房地产行业市场月报：6月供应增34%而成交再降，地市缩量但溢价率新高

报 市场月报·6月供应增34%而成交再降，地市缩量但溢价率新高 文/克而瑞研究中心 6月接市延续低迷走势：成交衣现低于市场预期：重点30城供应环比增34%，最终上半年供应量基本 同比持平。成交却延续降势，环比下挫9%，同比减少25%，上半年累计同比增幅收至17%，一线成交略 好于二三线，上海环比微增，深圳同环比齐增，二三线则跌多涨少，二手房成交显著同调，环比锐减21%，同比也首次转负跌5%，刚需刚改对成交支撑快速减弱。6月全国土地市场成交规模仍在历史低位，由于京杭雾秘等优质地块集中土拍，整体举价率创下近两年的新高至8.35%。 12#3 6月，30个重点城市新增供应1505万平方米，环比增长34%，受年中业绩冲刺压力，房企推货量有所 增加，本月供应如期回升，但供应规模不及今年3月、4月，同比亦降25%，仍为近5年来同期最低。 表：2019-2023年分月份全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米） 4000 3000 2000 1000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 2019年2020年2021年2022年 数据米源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一线城市供应发力，京广倍增式反弹，沪深双创年内新高，4城全月整体预计供应335方平方米，环 比增长90%，同比微跌10%。北京走出供应低潮，本月供应规模跃升至66万平，环比几乎翻两雷。上海第 五批次新房取证入市，供应面积突破百万平，创今年单月新高，深划深业云海湾花同等多个大盘集中供货，带动整体供应规模年内首次突破70万平。广州供应也有所改善，在上月低基数的承托下环比翻香。 二三线供应回弹幅度有限。26个重点二三线城市合计供应1170万平方米，环比增长23%，同比下降28%。环比来看，6成以上城市供应回升，长沙、惠州为备战端午和年中节点，供应节类明显加快、规模增幅居前，例如长沙6月倒数第二周供应面积滋增至41方平，天心、岳范两区供货量都在10万平以上，不 过多数城市供应回弹有限，并没有突被年内单月供应峰值，从同比来石，仅有5个城市供应正增长，8成以上城市供应仍处在低位运行，规模不及去年同期，天津，尾明、福州等跌幅更是超过了60%， 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678631/8 报月克而瑞 表：2023年6月全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米） 能级 城市 6月 环比 同比 济南 45 3% 19% 东莞 42 64% 94 能级城市 6月 环比 同比 上半年 北京 66 374% 28% 244 上海 115 35% 446 累计同比 -20% 17% 上半年累计同比 2608% 17012% 一战广州7794%33%36913%宁波I0%15%18910% 深圳7797%19%27042%郑州40131433%1668% 合计335 90% -10%1330-1%天津32 109460% 365.14% 132 43% 21% 752 17% 105 1.28% 59% 325 7% 成都南宁1863%26%16939% 长沙三无锡173641%115314 武汉厦门 杭州925%45%52010%线长春16-51551%13074% 8126%16%483-2%156%42%94S3% 西安7514%40%31512%徐州1310%17030% 二三线青岛7021%22%3526%昆明738%80%1064.85 65 156% 48% 298 7% 65 44% 21% 277 18% 52 73 28% 272 5% 49 15% 37% 263 18% 51% 20% 291 20% 46. 11% 283 14% 惠州常州i16891%78-614 南京福州6-3469%727% 苏州惠兴271594%75164 重庆合计117023%28%6589-1% 合里 佛山150534% 25%7919-1% 备注：上表中城市供应数据为新中请预售证面积，本月根据26日左右数据预估得到 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 015# 6月成变不容乐观，并未出现年中放最的“制尾”行情，反而一降再降。据CRIC监测，30个重点城 市成交面积为1509万平方米，创5年来同期新低，环比下降9%，同比下降25%，上半年累计同比上涨17%， 赠幅较上月收窄13个百分点； 图：近5年全国30个重点城市商品住宅月度成交对比情况（单位：万平方米） 3500300025002000 1500 1509 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 2019年2020年2021年2022年2023年 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分能级来看，一线韧性略好于二三线。一线城市6月预计整休成交245万平方米，环比微降3%，同比下降11%，跌档显著低于二三线，上辛年累计同比仍增20%。北京、广州市场热度转降，成交环比分别下降16%和11%，上海6月小幅放量，但成交规模尚不及去年同期，仅深圳一城同环比齐增。 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678632/8 报全克而瑞 26个二三市整体成交1264万平方米，环比下降10%，同比下降27%，上半年象计同比上涨175。逆 势上涨的既有行情相对独立的西安，也有前期深度调整的宁波、嘉兴：还有长沙、郑州等内陆病二线城市，不过多数城市尚属成交低点，需求略显疲软。