CRIC-非典型数据在城市研究中的价值

非典型数据 在城市研究中的价值 TheValueofAtypicalDatainUrbanResearch 易居·克而瑞创新事业部&合肥机构 2019.04 01 非典型数据 还原城市的真实面目 不还原，就看不到本来面目 02 非典型数据 挖掘城市发展小趋势 影响趋势的趋势，带来改变的改变 AtypicalData 非典型数据 在城市研究中的价值 真实城市和我们感知的城市有一定的差异，通过 大众点评网数据、影院数据、 外卖数据、薪酬数据等非典型数据， 将城市量化，还原城市的真实面目，相对客观的评价城市，并通过非典型数据，与房地产跨界关联，挖掘城市发展的小趋势 AtypicalDataRestorestheRealFaceofCities AtypicalDataSearchingforSmallTrendsofUrbanDevelopment 本报告将以合肥为例，研究大众点评网、影院、饿了么外卖和薪酬四类数据，通过四类数据的单维度或多维度交叉分析，探寻这四类非典型数据在城市研究中的价值。 商业网点布局——城区建成情况及趋势 消费客单价——区域/板块消费能级 消费点评量——区域/板块消费量级 业态结构——各商圈的消费属性 外卖店分布——区域的消费人群分析 外卖单量、价——商圈流量勘探 TOP店铺市占率、品牌渗透率—— 商圈发展质量 观影人次结构变化——城市人口流动 点评 影院 外卖 招聘 观影人次总量——城市能级 板块观影人次变化——城市板块客户属性 数据各维度交叉——城市板块格局分析 职位数量及变化——城市产业活力 职位行业结构——城市产业特色 职位学历要求——城市产业能级 职位薪资水平——城市收入水平 数据各维度交叉——城市板块格局分析 PART01 大众点评网数据 合肥东西两翼，肥东和肥西两县县城中心与市区毗邻，已经基本融入城区 南、北两向的庐江县、长丰县，以及巢湖，距离合肥市区较远，与市区联系明显偏弱 合肥商业网点热力图合肥市区商业网点热力图 合肥单核特征明显，老城区仍然为客单 价高区，政务区有强点，密度偏低； 其余区域商业消费能级均偏弱。 北一环 步行街 之心城 包河万达 天鹅湖万达 银泰城 从点评量来看，各大购物中心、商业街优势明显，消费集中度高； 其中，北一环、步行街，包河万达、之心城、天鹅湖万达、银泰城、万象城流量最高 万象城 购物, 6.67%生活服务, 3.03% 美食, 74.55% 乐, 7.51% 美食, 86.96% 休闲娱 丽人, 23.03 % 美食, 63.64 % 美食类商业在各类商圈占比均超过60%不同区位对商圈业态影响较大： 老城居民区环绕的三孝口购物生活服务占 比较高； 人均消费力较高的政务区造就了天鹅湖万达23%的美妆丽人业态 休闲娱乐,11.83% 美食,78.11% PART02 影院数据 10% 9% 17% 32% 18年合肥观影1931万人次，按照全国人均 观影次数计算，合肥观影人数达551万人 20-35岁年轻客群占比7成 % 2016年2 10% 9% 16% 29% 32% 4% 2017年 人均观影次数 30% 3.53.5 12% 9% 15% 25% 31% 8% 2018年 3.1 19岁及以下20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40岁及以上 数据来源：灯塔联合Sir电影、毒眸发布了《2018中国电影市场用户观影报告》 201620172018 2.28 2.27 2.26 2.25 2.24 2.23 十五 2.22 情人节（1598万） 2.21 2.20 2.19 2.18 2.17 2.16 2.15 2.14 初七 2.13 2.12 初一（3214万） 2.11 2.10 2.09 2.08 2.07 2.06 2.05 2.04 2.03 