，前值0.97。 7月百强房企销售同比降幅扩大，房企间分化态势延续。7月百强房企单月销售金额和销售面积同比增速分别为-37.2%/-36.8%，前值分别为-27.6%/-32.1%，1-7月百 强房企累计销售金额和销售面积同比增速分别为-5.9%/-17.0%，前值分别为-0.4%/-13.9%。7月TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100单月销售金额同比 增速分别为-32.8%/-38.6%/-32.4%/-44.2%/-37.0%。以TOP30房企为例，7月TOP30房企平均全口径销售金额87亿元，同比下降35.7%，其中央国企平均销售额同比下降20.9%，民企和混合所有制房企平均销售额同比下降46.3%，销售分化态势延续。但从趋势上看，5月以来央国企与民企的销售分化程度较2-4月收敛。 重点36城涉宅用地成交降幅扩大，溢价率边际回落。我们跟踪的36个重点城市7月涉宅用地共计成交106宗，成交建面1146万方，同比下降51.7%，成交金额1276亿元，同比下降55.2%，降幅进一步扩大。7月36城涉宅用地成交溢价率为6.1%， 自4月以来维持边际回落的趋势。7月36城累计涉宅用地成交溢价率为7.1%，高于22年水平。央国企和地方城投平台仍为土地市场主力。统计各类型房企全口径拿地 金额，央企和全国型国企、地方国企和城投平台、混合所有制房企、民营房企7月在36个主要城市的拿地金额占比分别为45.4%/32.2%/1.8%/20.6%。 投资建议与投资标的 7月房地产基本面仍延续缓慢复苏态势。7月百城新建商品住房成交面积和金额同环比均降，成交金额同比降幅高于22年同期，供应面积降幅略高于成交面积降幅。7 月百强房企销售金额和面积同比降幅扩大，央国企与民企销售分化态势持续，但随着市场整体活跃度回落、房企去化压力普遍增长，5月以来央国企与民企的销售分化程度较2-4月收敛。预计重点城市涉宅用地成交溢价率受益于房企投资集中度提高而回升，但成交量维持较大降幅，央国企和地方城投平台仍是拿地主力。 7月政治局会议以来中央持续积极表态房地产相关政策，北京、深圳、广州、上海相继发声将研究落实相关政策，郑州、南京等二线城市政策落地有所推进，对于市场情绪有比较明显的提振效果。当前市场对于需求端政策内容和效果等存在一定分歧，我们认为短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是以上城市政策落地后，观测到对该城市房地产销售的实际刺激效果；三是结合近期销售走弱及房企偿债节奏，观测到困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露。中期来看，254号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于2023Q4到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。预计临近政策窗口时点将为板块带来强β属性，看好估值修复空间较大的民企及混合所有制房企：龙湖集团(00960，买入)、金地集团(600383，买入)、万科A(000002，买入)。凭借融资优势及维持拿地-销售良性循环的央国企具备较强α属性，推荐保利发展(600048，买入)，建议关注招商蛇口(001979，未评级)、华润置地(01109，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、华发股份(600325，未评级)。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 证券分析师赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 证券分析师吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 联系人李睿 lirui1@orientsec.com.cn 联系人张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 中央持续积极表态，郑州等推进房地产政 2023-08-06 策优化：——2023年第31周地产周报适应房地产市场供求新形势，适时调整优 2023-08-01 化房地产政策：——2023年第30周地产周报稳步推进超大特大城市城中村改造：—— 2023-07-23 2023年第29周地产周报 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 7月百城成交同环比均降，供应仍待修复4 7月百强房企销售同比降幅扩大，分化态势延续5 重点城市涉宅用地成交溢价率边际回落6 投资建议8 风险提示8 图表目录 图1：2021-2023年百城新建商品住宅单月成交面积（万方）及增速4 图2：百城分能级成交面积单月同比增速变化4 图3：一线城市新建商品住宅单月成交面积及均价4 图4：二线城市新建商品住宅单月成交面积及均价4 图5：三四线城市新建商品住宅单月成交面积及均价4 图6：2021-2023年百城新建商品住宅单月供应面积（万方）、增速及供销比5 图7：2021-2023年百强房企单月销售金额（亿元）及同比增速5 图8：2023年7月百强房企分阵营销售金额同比情况6 图9：2023年1-7月累计销售金额TOP30房企分类型平均销售额（亿元）及同比增速6 图10：36个重点城市涉宅用地成交建面（万方）及同比增速7 图11：36个重点城市涉宅用地成交溢价率7 图12：23年7月不同类型房企在36城的全口径拿地金额占比7 图13：23年1-7月不同类型房企在36城全口径拿地金额占比7 7月百城成交同环比均降，供应仍待修复 7月百城成交降幅进一步扩大。