金科引入长城国富作战投 长实欲抄底龙光、合景香港豪宅项目

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 2023年7月 中并国购房月地报产企业 金科引入长城国富作战投长实欲抄底龙光、合景香港豪宅项目 本月关注： LPR下调10BP，本月地方政策力度频次创新低 央行本月调整5年期LPR，下调10BP至4.2%，进一步打开房贷利率下行空间,或有利于提振房地产需求和市场对经济的信心。本次LPR降息已释放积极信号，稳增长政策加码预期强烈，多部门临近月底是否积极政策信号，实质性政策落地可期。此外，本月地方政府放松政策的频次和力度创去年3月以来的新低，21个城市政策松绑（环比减少2个），政策频次下 降4次，仅青岛、临沂、扬州、福清涉及放松“四限”，其余多为公积金、购房补贴等弱刺激。保交楼方面，广西出台防“烂尾楼”新规，规定房企获预售许可前不得开展销售。 金科引长城国富作战投，德信获浙商资产支援 本月月底金科与长城国富签订战略框架协议，长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科股份的预重整，此次AMC直接参与出险房企集团层面的股权合作是次突破性的纾困举措。相对而言，预重整程序中出险房企原有风险能更好梳理清楚，方便长城国富尽可能控制风险。此外，德信从浙商资产处获取6.03亿纾困基金用于德清时代云起，据了解该项目没有银行融资且项目资金本身是良性运转的；万达转让武汉华达玖号86%股权予华融，该标的公司当前计划改建的万达电影乐园的建设进度迎来转机。 长实欲抄底香港豪宅，龙光、合景债务重组或遇困 本月重点监测房企共涉及30笔并购交易，披露的交易对价约148亿，收并购热度继续回落。本月最引人关注的是李嘉诚拟从汇丰处收购龙光与合景泰富联合打造的香港豪宅凯玥项目的债权。根据测算，该项目总货值约超300亿港元，曾被龙光、合景作为抵押担保，从汇丰 等银团获取102亿港元的开发贷款。该香港项目是龙光和合景债务重组的重要筹码，倘若长 实收购债权再将其拍卖可能对2家出险房企境外债的谈判带来很大阻力。表：本月部分重点收并购事件 最新披露 收购方 出售方 交易标的 交易对价 交易进展 2023/6/1 / 华润置地 天津城投置地49%股权 23.8CNY 挂牌中 2023/6/20 绿城中国 九龙仓 杭州致谦25%股权 1.2CNY 签署转让协议 2023/6/20 滨江集团 杭州地铁 北鸿置业100%股权及债权 23.25CNY 完成 2023/6/21 长投集团 正荣地产 南京正琪置业80%股权 0.75CNY 签署转让协议 2023/6/25 建发股份 红星美凯龙 美凯龙29.95%的股份 62.86CNY 完成 2023/6/26 中国华融 万达地产 武汉华达玖号创投85.72%股份 未披露 完成 数据来源：公开资料、CRIC监测 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/7 一、并购政策：LPR下调10BP，6月地方政策力度频次创新低 中央层面，去年8月以来央行本月首次调整5年期LPR，下调10BP至4.2%，进一步打开房贷利率下行空间,或有利于提振房地产需求和市场对经济的信心。本次LPR降息已释放积极信号，稳增长政策加码预期强烈。月底央行提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，住建部部长倪虹则表示“大力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，金融监管总局局长李云泽提出“有力有效防范化解重点领域金融风险，支持恢复和扩大有效需求”，期待更多实质性政策落地。 地方层面，继续以稳需求、保交楼作为政策主线方向。本月21个城市政策松绑（环比 减少2个），政策频次下降4次，创去年3月以来新低；具体看，仅青岛、临沂、扬州、福清涉及放松“四限”，其余多为公积金、购房补贴等弱刺激，或优化预售资金监管、房企融资等供给端支持。