透视物管行业趋势④空间可期，资本蓄势，独立发展，人才为基

（一）基础服务市场容量超万亿，储备面积均值超2000万平方米 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，截至目前，商品房竣工面积、学校、医院、交通枢纽站、园区等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米，按照各业态平均物业费加权平均计算可得，市场规模超万亿元。未来该市场仍将保持稳定增长。 储备项目个数及储备项目面积均值继续保持稳定增长，为企业后续发展奠定了基础。2022年，百强企业在管面积均值已突破6400万平方米，连续多年保持增长趋势。储备项目 作为企业后续发展的强力后盾，2022年百强企业合同储备项目均值达117个，合同储备项目面积均值为2094.36万平方米，较去年分别增长4.46%和5.21%，为未来企业高质量发展 提供了有力支撑。 117 105 112 95 64 70 2500 单位：万平方米 2000 1500 1000 500 140 120 单位：个 100 80 60 40 20 00 201720182019202020212022 合同储备项目面积均值合同储备项目个数均值 图：2017-2022年百强企业合同储备项目面积均值及储备项目数量均值 截至2022年12月31日，百强企业中，碧桂园服务合同储备面积最多为736.7百万平方米，较上年同期增长9.60%，绿城服务排名第二为379百万平方米，较上年同期增长9%。 800 700 单位：百万平方米 600 500 400 300 200 100 0 储备面积增长率 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% （二）增值服务“从有到优”更理性，城市服务、IFM开启万亿新空间 理性发展社区增值服务、拓展业务边界有利于物业服务企业改善收入结构及增厚利润。从早期彩生活的“社区租赁、购物协助”，到中海物业的“公共资源使用、房屋经纪、团购”，再到碧桂园服务的“家政服务、社区传媒服务、拎包入住服务、增值创新服务、房地产经纪服务、园区空间服务”，社区增值服务从有到全，经过多年探索与尝试，在广度和深度上都得到了较快发展。 图：近十年社区增值服务业务主要发展变化情况 最近几年，随着行业理性回归，社区增值服务又呈现新的特点，即逐步专注于重点航道，像居家生活类的家政服务、美居服务、社区零售，空间运营类的社区传媒等业务，资产类的租赁业务等，实现了从全到优的转变。在每一种业务具体开展中，百强企业也更重视品类聚焦。如在社区零售方面，百强企业做好节假日产品营销，打造“爆品”。酒类、螃蟹、月饼、 橙子等丰富的节令食品受到业主广泛好评，成为社区零售板块业绩增长点。 城市服务成为越来越多的百强企业布局的重点领域，其市场空间逐渐被打开。从服务内容与业务模式上看，从提供单纯的城市基础服务如城市环卫、市容巡查等业务向城市综合治理类转变，再深入到城市综合解决方案的规划和执行，物业服务企业城市服务参与程度越来越高。城市服务是从个体到群体，从平方米到平方公里，“大、杂、多、细”等特点突出， 物业服务企业作为城市“大管家”切入城市服务赛道，最初大都以城市公共基础服务如环卫 业务作为开端，例如碧桂园服务在2018年推出城市服务产品体系——城市共生计划，起始主要业务在城市环境改善、城市基础设施管养等。经过多年的开拓，物业服务企业城市服务边界进一步打开，从服务城市到治理城市、运营城市。2022年，碧桂园服务推出城市共生计划2.0，为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、城市公共资源及资产运营等 全场景城市运营数字化解决方案。 表：部分百强企业城市服务开展情况 企业名称 城市服务业务布局 碧桂园服务 城市环卫一体化、河道治理、智慧化平台建设、公共资源的运营等。 保利物业 一体化市政服务、智慧城镇、轨道及交通物业、城市公共设施维护、景区物业等。 