2023年7月克而瑞百城新建商品住宅成交面积2180万方，同比下降33.0%，环比下降23.0%；百城新建商品住宅成交金额4098亿元，同比下降34.6%，环比下降27.7%。7月百城成交面积和金额同环比均降，且金额同比降幅高于22年同期，市场仍呈弱复苏的态势。分能级来看，一线城市成交面积同比降幅迅速扩大，7月单月同比下降41.8%，二线和三四线城市同比分别下降29.1%/36.0%。 图1：2021-2023年百城新建商品住宅单月成交面积（万方）及增速 20212022202323同比22-单月(右)23同比22-累计(右) 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% 注：选用克而瑞2021年以来月度成交数据连续可用的城市，2023年7月共有95个可比城市，图2至图5同。数据来源：克而瑞，东方证券研究所 图2：百城分能级成交面积单月同比增速变化图3：一线城市新建商品住宅单月成交面积及均价 % 2020/12020/102021/72022/42023/1 400% 300% 200% 100% 0 -100% 一线二线三四线 600 500 400 300 200 100 0 成交面积（万方）成交均价（元/平米，右） 65000 60000 55000 50000 45000 40000 35000 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 30000 数据来源：克而瑞，东方证券研究所数据来源：克而瑞，东方证券研究所 图4：二线城市新建商品住宅单月成交面积及均价图5：三四线城市新建商品住宅单月成交面积及均价 成交面积（万方）成交均价（元/平米，右）成交面积（万方）成交均价（元/平米，右） 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 20000 18000 16000 14000 12000 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 10000 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 15000 14000 13000 12000 11000 10000 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 9000 数据来源：克而瑞，东方证券研究所数据来源：克而瑞，东方证券研究所 供应端仍待修复，降幅与成交降幅同步扩大。7月百城新建商品住宅供应面积1642万方，同比下降34.3%，降幅进一步扩大。7月可比城市供销比为0.76，前值0.97。当前新房供应承压的原因在于：（1）去年以来土地成交持续缩量，导致房企在手可推货值有限；（2）销售热度回落影响房企信心，去化率和成交价无明显改善时房企推盘动力不足；（3）此前地方城投拿地项目入市节奏缓慢加剧供应缺口。 图6：2021-2023年百城新建商品住宅单月供应面积（万方）、增速及供销比 20212022202323同比22-单月(右)供销比 7000 6000 5000 4000 0.69 0.44 0.77 0.94 0.70 0.97 0.76 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 3000 2000 1000 0 -43.9% 32.6%25.9% -7.0%-13.4%-18.0% -34.3% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 注：选用2021年以来供应数据连续可用的城市，2023年7月共有89个供应可比城市。数据来源：克而瑞，东方证券研究所 7月百强房企销售同比降幅扩大，分化态势延续 7月克而瑞百强房企销售金额和销售面积单月及累计同比降幅均有扩大。7月百强房企单月销售金额和销售面积同比增速分别为-37.2%/-36.8%，前值分别为-27.6%/-32.1%，1-7月百强房企累计销售金额和销售面积同比增速分别为-5.9%/-17.0%，前值分别为-0.4%/-13.9%。7月各梯队房企销售金额单月降幅均较大，TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100单月销售金额同比增速分别为-32.8%/-38.6%/-32.4%/-44.2%/-37.0%。从累计销售情况来看，头部房企仍保持相对优势，1-7月TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100累计销售金额同比增速分别为-2.1%/+1.2%/+1.2%/-12.2%/-15.4%。 图7：2021-2023年百强房企单月销售金额（亿元）及同比增速 16000