保交楼方面，广西出台防“烂尾楼”新规，规定房企获预售许可前不得开展销售活动；济南市委书记刘强会见绿地董事长张玉良，称一如既往支持绿地重点项目建设。表：2023年6月监管层防范房地产风险的政策汇总 时间 监管部门 政策情况 2023/6/5 广西住建厅 广西出台防“烂尾楼”新规，房企获预售许可前不得开展销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，不得以任何形式向购房人收取预售价以外的费用。 2023/6/20 央行 2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，下调个10基点，5年期以上LPR为4.20%，同样下调10个基点。 2023/6/25 济南市政府 山东省委常委、济南市委书记刘强会见绿地董事长、总裁张玉良一行，双方就推进重点项目建设、政企携手合作共赢进行深入会谈。刘强书记表示，济南将一如既往地在重点项目建设运营中提供专班支持、分段验收、金融服务等保障措施，全力推动项目建设发展。 2023/6/26 住建部 住建部部长倪虹：探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 2023/6/28 央行 央行货币政策委员会：因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。 2023/6/29 住建部 住建部部长倪虹：大力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；增加保障性租赁住房供应，加快解决新市民、青年人等群体住房问题；提高住房建设标准，提升物业服务水平，打造“好房子”样板，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。 2023/6/30 金融监管总局 金融监管总局局长李云泽：有力有效防范化解重点领域金融风险；支持恢复和扩大有效需求，全力以赴推动经济持续回升向好。 数据来源：公开资料、CRIC监测 二、并购金融：金科引长城国富作战投，德信获浙商资产支援 集团层面，本月月底金科连发7条公告，对外宣布将引入战投的重磅消息，于6月30 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/7 日与长城资产旗下的，长城国富地产开发平台签订了战略框架协议。本轮AMC纾困房企案例基本都秉持“救项目不救房企”的原则，而本次长城旗下的开发平台直接参与出险房企集团层面的股权合作是次突破性的纾困举措。根据公告，长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科股份的预重整。换句话说，长城国富不是直接的战投方，而可能通过单独或找其他合作人的形式作为新投资人，参与到金科预重整程序，相对而言预重整程序中出险房企原有风险能更好梳理清楚，方便长城国富得以尽可能控制风险。 具体项目层面，本月德信从浙商资产处获取6.03亿纾困基金用于“德清时代云起”项目，属于地方AMC近期落地的首单纾困项目。据知情人士表示，此次合作中浙商资产是要挑项目的，就德清时代云起项目而言，该项目没有银行融资且项目资金本身是良性运转的，AMC投入增量资金后很快能让项目运转下去。 此外，本月万达将武汉华达玖号创新投资合伙企业近86%股权转让予华融。股权转让后，华融持股86.0381%，万达13.9104%，华融资本0.0515%。该标的公司成立至今仅投资万达东湖置业，该公司旗下项目为武汉中央文化区项目，耗资500亿元，打造包括楚河汉街、汉街万达广场、汉秀剧场、万达电影乐园、万达瑞华酒店、万达嘉华酒店等地标性项目。2017年后，多个项目易主，万达嘉华酒店被富力接盘，北京华联接手汉街万达广场资产经营业务及楚河汉街第二街区打造武汉SKP。其中，万达计划将万达电影乐园改造为新汉街万达广场，但于2023年5月项目被曝停工，本次华融入主后，项目建设进度将迎来转机。 