地产行业周报：多部门释放积极信号，房屋养老制度再提及

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 多部门释放积极信号，房屋养老制度再提及 2023年7月2日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周多部门释放积极政策信号，包括倪虹部长提出“大力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”， 李云泽局长提出“支持恢复和扩大有效需求，全力以赴推动经济持续回升向好”，央行提出“加大宏观政策调控力度”、“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，后续更多实质性政策值得期待。短期基本面走弱背景下，关注政策博弈带来的超跌反弹机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、旗滨集团等。 政策环境监测：1）住建部部长：研究建立房屋体检、养老、保险三项制度；2）央行：加大宏观政策调控力度。 市场运行监测：1）成交环比增加，短期或有所调整。受房企推盘冲刺年中业绩影响，本周（6.24-6.30）新房成交4.5万套，环比增加61.8%，二手房成交1.9万套，环比增加66.7%。高基数影响下，6月新房日均成交同比下降33.1%，增速较5月回落45.2pct。随着七八月楼市步入淡季，短期成交或有所调整。2）库存环比微降，去化周期14个月。16城取证库存10008万平，环比降1.2%。去化周期 13.6个月，环比持平。3）土地成交、溢价率回落，一二线占比下滑。上周百城土地供应建面2269.3万平、成交建面2537.5万平，环 比降21.8%、2.2%；成交溢价率2.4%，环比降4.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6.3%、25.3%、68.4%。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行30亿元，环比减少30亿元；境外地产债发行1.2亿美元，环比增加0.8亿美元；发行利率为2.15%-3.4%，可比发行利率较前次增加或持平。2）地产股：本周房地产板块涨0.76%，跑赢沪深300（-0.56%）；当前地产板 块PE（TTM）13.88倍，高于沪深300的11.68倍，估值处于近五年94.65%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、新城控股、万科A，南向资金净流入前三为华润置地、万科企业、碧桂园。 因城施策支持刚性和改善性住 房需求，扎实做好保交楼、保 民生、保稳定各项工作 大力支持刚性和改善性住房需求， 促进房地产市场平稳健康发展 二孩及以上家庭购自住住房， 公积金贷款最高限额可上浮20% 鼓励民营和中小微企业发行银 行间企业资产支持证券 发布新建商品房预售资金监管 办法 2023年6月28日武汉 2023年6月28日嘉兴 2023年6月30日交易商协会 2023年6月30日央行 2023年6月28日住建部 南海诸岛 偏松偏紧中性 住建部部长：研究建立房屋体检、养老、保险三项制度 事件描述：6月26日，倪虹部长在会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行时表示，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。6月28日，倪虹在《学习时报》发表文章指出，要牢牢抓住安居这个基点，坚持因城施策、精准施策，大力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；增加保障性租赁住房供应，加快解决新市民、青 年人等群体住房问题；提高住房建设标准，提升物业服务水平，打造“好房子”样板，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。 点评：从政策背景看，近年房屋安全事故频现，尤其2022年长沙自建房倒塌事件引发市场关注。随着国内逐渐进入存量房时代，房屋老化问题愈发严重。另一方面，2021年住房和城乡建设部发文要求在实施城市更新行动中防止大拆大建。因此如何解决房屋老化、提高住房质量尤为关键。2022年5月国务院办公厅在《关于印发全国自建房安全专项整治工作方案的通知》明确提出：“研究建立房屋定期体检、 房屋养老金和房屋质量保险等制度”，此次倪虹部长重申研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，后续相关制度研究有望加速，其中核心是解决资金来源问题。此外，物管企业作为社区运营管理的重要参与方，未来有望受益存量房屋维修管理。 央行：加大宏观政策调控力度 事件描述：中国人民银行货币政策委员会2023年第二季度例会在北京召开，会议分析了国内外经济金融形势，提出加大宏观政策调控力度，精准有力实施稳健的货币政策，搞好跨周期调节，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能；因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。 点评：当前国内经济复苏偏弱、楼市仍然承压。克尔瑞百强房企销售额、销售面积6月单月同比降27.6%、32.1%，1-6月累计同比降0.4%、13.9%。房价预期改变以及收入预期偏弱，制约居民购房信心。在此背景下，央行提出“加大宏观政策调控力度”、“因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，与6月28日倪虹部长提出“坚持因城施策、精准施策，大力支持 刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，以及6月30日金融监管总局党委书记、局长李云泽提出“支持恢复和扩大有效需求，全力以赴推动经济持续回升向好”相呼应。实际上，上周LPR降息释放已积极信号，后续期待更多实质性政策落地。比如核心一二线城市一区一策，逐步放开远郊区域限购、取消“认房又认贷”、下调二套房首付比例等。 成交：环比增加，有望延续修复 点评：受房企推盘冲刺年中业绩影响，本周（6.24-6.30）新房成交4.5万套，环比增加61.8%，二手房成交1.9万套，环比增加 66.7%。高基数影响下，6月新房日均成交同比下降33.1%，增速较5月回落45.2pct。 重点城市一二手房周成交变化2023年50城一手周均成交较2022年降5.8% 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.4.922.6.922.8.922.10.922.12.923.2.923.4.923.6.9 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2023年20城二手周均成交较2022年升41% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.62022.82022.102022.122023.22023.42023.6 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期14个月 点评：16城取证库存10008万平，环比降1.2%。去化周期13.6个月，环比持平。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.5.721.6.2521.8.1321.10.121.11.1922.1.722.2.2522.4.1522.6.322.7.2222.9.922.10.2822.12.1623.2.1023.3.3123.5.19 土地：成交、溢价率回落，一二线占比下滑 点评：上周百城土地供应建面2269.3万平、成交建面2537.5万平，环比降21.8%、2.2%；成交溢价率2.4%，环比降4.5pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比6.3%、25.3%、68.4%，环比分别降0.6pct、降6.5pct、升7.1pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.52022.82022.112023.22023.5W6.12 22.4.1122.7.1122.10.1123.1.1123.4.11 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 150 100 50 0 万平 120 百城土地成交前五城（6.19-6.25） 119 10710097 2022.52022.82022.112023.22023.5W6.12 天津苏州宜昌嘉兴盐城 流动性环境：资金价格大幅上行 资金价格大幅上行。本周R001上行37.56BP至2.18%，R007上行91.04BP至3.13%。截至 6月30日，OMO存量余额为6,255亿元，较6月21日增加5,231亿元。OMO存量衡量某一时 点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007较上周上行91.04BP（%） OMO存量（MA10）较6月21日上行 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 202020212022 2023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023-6-212023-6-30涨跌幅（BP） 1D 1.81 2.18 37.56 R 7D 2.22 3.13 91.04 14D 2.56 2.45 -11.5 1M 2.60 2.63 2.5 1D 1.79 1.40 -38.76 DR 7D 1.95 2.18 22.85 14D 2.30 2.22 -8.53 1M 2.28 0.00 -227.69 ON 1.84 1.48 -36 SHIBOR 1W 2.01 2.06 5.4 1M 2.06 2.10 3.8 3M 2.14 2.17 3.3 资金价格大幅上行（%） 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周（6.26-7.3）境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为30.00亿元，总偿还量为124.77亿元，净融资额为-94.77亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共 3307.98亿，同比22年约上升10.32%；向后看，23年7月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约456.63亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 亿元 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付