顺发恒业：2022年年度报告（更正后）
2022年年度报告 2023年3月 2022年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人陈军、总裁王竞楠、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)王红民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告内容涉及的2023年度财务预算、未来经营计划等前瞻性陈述因存在不确定性，并不代表公司对2023年度的盈利预测，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司已在本年度报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”之“可能面临的风险及对策”相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以未来实施权益分派股权登记日登记的总股本（扣除回购专用证券账户中的回购股份数）为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.75元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标...................................................................................................6第三节管理层讨论与分析...............................................................................................................10第四节公司治理...............................................................................................................................24第五节环境和社会责任...................................................................................................................40第六节重要事项...............................................................................................................................42第七节股份变动及股东情况...........................................................................................................48第八节优先股相关情况...................................................................................................................53第九节债券相关情况.......................................................................................................................54第十节财务报告...............................................................................................................................55 备查文件目录 1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。3、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。4、在其他证券市场公布的年度报告。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值□是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （ 一）房地产市场： 2022年房地产行业困难空前，开发投资、销售、融资、土拍方面均出现明显而持续下降。根据国家统计局数据显示：2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%；商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%；房地产开发企业到位资金148979亿 元，比上年下降25.9%。在销售持续低迷、新增融资受限、债务偿还压力三大因素影响之下，房企拍地能力大大受损，导致土地市场热度已至低谷。2022年，土地购置面积10052万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9166亿，同比下降48.4%。 （ 二）物业服务市场： 2022年受地产困局反复影响，物管行业虽规模仍在持续扩张，但增长速度有所放缓。中央持续强化物管行业基层治理，从中央到地方各级政府均给予大力的政策支持。物管企业在社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有较高参与度，“优质优价”更有利于行业拓展整体发展空间。当前我国正处于服务消费扩张关键时期，物管企业得益于资本加持和政策导向，目前正处于发展壮大的关键时期。 （ 三）风电市场： 在国家“十四五”能源发展规划以及在落实我国“碳达峰、碳中和”目标的驱动下，风电发展迎来新的机遇和前景。据不完全统计，2022年全年风电招标达到103GW（不含框架招标），其中，陆风招标85.4GW，同比增长66.16%，海风招标17.9GW，同比增长641.6%，计入国电投10.5GW框架项目后，全年招标超110GW，海风招标超28GW。2022年初以来风电装机规模增长较快，2023年1月16日国家能源局公布2022年全国电力工业统计数据，我国风电装机总容量达到约3.7亿千瓦，同比增长11.2%，保持稳健增速；在风电补贴全面退坡，风电装机直接参与平价竞配的不利因素影响下，2022年我国风电新增并网装机3763万千瓦，同比2021年下降994万千瓦，但同比下跌趋势已收窄，装机需求正逐渐复苏。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （ 一）公司主要业务、产品及经营模式 报告期内，公司主营业务收入主要来自房地产业、物业服务和风电业务。公司房地产经营模式：自主开发与销售，并自持部分物业，以及提供物业服务；主要产品：住宅地产、自持物业运营和物业服务。公司目前项目主要分布在浙江（杭州）、安徽（淮南）。主要在售项目有：杭州地区：美颂城；淮南地区：泽润园二期。同时从事风力发电项目开发、建设及运营；经营模式：将风能开发转换为电力后销售，满足经济社会及国民用电需求；主要产品：电力。 （ 二）公司主营业务所在市场分析 1、 房地产市场分析 （1）杭州市场 2022年杭州楼市调控更加细化，除滨江、拱墅、上城、西湖四个核心区，其他区县均根据各区市场情况优化政策。为加快市场复苏、释放刚性与改善性需求，2022年杭州从多方面放松政策，包括限购政策、公积金政策、落户政策、房贷政策、交易流程优化等。其中5月17日的二手房限购放松和11月11日“认房不认贷”、降低二套房首付比例的房贷新政对于市场的带动作用最为显著，短期市场热度回升。 2022年杭州全年新建商品住宅成交1000.4万平方米，同比下降50.3%，成交规模受供应减少及市场转冷影响降至近7年来新低。从价格来看，2022年新建住宅价格为34742元/平方米，同比上涨9.9%。2022年杭州新房市场成交结构集中主城区以及热门板块，改善类的高价、大户型楼盘占比增加，推动整体成交价格上涨。2022年杭州宅地市场整体热度相对平稳，但板块热度分化加剧，年内达溢价上限的地块基本位于江湾新城、钱江世纪城、宁围、北部新城等核心板块，房企竞争激烈；而临安、富阳和萧山、钱塘等边缘板块的地块基本底价成交。 （2）淮南市场 2022年各地楼市成交降至冰点，各地方政府多措并举持续纾困，信贷、需求端持续宽松提振市场需求。淮南高新区也出台了相应的购房补贴政策，旨在刺激楼市成交，但从楼市去库存化来看，效果并不显著，库存量仍有增无减。在房企让利促销、政府政策利好等刺激手段下，部分项目成交量有所提升，但整体仍处于较低水平，短期内市场上行仍将面临较大阻力。 2、 物业服务市场分析 2022年3月1日，杭州市正式施行新修订的《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）。为提升全市物业管理质量和服务水平，杭州市区两级住保房管部门切实落实新《条例》相关要求，着力开展“杭州市智慧物业管理服务平台”的建设，并于2022年5月起在全市住宅小区全面推广使用智慧物业管理服务平台的“杭州电子业主卡”，明确条件成熟、信息完备小区的业主可通过业主卡行使投票表决、维修基金及经营性收支查询等业主法定权利，方便业主了解小区信息、参与小区决策。2022年7月，为协调、均衡、深入推进物业管理及监督管理各项工作，杭州正式出台了《关于贯彻落实〈杭州市物业管理条例〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），《实施意见》提出要坚持党对物业管理工作的全面领导，把物业管理作为加强基层治理的重要内容来抓，内容涵盖总体要求、主要任务和保障措施三个方面，具体提出了五大类、十八项任务。《实施意见》的出台是为更好地是贯彻落实新修订的《杭州市物业管理条例》各项规定，加快提升了全市物业管理整体水平。 3、 风电市场分析 2022年国家首次提出推动风电项目由核准制调整为备案制，中国风电利好政策频出。2022年6月发布的《“十四五”可再生能源发展规划》要求大规模开发风电等可再生能源，到2025年，可再生能源年发电量达到3.3万亿千瓦时左右。2022年1月6日，国家能源局、农业农村部及国家乡村振兴局印发《加快农村能源转型发展助力乡村振兴的实施意见》提出到2025年，建成一批农村能源绿色低碳试点，风电、太阳能、生物质能、地热能等占农村能源的比重持续提升，并推动千村万户电力自发自用。2022年5