雅生活集团 公众场馆、交通枢纽、旅游景区物业综合管理，智慧小镇运营，道路环卫一体化等。 中海物业 冬奥会张家口赛区智慧化工程建设与运营、智慧文旅、智慧园区、道路桥梁维护、市容巡查、城市绿化等。 从市场空间看，城市服务已形成万亿规模的蓝海市场，正成为百强企业竞相追逐的业务布局方向。2022年全国城乡社区事务支出1达到19415亿元，假设该数值此后几年保持稳定， 且假设到2025年物业管理的渗透度达到50%左右，物业服务企业参与城市社区服务的潜在市场容量为9707.5亿元。智慧城市也是城市服务未来重要的发展领域，不少头部企业积极参与智能化建设，搭建智慧城市服务平台，为城市治理贡献力量。 IFM通过整合资源，满足客户日常所需，对工作场所进行空间利用，对设施设备维护降耗，对环境进行管理，总之可将客户非核心业务统一筹划与管理，是近两年物业服务企业开拓的新赛道。从内容方面来看，IFM服务包括七大类：设施维修及维护、环境与能源管理、 安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和综合服务（空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等）。根据国际调研机构PMR的预测，到2031年全球IFM市场规模将超万亿美元。目前我国IFM服务市场需求规模约6260亿元，预计到2026年将增长到约10699亿元，年均复合增长率达14.07%。 IFM在欧美市场已经发展地十分成熟，部分物业服务百强企业也在布局国际市场。东原仁知服务秉承规模与品质并行的长期主义发展理念，积极探索更多元化的发展机会。旗下国际综合设施管理服务商GSN皆斯内为客户提供IFM综合设施管理服务，定制本地化+客制化的一站式服务解决方案，依托专业服务践行可持续发展战略。 目前，行业内提供IFM服务的企业相对来说数量较少，主要有金科服务、卓越商企服务、中企物业等企业在布局国内市场。中企物业是全国首家获得ISO41001设施管理体系认证的 1城乡社区事务支出是指政府城乡社区事务支出，包括城乡社区管理事务支出、城乡社区规划与管理支 出、城乡社区公共设施支出、城乡社区住宅支出、城乡社区环境卫生支出、建设市场管理与监督支出等。 物业服务企业，同时也是上海市首批一级资质物业企业，长期聚焦客户需求，提供多元化综合设施服务，覆盖综合设施管理、物业管理、资产管理及餐饮等后勤服务业务领域，助力客户实现战略目标和价值创造的同时促进多方共赢。 （三）板块基本面良好，企业独立性增强，资本价值有望回归 总市值、市盈率较底部已反弹约40%，但距历史高点仍有较大提升空间。截止2023年3月31日，行业总市值约为3651亿元，距两年来的最低点2613亿已反弹约40%，但距2021 年6月末的万亿市值还有较大差距。板块平均市盈率约为9倍，在2023年第一季度保持稳定，但对比近两年板块PE均值18倍，仍有较大提升空间。 120050 总市值（亿港元） 平均市盈率TTM（倍） 100040 800 30 600 20 400 20010 2021-01-04 2021-02-04 2021-03-04 2021-04-04 2021-05-04 2021-06-04 2021-07-04 2021-08-04 2021-09-04 2021-10-04 2021-11-04 2021-12-04 2022-01-04 2022-02-04 2022-03-04 2022-04-04 2022-05-04 2022-06-04 2022-07-04 2022-08-04 2022-09-04 2022-10-04 2022-11-04 2022-12-04 2023-01-04 2023-02-04 2023-03-04 00 总市值（左轴）平均市盈率（右轴） 图：港股物业服务板块总市值及市盈率走势 同时，行业IPO热度下降，2022年全年共计6家企业上市，新增企业数量及融资额回落到2018年水平，2023年第一季度也仅有一家公司上市。 