2023年上半年中国房地产行业政策盘点

2023年上半年中国房地产政策盘点 今年以来全球经济整体增长乏力，国际环境复杂严峻，我国经济稳步恢复仍面临较大压力。房地产作为国民经济的支柱产业，二季度市场明显降温，市场调整压力加大，房地产行业已经成为拖累经济增长的重要因素。上半年中央多次会议继续强调“房住不炒”，继续强调“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作”等，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。上半年各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，当前多数城市房地产调控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势。 随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。需求端政策或仍聚焦在降低购房门槛和购房成本上，因城施策方面，核心一二线城市存在一区一策优化可能；企业端有望继续落实资金支持政策；“保交楼”资金和配套政策亦存在进一步发力空间。 1、中央：明确房地产行业支柱地位，政策基调不变 2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求是行业政策主题。2023年2月， 《求是》杂志发表了习近平总书记的文章，内容为总书记在中央经济工作会议中的演讲摘选，文章中进一步强调房地产行业在国民经济中的重要地位，指出“房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响”，因此2023年，稳定房地产对于稳定宏观经济至关重要。同时，文章强调支持住房改善等消费、“防范房地产业引发系统性风险”。 两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”，整体基调与去年中央经济工作会议一致。4月，中央政治局会议召开，针对房地产的关键词“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，依然在“要有效防范化解重点领域风险”后面，防范房地产风险仍是重点，房地产政策整体基调仍处于宽松状态。 时间 部门/会议 主要内容 ①要合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费。②防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门 2023年2 月 《求是》发表了习近平总书记的文章 要扛起责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 表：2023年上半年中央对房地产定调 时间 部门/会议 主要内容 ①房地产市场风险隐患较多。 2023年3 月 两会政府工作报告 ②有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。③加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题｡要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和 2023年4 月 中央政治局会议 改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。 数据来源：中指研究院综合整理 各部委积极响应中央要求，加速落地稳定市场的相关举措。年初，监管部门明确了金融支持房地产的四大政策方向，“需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住 房租赁金融支持政策”；全国住房和城乡建设工作会议提出房地产工作将从“稳预期”“防风险”“促转型”展开。 要稳定房地产，监管部门强调就要大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和长租房建设。而“防风险”中，化解优质头部房企风险、“保交楼”风险等是重要发力点，住建部倪虹部长在“部长通道”答记者问时明确指出要“防范化解房地产‘灰犀牛’风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险”。 图：各部委明确2023年政策方向 央行四项行动支持优质房企 根据中央经济工作会议的部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务 住建部住建部城乡建设工作会强调增信心、防风险、促转型 一是稳预期。增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，…… 二是防范风险。要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。 三是促进转型。各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。 倪虹“部长通道”：稳支柱、防风险、惠民生 稳支柱：要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，……增加保障性租赁住房供给和长租房建设 防风险：要防安全生产的风险，……防范化解房地产“灰犀牛”风险…… 惠民生：以让人民群众住上更好的房子为目标，……努力为人民群众创造高品质生活空间。 数据来源：中指研究院综合整理 部门 日期 重要事件 关键内容 ①自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。 央行、银保监会 1月5日 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 ②对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。③下调或取消贷款利率下限的城市，如果后续新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复利率下限。④其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。①参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包 证监会 2月20日 启动不动产私募投资基金试点工作 括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。②试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。①基本原则和要求：支持住房租赁供给侧结构性改革。重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。建立健全住房租赁金融支持体系。②加强住房租赁信贷产品和服务模式创新：加大对租赁住房开发建设的 央行、银保监会 2月24日 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》 信贷支持力度。创新团体批量购买租赁住房信贷产品。支持发放住房租赁经营性贷款。创新对住房租赁相关企业的综合金融服务。③拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道：增强金融机构住房租赁贷款投放能力。拓宽住房租赁企业债券融资渠道。创新住房租赁担保债券（CoveredBond）。稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。④加强和完善住房租赁金融管理：严格住房租赁金融业务边界。加强住房租赁信贷资金管理。规范住房租赁直接融资产品创新。防范住房租赁金融风险。建立住房租赁金融监测评估体系。①拓宽试点资产类型。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。……项目发起 证监会 3月24日 《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》 人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。②分类调整项目收益率和资产规模要求。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。……首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。 表：2023年上半年各部委发布的部分楼市相关政策 ③推动扩募发行常态化。按照市场化法治化原则，鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。①以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实 自然资源部、银保监会 3月30日 《关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》 现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。②因地制宜，确定"带押过户"模式。地方在实践探索中，主要形成了三种"带押过户"模式。模式一：新旧抵押权组合模式；模式二：新旧抵押权分段模式；模式三：抵押权变更模式。①“既管冷、又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨�头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。 央行 4月20日 一季度金融统计数据有关情况新闻发布会 ②下一步，人民银行将继续密切关注房地产金融形势变化，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，会同金融部门持续抓好已出台政策落实，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资平稳有序，加大保交楼金融支持，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 自然资源部 4月25日 全国自然资源和不动产确权登记工作会议 我国全面实现不动产统一登记。①合理确定经纪服务收费。房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。②严格实行明码标价。房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客 住建部、市场监管总局 5月8日 《关于规范房地产经纪服务的意见》 户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。③严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。 数据来源：中指研究院综合整理 居民端：强调因城施策、精准