房地产：2023中国城市开发投资吸引力排行榜重磅发布！

2023中国城市开发投资吸引力排行榜重磅发布！ 2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是“十四五”规划承上启下之年。回顾“十四五”前半程，我国经济经受了国内外多重超预期因素冲击，持续面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，经济发展正从中高速增长进入高质量发展阶段。就房地产行业而言，近两年，在长期转型和周期波动交织下，市场持续震荡调整，市场格局、需求特征以及企业发展模式也正经历重塑。 从中长期来看，2022年，全国人口总量为14.12亿，比上年末减少85万人，自1962年以来首次出现下降，常住人口城镇化率达到65.2%。全年出生人口956万人，出生率为6.77‰，创1949年以来新低。伴随着中长期人口规模的回落，新房总量也必然迎来下降。 伴随着房地产行业进入新的发展阶段，不同城市房地产市场分化行情更趋明显，房企优选城市投资拿地的难度也进一步上升。2023年，中指研究院已连续21年开展房地产开发投资吸引力研究，在新的行业环境下，我们继续完善指标体系，以期更全面地研判297个地级以上城市的价值及发展潜力，为房企投资提供决策参考。 2023房地产开发投资吸引力TOP50城市 排名城市 省(区、市)排名城市 省(区、市) 123456789 10 北京北京上海上海深圳广东广州广东杭州浙江成都四川南京江苏苏州江苏武汉湖北西安陕西长沙湖南重庆重庆合肥安徽宁波浙江青岛山东济南山东天津天津郑州河南佛山广东东莞广东无锡江苏福州福建厦门福建珠海广东温州浙江 26272829303132333435363738394041424344454647484950 南昌江西沈阳辽宁 石家庄河北 泉州福建常州江苏昆明云南嘉兴浙江绍兴浙江南宁广西惠州广东海口海南南通江苏大连辽宁贵阳贵州金华浙江三亚海南太原山西台州浙江中山广东徐州江苏 哈尔滨黑龙江 烟台山东兰州甘肃长春吉林 乌鲁木齐新疆 111213141516171819202122232425 数据来源：中指研究院测算 研究结果显示，2023年北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5线城市各项指标表现较好，排名仍位居前十，武汉、重庆、郑州排名下降。 具体城市来看，北上广深投资吸引力排名保持不变，一线城市投资吸引力优势明显；杭州凭借产业创新释放发展新动能，人才引进成效显著，投资吸引力连续6年保持全国第五位；成都、南京、苏州、武汉、西安经 济及人口规模大，产业优势明显，市场需求旺盛，位列6-10位，其中武汉近两年房地产市场调整压力较大，城 市吸引力排名下降两位至第9位。南京、苏州房地产市场韧性凸显，地方政府债务压力相对较小，城市吸引力 排名均提升1位；西安人口连续多年快速流入，经济保持较快增长，吸引力跻身前10位。 长沙、重庆、合肥、宁波、青岛、济南、天津、郑州、佛山和东莞位居第11-20位，其中佛山、东莞受疫情影响较为严重，人口流出规模较大，房地产市场恢复节奏较慢，导致排名分别跌至19、20位，青岛、济南房地产市场活跃度相对较好，叠加人口、产业支撑，市场保持一定活跃度，排名较上年分别跃升2位、4位。郑州近两年受疫情、洪灾等因素影响较大，经济、居民收入恢复需要更长时间，投资吸引力排名下滑至第18位；惠州、嘉兴等城市市场活跃度相对较高，投资吸引力高于同级别其他城市。 评价体系 市场容量与增值潜能两大维度评价城市房地产开发投资吸引力 相互影响 规模 效益 财政 经济实力 决定就业机会 相互影响 销售投资比 供求关系 供求关系决定价格土地去化周期 城市房地产开发投资吸引力 结构 研发 资本 产业创新 决定城市活力及潜能 人均销售面积 量 × 价 需求满足度 市场空间影响房价 人均住房面积 收入 储蓄 吸引 人口房产最终消费者 财富水平 决定购买力水平 流入 人口基础 市场容量 增值潜能 规模流入 环境 教育医疗 资源环境 反映城市宜居性 影响 规划利好 影响 价格支撑 收入支撑利润空间 房价收入比 地价房价比 市场规模 城市群交通重大活动 