2.02 2.01 1.31 1.30 1.29 1.28 1.27 1.26 1.25 1.24 1.23 1.22 1.21 1.20 1.19 1.18 1.17 1.16 1.15 1.14 1.13 1.12 1.11 1.10 1.09 1.08 1.07 1.06 1.05 1.04 1.03 1.02 1.01 2.28 四线 2.27 2.26 正月二十 2.25 2.24 2.23 三线 2.22 2.21 2.20 2.19 2.18 二线 2.17 2.16 2.15 2.14 2.13 一线 大年初四 2.12 2.11 2.10 大年初一 2.09 2.08 2.07 2.06 2.05 2.04 2.03 2.02 2.01 1.31 1.30 1.29 1.28 1.27 1.26 1.25 腊月十五 1.24 1.23 1.22 1.21 1.20 1.19 1.18 1.17 1.16 1.15 1.14 1.13 1.12 1.11 1.10 1.09 1.08 1.07 1.06 1.05 1.04 1.03 1.02 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1.01 春节 时间段选取：大年初一至初四 CRICBIGDATA 常态 时间段选取：2.25-2.28 CRICBIGDATA CRICBIGDATA 全国日度观影人次 TOP700影院热力图 对比春节期间与春节后常态，全国700强影院的观影人次分布热力图，可以发现， 江浙粤强者恒强，强吸附、强内生； 山东、河南、安徽的返乡消费能级最强，返乡 TOP 常态 1 广东省 2 北京市 3 四川省 4 辽宁省 5 上海市 6 湖北省 7 江苏省 8 黑龙江省 9 浙江省 10 福建省 TOP 春节 1 江苏省 2 广东省 3 浙江省 4 山东省 5 北京市 6 湖北省 7 辽宁省 8 河南省 9 上海市 10 安徽省 置业潜力应重点挖掘。 14 综上所述 下面我们将以合肥为例， 探索影院数据在城市格局解读中的使用价值 50 平均票价 45（元 ） 合肥票价相近，近7成的影院集中在25-30元之间，超过40元的仅3%； 高票价与高流量相伴而生，均位于热门商圈的购物中心。 合肥万达国际影城（马鞍山路店） 合肥英皇电影城（万象城店） 合肥万达影城（天鹅湖店） 40 35 35-40 元 10% 3030- 35元 19% 25 合肥万达影城（之心城光魔店） 40元以上3% 25-30 元 68% 观影人次（万） 15 20 01020304050607080 数据：2018年合肥影院平均票价及观影人次 2018.AllRightsReserved16 票价相近，反映出，价格对观影流量的引导有限； 考虑到观影的就近便利，说明观影流量与年轻常住居民人数呈正相关，即观影分布与主力购房人群分布正相关。 扣除老城区无项目在售因素，观影流量分布与高端住宅成交热区高度吻合 图：2018年合肥住宅成交热力图图：15000元/㎡以上住宅成交热力图 影院名称 涨幅 区域 合肥环球激光巨幕影城（黉街店） 213% 新站区 合肥金逸影城（星达城店） 312% 经开区 合肥帕加尼国际影院合肥学院店 357% 经开区 合肥大地影院（港澳广场店） 401% 经开区 合肥汉鼎宇佑影城 402% 经开区 合肥长江剧院 418% 庐阳区 合肥博纳国际影城（合肥银泰中心店） 430% 庐阳区 合肥中影国际影城（合肥蜀山1912店） 452% 蜀山区 合肥尚泽智泉大地影城 484% 经开区 合肥英皇电影城（万象城店） 484% 政务区 合肥华谊兄弟影院（银泰城店） 528% 政务区 合肥上影国际影城合肥润宜家店 572% 高新区 合肥万达国际影城（马鞍山路店） 575% 包河区 合肥万达影城（之心城光魔店） 582% 蜀山区 