695.4 18 14 11 6 119.6 72.6 6 108.174.4 9.514.22 19 3 1.61 1.275 1 80020 700 单位：亿港元 60015 单位：家 500 40010 300 2005 100 00 募集资金总额上市企业数量 图：历年物业服务企业上市数量 但长期来看，行业基本面并未改变。从盈利能力看：根据上市公司年报数据，收入均值 44.65亿元2，毛利润均值9.96亿元，毛利率和净利率均值分别为22.31%和7.92%。从成长性看：2022年上市物企在管面积均值1.31亿平方米，同比增长18.54%；合约面积均值1.81亿平方米，同比增长18.30%。从行业属性上看：物业板块具备弱周期性，现金流好，抗风险 能力强，成长性好的特点。从未来发展看：诸多特色赛道如高端服务、商业运营、城市服务、TOD物业管理、绿色物业、工地物业、IFM等领域有望逐步打开，为行业开辟更多细分蓝海。 物企独立性持续增强、更加冷静和理智的战略布局以及关联方的“出清”，有助于行业开启新的发展周期。独立性主要表现在三个方面：股权独立、业务独立和品牌独立。股权独立是物企走独立化发展道路必然面对的问题，部分物企引入战略投资者，原大股东变成二股 东，优化股权结构，长期来看有利于公司治理和独立性发展；业务独立核心在于拥有独立扩张和运营的能力；品牌独立是物企独立的根本。 图：2015年以来国企上市情况 物业价值有望回归，资本市场有望持续扩容，专业赛道佼佼者、国资企业、规模型企业或将成为IPO入场券的优先获得者。第一，由于物管行业可延伸的专业赛道众多，例如商业运营、城市服务、IFM等，在专业赛道中的佼佼者仍是资本市场潜在的敲钟人。第二，国资背景物企信用好、资源足、稳健性强，处于IPO战略机遇期，未来或将出现上市浪潮。由于 国资企业合规性强，公司运营都遵循较为严格的审批制度，因此抗风险能力强，易于获得业主信任。此外，国资背景物企在获取诸如政府公建、城市服务等项目有着先天优势。第三， 有一定规模的企业，仍受投资者的关注，具备冲击资本市场的实力。具备一定规模的企业， 其在市场上有一定的公信力和影响力，治理结构也更加完善，在资本市场仍有机会。 2截至2023年3月31日已披露数据 （四）荟聚各行英才，完善用人机制，助推行业发展 44.75% 43.32% 43.24% 42.73% 22.85% 22.68% 22.08% 22.14% 21.42% 22.77% 22.86% 23.01% 10.98% 11.23% 11.82% 12.12% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2019年 2020年 2021年 2022年 本科及以上大专高中中专及以下 图：2019-2022年百强企业人才结构对比 物业管理行业的发展对物业服务企业提出了更高的要求，而物业服务企业的发展也对企业的人才素质提出了更高的要求。2022年，百强企业的从业人员中，本科及以上人员占比12.12%；大专学历人员占比23.01%；高中学历人员、中专及以下人员占比分别为22.14%和42.73%。百强企业从业人员的学历水平延续了过去几年的变化趋势，对高学历、专业型、复合型人才的需求较以往更加明显。 表：部分百强企业业务岗位设置 岗位类别 工作内容 人才要求 综合管理类 负责团队建设、建立机制、塑造品牌形象，根据项目设置组织架构，审议岗位工作职能，成员编制、运作方案等事项，具备综合素质。 本科学历以上，具备3年以上物业管理经验，综合素质强，有领导力等。 增值业务类 社群运维：策划线上线下活动，通过数据分析不断调整运营策略，优化运营方法，核心用户挖掘与互动，制造话题等。 具备社群或微信运营经验；有产品思维，掌握微信等社交媒介营销等新玩法；本科以上学历。 平台运维类：供应链平台的招商、推广等，对接供应商入驻，负责平台运营，平台推广等。 专业背景需曾从事过B2B供应链平台相关工作；本科以上学历等。 IFM创新类 统筹乙方的设施管理服务，制定项目管理标准，推动服务方案落地，整合先进管理方式根据甲方要求实施方案，综合素质强。 本科以上学