机场 高铁地铁 交通通达 影响生产要素流动效率 投资面积金额 房价及涨幅 市场热度投资增速 市场热度影响预期溢价率 在本期报告中，为更加全面地反映城市实力，我们加入了“地方政府负债率”、“外贸依存度”以及“500强企业数量”等指标，通过对海量数据的深入分析与总结，构建形成了包括2大维度、12个方面，近50项具体 指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，基于此模型，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地 区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。 住房需求影响因素 人口|产业|交通 当前，我国城镇化进程进入新阶段，房地产行业呈现出存量和增量并行的态势，人口、产业和交通仍然是房地产市场的核心驱动力，尤其是人口和产业，对市场的支撑作用更加明显。 人口是房地产市场的需求基础，总量和增量均直接影响住房需求空间，在房地产市场分化加剧的背景下，把握不同地区人口总量和结构的变化，也就更有利于把握市场新的发展机会。 产业是吸纳和吸引人口的根本要素，近些年，新一轮的技术革命开启，战略新兴产业持续发展，各地聚力产业结构转型升级，核心城市新兴产业发展迅速，先发优势或带动产业链聚集效应进一步提升。 交通作为国内大循环的载体，连接了人口、产业等各类生产要素，在推动经济发展以及区域协调发展中发挥着至关重要的作用。随着经济逐渐复苏，生产要素的流动回归常态，交通对优势地区的赋能或将更加突出。 人口： 人口规模和人口质量直接决定了城市经济发展潜力以及住房需求的空间，直接影响着城市房地产开发投资的价值。2022年末，全国总人口出现60多年来首次下降，人口总量红利减弱，人口流动成为不同城市人口变化的主导因素，受宏观经济及疫情反复影响，2022年不同地区之间的人口流动趋势发生新的变化，但高能级城市虹吸效应仍较为明显，与此同时，生育政策、落户政策、人才引进政策等进一步影响着人口的流向。 疫情导致广深2022年常住人口阶段性回落，长三角、长江中游多个核心城市人口明显增加 表：2022年一二线和三四线城市常住人口增量TOP20 一二线城市 2022年常住人口(万人) 2022年人口增量(万人) 一二线城市 2022年常住人口(万人) 2022年人口增量(万人) 三四线城市 2022年常住人口(万人) 2022年人口增量 (万人) 深圳 1766 -2.0 呼和浩特 355 5.6 滁州 405 6.0 北京 2184 -4.3 太原 544 4.4 芜湖 373 5.9 广州 1873 -7.6 温州 968 3.4 嘉兴 555 3.5 上海 2476 -13.5 海口 294 3.2 鄂尔多斯 220 3.2 长沙 1042 18.4 兰州 442 3.1 马鞍山 219 2.9 杭州 1238 17.2 沈阳 915 2.9 泉州 888 2.9 合肥 963 16.9 福州 845 2.8 包头 274 2.3 西安 1300 12.3 厦门 531 2.8 茂名 624 1.9 贵阳 622 11.8 石家庄 1122 1.9 台州 668 1.7 南昌 654 10.1 银川 290 1.5 常州 537 1.7 昆明 860 9.8 乌鲁木齐 408 1.2 绍兴 535 1.6 武汉 1374 9.0 无锡 749 1.1 柳州 419 1.6 郑州 1283 8.6 三亚 107 1.0 绵阳 490 1.5 青岛 1034 8.5 重庆 3213 0.9 东营 221 1.4 成都 2127 7.6 西宁 248 0.4 宜宾 462 1.3 济南 942 7.5 天津 1363 -10.0 汕头 554 1.2 宁波 962 7.4 南通 774 1.1 南京 949 6.8 沧州 731 1.1 苏州 1291 6.4 珠海 248 1.1 南宁 889 5.9 桂林 496 1.0 注：大连、长春、哈尔滨、北海统计公报未公布或未公布常住人口数据。