香港地产 ： 2H 路线图 ： 没有痛苦 ， 就没有收获 ； 保持防守 ， 但更接近拐点 ？

无障碍版本 香港物业 2H路线图：没有痛苦，没有收获；停留防守但更接近拐点？ 产业概述 现在保持防守，但可能需要在第四季度保持灵活 在经历了艰难的5M23之后，我们继续主张对香港房地产采取防御立场 term–美国利率可能会在更长时间内保持高位，或者如果美联储更早地降息，它可能会建议提前进行有意义的经济放缓。与我们一开始的观点相比 这一年，我们越来越关注写字楼供应，仍然看到持平 初级房价和不均衡的零售复苏。然而，如果美国银行全球研究经济团队’s(以及当前的债券市场’s)认为美联储将在#年开始降息1Q24得到证实，香港地产股可能在年底前开始跑赢大盘，基于过去降息周期的模式。由于投资者仍然担心潜在的股息 cuts/fund-raisingrisks,welikenet-cashCKAssetandSinoLand.WealsolikeLink,onarisk- 调整后的基础，在某个时候可能降息，恒隆在 中国零售。我们重申对写字楼房东冠军的跑输评级。上行风险可能是有意义的内地政策宽松，提振经济，进一步下行 美国加息。我们将我们的估计和PO调整了-1至-18%。 抵押贷款利率向上偏向；回顾过去的利率停顿 5月美联储加息后，香港银行将最优惠利率提高了0.125-25％。BofAGlobal 研究FI/FX策略师ChunHimCheung预计隔夜HIBOR将在 3%和6%，直到美联储降息。因此，我们的基本情况是香港抵押贷款利率可能 haveamildupwardbiasinthenextfewmonths.Further,givenmulti-yearhighinventory 2023年6月9日 Equity 香港 房地产/物业 卡尔·崔，终审法院>>研究分析师 美林(香港) +85235083108 karl.choi@bofa.com FanTso,CFA>> 研究分析师美林(香港) +85235082875 fan.tso@bofa.com 图表1：采购订单变更汇总我们将PO降低1-18% PO（港币；港币US$) 采购订 （截至1Q23末的18k个单位）和更高的持有成本，开发商’主要住宅定价受到抑制。当地股票市场和 房价，以及情绪指数的负面读数，都表明 在5月23日上涨7%后，二级价格可能会面临新的压力。然而，当美联储在连续加息后，过去暂停甚至开始降息时 新世界开发中立 24.5 0% 在这三个时期的早期，香港开发商股票的表现优于恒生指数 码头高度 BUY 27.0 0% 成指，而香港地主股在这三个时期中的两个时期表现优异。 克里道具 BUY 25.8 0% 办公室：供过于求继续压制租金 房东Hysan BUY 25.4 -18% 甲级写字楼现货租金在4M23下降了1.4%。虽然租赁查询在 码头REIC 中性 47.0 -2% (mid-2007,2016and2019),HKhomepricesgrew,reversedpriorpricedrops.Inturn, CK资产 BUY 60.0 -2% 亨德森 U/P 25.5 0% SHKP 中性117.0 -4% 信和土地 中性 12.7 0% 开发人员 Rating 单 新变更 内地重新开放，在宏观不确定的情况下，决策往往被推迟。过度- 供应意味着租金可能仍将面临压力(我们现在预计写字楼租金将下降 2024年又增加了5%，而之前持平），使办公室成为我们最不受欢迎的行业。 零售：零售销售复苏分化较大 内地游客消费复苏不平衡，意味着回归仍然温和或 对于大众市场和中档房东来说，今年甚至是负面的，但我们的频道检查显示，海港城积极提高要价，受益于 高端销售强劲复苏。我们预计第二波COVID浪潮不会减弱内地高端消费，导致2023E年租金收入增长5-10%。 太古道具 BUY 24.5 0% 香港土地中性4.8 0% 杭龙道具 BUY 17.0 -8% REITs链接房地产 BUY 54.0 0% 投冠军资房信地托产基投资信 U/P 2.7 -10% 集团 中性 42.0 -1% 地铁 中性 65.0 0% 太古太平洋 BUY 64.0 0% CK和记黄埔 金托基金财富REIT BUY 8.00% >>受雇于美国银行的非美国附属公司，未注册/不具备研究分析师资格根据FINRA规则。 有关某些美国银行证券的信息，请参阅“其他重要披露” 对特定司法管辖区的信息负责。 美国银行证券与其研究涵盖的发行人有业务往来，并寻求与之做生意报告。因此，投资者应该意识到，公司可能会有冲突 可能影响本报告客观性的利益。投资者应考虑这一点报告只是做出投资决策的一个单一因素。 Refertoimportantdisclosuresonpage23to25.AnalystCertificationonpage21.Price 客观基础/风险16页12567196 时间戳：2023年6月8日美国东部时间下午04: 30 资料来源:美国银行全球研究。PO=价格目标。 U/P=表现不佳。 美国银行全球研究 4M23/5M23：2023年前4/5个月香港：香港 k:千 加息周期时的部门表现已暂停 美国银行全球研究公司美国经济学家目前预计美联储将在 6月会议，但请注意，跳过并不是暂停。同时，债券市场已经定价在7月份加息，但在1Q24大幅降息。虽然很难说美联储是否 会在2小时内暂停，看起来确实更接近加息周期的结束(这从2022年初开始)，考虑到美国经济放缓的更多迹象。 我们注意到，当美联储在连续加息后，暂停甚至开始降息 过去(2007年中、2016年中和2019年中)，香港房价上涨，扭转了之前的价格下跌。我们总结了库存’相对表现(相对于恒生 指数)在这三个时期。 2007-08 当美国加息在2006年底暂停时，香港开发商的表现大大超过了在接下来的12个月里，市场扩大了约35个百分点。