值得关注的是，前期热点二线城市成都、杭州、合肥等成交均出现了环比转降趋势，随若适销对路楼盘集中入市，客户分流，整体刚改客群对楼市的支撑作用在减弱： 表：2023年6月全国30个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 能级城市6月环比同比上半年累计同比能级城市6月环比同比上半年累计同比 北京52-165-24%35215%南京46-9%39%348-19% 81 7% -11% 498 33% 70 115 16% 451 12% 上拆惠州4336524%36239% 广州垂庆165-42%3522% 深川4215%24%21417%宁波3619%-22%2047% 合计2453%-11%151420%合肥3242526%30717% 1643%27%85317%南宁3112518%24140% 青岛13050%33%5542%品明2522534%2104% 西安8031416%42419%二三线厦门21-13554%12146% 天津75-9k-0%56961%1920546%1572% 武汉7348533%64736%东莞1827%30%15625% 长沙 6529545%61458% 三线杭州72 31%5%3771%常州14275-60%136-11% 40549%967% 福州 253 63% 嘉兴 8 53% 71% 46 39.5 399 28% 合计 1264 -10% 27% 8624 17% 58 115 40% 51 17% 24% 50 325 40% 佛山3922%徐州37%67%17659%, 长春济南 4954%32%31516% 苏州4625544%3172% 总计1509-9%25%10138%LT 备注：上表中城市成交量为本月根据26日左右数据预估得到 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 1+24# 据CRTC调研数据，31个重点据市6月平均开盘去化率稳中有降至46%，较上月上涨3个百分点。微 观项目去化显示市场热度回升，与成交转冷稍有背高，主要源于个别城市受单个高端盘入市影响，拉动去化率激增，实则市场层面尚未有实质性转唆。 聚焦到单个城市，6月各城市环比涨多跌少，上涨城市大体可以分为以下几类：一是厦门、宇波、泉州因单个高端盘入市拉动去化率激培，实则个别网红盘并不能完全代表市场真实热度，多数楼盘实则暂无 明显起色；二是前期热点恒热城市北京、上海、成都、杭州、西安等市场延续“高热不退”，即使推盘量稳中有增，整体去化率环比仍能保持增势：三是前期深度调整型城市诸如南京、武汉等本月去化率也呈现小幅增长，但是仍不足2成，整体居民购房热情相对较低 表：2023年6月全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况 北京 3 63% 50% 13pcts 86% 3pets 上海 16 72% 70% Ipets 76% 5pcts 城市6月首开或加推项目个数6月去化率5月去化率4月去化率较4月变动情况 深圳146%18428pcts23%23pets 宝波1100%5149pcLs37%f3pcts 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678633/8 oP 月报 泉州191%52439ucts/ 战都1085%52433pcts57%27pcts 67% 57% 10pcts 3:2% 35pets 55% 594 Opets 64% -5pets 57% 51N 6pets 55% 2pct8 43% 177 2fpcts 56%, 13pets 25%50# -25pcte 28% -4pets 杭州1034%66N18pcts:71% 克而瑞 厦门1 长沙1 西安8 重庆3 天津4 南京4 武汉 苏州 13pct8 185 111 7pr:ts 1.56, Bprts 16 16% 134 3pets 17% -lrets 1y 83 764 87μcts H0% -52p:ts 数据来源：CRIC调研 2→，2#716 6月，多数城市供应回升仍难驱动成交好转，30个亘点城市整体供求比由上月的0.68升至0.99，半 数城市供求比升至1以上，供需累张关系有所缓解。30城库存面积小幅微缩，环比下降0.4%，同比降12%， 相比之下天洋、青库存观模收缩较为明显，9成城市消化周期维续拉长，、类是由于供应放量、库存扩容所致，警如上海、深圳，更多的城市属 于另一类，即尽管库存规模在收缩，但受限于成交持续低迷，消化周期还在拉长，典型如天津。商宁。从 绝对值来若，长春、南宁等13报滑化周期在18个月以上，而上个月仅有5个城市消化周期超预警线， 环比同比 表：2023年6月30个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月）城市供求比上月库存量消化期 供求比库存同比消化周期环比 北京1.20.2125015-6%18.99322% 上为1.31.15546%14%6.611350% 广州1.0 0.5 12620% 16.5 11%5% 深划1.71.18254%675 19.5 1316% 武汉1.00,518860%12%19.028%-26% 0.80.516423412%9.4-%40% 青岛0.51.015104438%14.95%29% 惠州1.50.413722%26%24.832%33% 天湾0.4 0.2127418%14.6 22%37% 长春0.30.811853419%27.23%44% 1 伟山0.70.610452411%17.020%2% 郑州0.80,5873-17%17.811%-16% 重庆1.10,88191%2416.323%21% 南京1.30.97742%2%14.930%20% 西安0.91.1721131:1%8.9 38% 苏州1.00.87480%16%13.21%.5313% 杭州1.21.06922%7.228%7% 南宁0.50.3667241-1% 19.9 31%15% 24.0 昆明0,40,06473%2:8%21.323%21% 东莞2.11.0 5934330%2% 济南0.8 长沙 0.6 5831313% 8.9 14%29% 1.40,85196%2%8,111%6% 无锣 0.8 1.1 507 14 6% 19,7 31% 4% 宁波 1.1 1.4 415 1% 12.3 12% 4% 常州0.40,4513241