数据来源：各城市统计局、统计年鉴 2022年，长三角、长江中游部分核心城市人口集聚能力进一步显现，其中长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。珠三角、京津冀、中原地区、东北地区人口普遍下降，其中天津、东莞人口缩量明显，另外受疫情等因素影响，广州、深圳人口均由增转降。 长三角城市群的核心优势在于其发达的经济基础、强大的创新能力、完善的基础设施以及城市间较强的产业协同性。上海近些年人口增速整体呈放缓态势，2022年受疫情影响，产业链和供应链受到冲击，部分产业外迁，人口流出明显，全年常住人口减少13.5万人。杭州数字经济产业发达，人口增量连续四年位居全国前列。 2022年常住人口增加17.2万人，增量居全国第二。合肥在沿海产业向中西部转移，先进制造业快速发展的加持下，就近就业人员增多，人口吸附能力居全国第三位，2022年常住人口增加16.9万人。 长江中游城市群承接沿海地区的产业转移，同时核心城市在中西部地区产业升级中承担创新带头角色，制造业、信息技术和高端装备制造业等领域具有较高的竞争力和发展潜力。长沙工程机械、汽车、生物等支柱产业的高速发展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4万，居全国首位。南昌产业聚集效果明显，全年常住人口增长超10万人，位列长江中游城市群第二。 珠三角、京津冀城市群人口整体呈现流出态势。去年珠三角制造业、外贸等行业整体受疫情影响较大，短期内就业人数减少，珠三角9市除珠海外，常住人口均下降，其中东莞、广州分别减少10万人、7.6万人，深圳特区自设立以来首次人口负增长，常住人口减少2万人。京津冀城市群人口持续缩减，2022年仅石家庄、唐山、沧州等少数城市常住人口增加，北京、天津分别减少4.3万人、10万人。 中西部地区核心城市人口虹吸效应持续显现，西安和贵阳常住人口增量超过10万，成都人口增加7.6万人，核心城市凭借经济较快发展、更多的就业机会，持续强化对周边人口的吸引力。 产业经济： 当前，世界经济增长乏力，单边主义、保护主义抬头，加剧全球经贸的不确定性。我国经济外部环境复杂严峻，国内产业转型升级仍处在攻坚期，党的二十大报告指出“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，同时将高质量发展的重要性提升到了前所未有的高度，明确提出“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”。建设现代化产业体系，是推动高质量发展的重要着力点，其中，新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源等新兴产业作为了我国产业发展中新的增长引擎。在新的发展格局下，加快构建现代化产业体系，加快传统产业和中小企业数字化转型或将助力优势地区迎来新的发展机遇。 2022年GDP万亿城市数量仍为24个，广州、杭州等城市受疫情冲击较大，位次较上年下降 图：2022年各城市GDP及增长率 数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据 2022年，我国GDP万亿城市数量与上年一致，仍为24个。2022年，我国共有110个城市经济总量在 3000亿元以上，较2021年增加5个；其中，24个城市GDP超万亿，数量与2021年持平，经济总量占全国的比重为38.0%，较2021年小幅下降。具体来看，上海、北京、深圳经济总量保持前三位；广州受疫情等多重因素影响，2022年GDP仅增长1%，位列全国第5，被重庆超越，这两个城市GDP均在2.9万亿左右；武汉疫情后经济逐渐恢复，GDP再度超过杭州，位列全国第8，武汉、杭州GDP均近1.9万亿；东莞受疫情及外部订单减少等超预期因素影响，名次较2021年下降2位，但仍保持在万亿GDP之上。另外，2022年常州、烟台GDP均达9500亿元以上，即将迈上万亿台阶。 从增速来看，2022年全国多数城市受疫情冲击，经济增速出现明显回落，仅个别城市增速超10%。2022年，我国经济面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演化，全年G