香港房东和REITs在初始阶段（即2007年初）的表现优于市场，但没有 在后期阶段观察到了一致的模式(包括全球金融危机和随后的量化宽松)。 累计变化(ppt)累计变化(bp) （同比%） 累计变化(%) 香港开发商 指示器 香港房东 指示器 香港房地产投资信托基 1米后 0.000 11 6.7（2007年 -1.9% 3.1% 4.5% 金 3米后 0.000 -6 第三季度） 2.0% 3.6% 8.6% 指示器 6米后 0.000 32 6.7（2007年 5.2% 1.1% 0.3% 15.4% 12米后 -1.000 -68 第三季度） 24.2% 35.3% -6.3% 20.4% 18米后 -3.250 -73 7.0（4Q07） 36.1% -1.4% 0.8% 1.1% 24m后 -5.125 -249 4.0（2008年 5.3% -11.0% -3.0% -30.2% 资料来源:彭博社，美国银行全球研究 2015-17 第2季度） 图表2：2006年12月31日开始的部门相对业绩 2007年，香港开发商的表现优于市场 联邦基金目标利率 (中点) 美国10Y财政部 产量 香港季刊 GDP增长 二级住宅 价格(CCL) 与恒生指数的相对表现 (累计) -2.7（4Q08） -3.1（2009年 第2季度） 4.0% 美国银行全球8.9研%究 美联储在2016年暂停加息，然后在当年晚些时候恢复加息。我们注意到香港开发商和REITs在早期平均跑赢市场5-7% 在2017年美联储再次加息之前表现不佳的前几个月。 累计变化(ppt)累计变化(bp) （同比% 累计变化(%) 香港开发商 指示器 香港房东 指示器 香港房地产投资信托基 1米后 0.000 -35 1）.1（2016年 -2.9% -1.9% 0.1% 金 3米后 0.000 -50 第1季度） -6.2% 6.7% -3.6% 指示器 6米后 0.000 -80 1.1（2016年 -4.7% 6.2% -3.3% 10.2% 12米后 0.250 17 第1季度） 7.7% 0.2% -6.5% 5.2% 18米后 0.750 3 1.8（2016年 17.9% 0.1% -7.1% -157.1.6%% 24m后 1.000 14 第2季度） 21.4% -3.8% -27.7% -3-06..45%% 资料来源:彭博社，美国银行全球研究 2018-19 由于降息预期，香港开发商和房东的表现均优于市场然而，鉴于降息恰逢COVID大流行开始， 3.4（2016年 图表3：2015年12月31日开始的行业相对表现 香港开发商和房地产投资信托基金在最初六个月表现优异 联邦基金目标利率 (中点) 美国10Y财政部 产量 香港季刊 GDP增长 二级住宅 价格(CCL) 与恒生指数的相对表现 (累计) 第四季度） 3.9（2017年 第2季度）3.4（2017年 第四季度） 美国银行全球研究 进入2009年第四季度，香港开发商和房东的表现都不佳(这也受到了伤害受社会动荡影响），并在2020年继续表现不佳。H-REITs相对 在COVID时期具有弹性。 资料来源:彭博社，美国银行全球研究 估算和价格目标变化 -3.6（2009年 图表4：2018年12月31日开始的板块相对表现（2018-19年降息周期） 鉴于降息预期，开发商和房东的表现优于市场 联邦基金目标利率 (中点) 美国10Y财政部 产量 香港季刊 GDP增长 二级住宅 价格(CCL) 与恒生指数的相对表现 (累计) 累计变化(ppt)累计变化(bp) 1米后0.000 3米后0.000 6米后0.000 12米后-0.750 18米后-2.250 24m后-2.250 -5 -28 -68 -77 -203 -177 （同比%） 0.3（2009年 第1季度）0.3（2009年 第1季度） 0.1（2009年 第2季度） 累计变化(%) -2.1% 2.9% 9.2% 2.1% 2.3% 1.0% 香港开发商 指示器 8.0% 10.3% 6.5% -6.0% -8.9% -18.9% 香港房东 指示器 3.5% 5.3% -0.9% -17.3% -25.3% -29.6% 香港房地产 投资信托基金 指示器 -8.1% -12.4% -150.5.4%% -5.4% 第四季度） -9.4（第二季度） -3.6（第四季度） 美国银行全球研究 图表5：资产净值、采购订单和采购订单目标变化 我们的PO平均降低了3%New 新目标 新目标 Old 老目标旧目标 采购订 股票代码PO资产净值折扣 依据采购订资产净折扣 依据单 开发人员CK资产亨德森 1113香港60.0121.2-51% 12香港25.553.8-53% 与2018年以来的平均值一致与2018年以来的平均值一致 单 61.0 25.5 值 125.0 53.8 -51% -53% 与2018年以来的平均值一致与2018年以来的平均值一致 变更 -2% 0% SHKP 16香港117.0239.6-51% 与2018年以来的平均值一致 122.0247.9 -51% 与2018年以来的平均值一致 -4% 信和土地 83香港12.719.5-35% 与2018年以来的平均值一致 12.7 19.5 -35% 与2018年以来的平均值一致0% 新世界发展17香港24.554.0-55% 与2018年以来的平均值一致 24.5 54.0 -55% 与2018年以来的平均值一致0% 码头高度克里道具 4香港27.064.1-58% 683香港25.864.6-60% 与2018年以来的平均值一致 自2018年以来，比平均值宽0.5SD 27.0 25.8 64.1 64.6 -58% -60% 与2018年以来的平均值一致0% 自2018年以来，比平均值宽0.5SD0% 房东20.8 Hysan14香港25.450.9-50%自2016年以来，比平均值