表：2023年1-6月AMC介入房地产项目纾困进展汇总 宣布日期 纾困机构 受益房企 纾困方式 纾困项目 投入资金 2023/6/30 长城国富 金科股份 引入战略投资者 集团 未披露 2023/6/25 中国华融 万达地产 并购+融资 武汉中央文化区项目 未披露 2023/6/13 浙商资产 德信中国 并购基金 德清时代云起 6.03亿 2023/5/14 中国信达 赫华恒瑞 处置踩雷信托不良债权 北京海淀万柳书院75套房源 47亿 2023/5/4 长城资产 保利发展 集团合作协议 未披露 未披露 2023/4/26 福田安城投、长城 佳兆业 并购+融资+合作开发 佳兆业深圳佳园项目 未披露 2023/3/28 东方、华融 佳兆业 共益债投资+续建 昆明佳兆业城市广场J地块 未披露 2023/2/23 东方、长城、安居建业 中国恒大 并购基金 深圳恒大时代之光（旧改）等 177亿 2023/2/11 华融、中信城开 株洲华晨 共益债投资+代建代管 华晨山水豪庭、华晨云溪湾等 12亿 2023/2/8 东方资产 旭辉集团 集团合作协议 未披露 未披露 2023/2/6 中国信达、信达地产 中南建设 并购基金 深圳46亿货值的旧改 25.5亿 2023/1/19 中国信达、信达地产 和昌集团 并购基金 深圳340亿货值旧改 90亿 2023/1/12 中国信达、信达地产 言成集团 并购基金 深圳22亿货值项目 6.81亿 2022/12/1 华融联合6家银团 融创中国 并购+增量融资 上海董家渡项目 超120亿 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/7 数据来源：公开资料、CRIC监测 三、行业并购：长实欲抄底香港豪宅，龙光、合景债务重组或遇困 根据CRIC监测，2023年6月重点监测房企共涉及30笔并购交易，披露交易金额的有19笔，总交易对价约147.8亿人民币，环比减少49.6%、同比大幅减少72.6%，披露的平均单笔并购交易规模7.8亿（2023年5月：26.6亿），收并购热度继续回落。 图：近半年来重点监测房企收并购交易笔数及规模情况（单位：亿人民币，笔） 数据来源：公开资料、CRIC监测 交易进展来看，本月11笔完成的并购交易中3笔披露交易对价，涉及对价96.3亿， 其中历时半年建发耗资近63亿收购红星美凯龙29.95%股份已完成过户，滨江超23亿收购 杭铁旗下标的，与其合作开发3宗地块。9笔交易处挂牌状态，其中8笔披露金额涉及32.57亿；5笔交易已签署转让协议，绿城1.2亿收购九龙仓杭州萧山项目剩余股权，景业拟退出广州黄埔南部旧改，正荣7500万元出售南京江北新区项目等。 此外，进行中、传言交涉中的并购交易分别有4笔和1笔，其中金科为“保壳”，拟定增购买恒昇大业20%股权注入上市平台，而李嘉诚拟从汇丰处收购龙光与合景泰富联合打造的香港豪宅凯玥项目的债权。根据测算，该项目总货值约超300亿港元，曾被龙光、合景作 为抵押担保，从汇丰等银团获取102亿港元的开发贷款。近期长实与汇丰接触，希望接手项目相应债权。该香港项目是龙光和合景债务重组的重要筹码，倘若长实收购债权再将其拍卖可能对2家出险房企境外债的谈判带来很大阻力，会陷入困境甚至失败。 图：本月重点监测房企收并购交易进展分布情况（单位：亿人民币） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/7 备注：本月完成、挂牌中、进行中和传言交涉中分别有8笔、1笔、1笔和1笔没披露交易额。 数据来源：公开资料、CRIC监测 交易标的物业类型看，本月多元化类并购额占比大幅减少，14笔涉及多元化投资的交易，披露的交易金额10亿，仅占到全部规模的6.8%，环比减少79.6pct。而开发项目、集团收并购交易相对频繁，交易笔数分别14笔和2笔，合计占到全部的53%，相对聚焦主业。表：本月重点监测房企收并购交易标的物业类型分布情况（单位：亿人民币，笔） 交易标的类型 交易笔数 披露的交易规 模(亿人民币) A、开发项目股权 14 64.69 ：单项目* 12 17.64 ：资产包 2 47.05 B、多元化股权 14 10.03 ：其