合肥中影国际影城中环店（中环店） 603% 经开区 合肥横店电影城（大宁缤购店） 629% 包河区 合肥罍街时代国际影城 645% 包河区 合肥华谊兄弟影院（武里山IMAX店） 653% 新站区 合肥华谊兄弟影院（金源店） 662% 滨湖区 合肥观者国际影城（中星城店） 693% 瑶海区 合肥丁丁影城 725% 蜀山区 合肥保利国际影城（安粮国贸店） 739% 蜀山区 合肥自由人影城（悦方IDMALL店） 748% 滨湖区 合肥博纳国际影城（滨湖银泰店） 782% 滨湖区 合肥大地影院（合家福店） 789% 新站区 合肥耀莱成龙国际影城（加侨店） 791% 包河区 合肥星美影商城（赢海店） 837% 包河区 合肥沃美影城（北城店） 882% 长丰县 合肥橙天嘉禾影城（华联店） 886% 蜀山区 涨幅最低的30个影院 通过观察2019年春节期间与节后常态，影院 观影人数涨幅可以看出： 经开区、新站区的涨幅最小，反映着这些区域新合肥人较多，地缘性居民偏少； 滨湖区也低于合肥全市的平均水平，说明新合 肥人多，从而决定着这些区域的置业属性。 90-120 53% 90-120 90-120 48% 49% 120- 144 22% 144以 上 8% 90以下 11% 90-120 59% 120- 144 15% 144以 上 7% 90以下 30% 120-144以 144 上 11%1% 90以下 35% 120- 144 17% 144以 上 8% 90以下 26% 新站区经开区合肥九区滨湖区 新合肥人占比，决定着这些置业特征 2018.AllRightsReserved18 新站区、经开区的120㎡以下占比分别高达88%、78%，首置、首改属性明显而滨湖区更偏向于首改及投资属性，居住型改善需求稍显缺乏 Findmore 10.8 全市 8.9 6.3 万人 97.4 万人 滨湖区 7.6 世纪金源 8.5 悦方中心 8.8 滨湖银泰城 15.2 春节时间选取：初一-初四 常态时间选取：2.25-2.28 90以下90-120120-144144以上 57% 49% 13% 16% 4% 5% 20% 33% 28% 59% 19% 5% 13% 62% 3% 14% 69% 6%11%13% 2014年2015年2016年2017年2018年 更进一步观察滨湖区各影院春节期间和平时观影人数对比可以发现： 滨湖区春节观影人数上涨8.9倍，显著低于全市10.8倍的水平；滨湖区确是一个以新合肥人为主的区域。 早期滨湖区商业配套水平较低，商品住宅成交以刚需产品为主，随着影院等商业配套的不断完善，区域入住人口明显提升，票房快速增长，与此同时，滨湖区产品有明显的改善化趋势。 11.0 恒大中心 万达文旅城 2014年2015年2016年2017年2018年 PART03 饿了么外卖数据 58.2% 50.4% 34.4%33.8% 6.5%9.3% 都市白领是外卖消费的主力军工作地点是订餐的高频场所 6.5% 0.9% 59.8% 56.6% 26.0% 21.3% 9.0%6.9% 8.2% 4.2% 24岁以下 25-30岁 31-35岁 超级会员用户 36-40岁41岁及以上 普通用户 数据来源：艾媒咨询《2018饿了么超级会员专题研究报告》 5.7% 2.3% 家里工作地点学校其他 超级会员用户普通用户 外卖单量热力图 结合外卖店铺分布及单量热力图，可以发现合肥居住驱动占比高 办公驱动少，三产偏弱，二产周边形成真空区，反映出合肥二产主导明显 居住驱动 办公驱动 居住驱动 高新区 居住驱动 学校、居住驱动 办公驱动 办公、居住双驱动 政务区 办公驱动 学校驱动 经开区 居住驱动 外卖店铺分布图 非典型数据之外卖 用作商圈流量勘探 可以用于数据采集，独立于传统调研，勘探某商圈的体量，及单店平均流量 滨湖金源商圈 2018.AllRight