物业：分化调整 蓄力待发

大中国中|2华023区年物第一业季摘度要 分化调整蓄力待发 目录 专题文章办公楼住宅 082022年，华南物流资产仍受追捧 15北京 16上海 17广州 18深圳 19成都 20天津 21青岛 09北京物流市场十年间首次增容 22重庆 23沈阳 24武汉 25西安 26杭州 27南京 28香港 11大上海地区2023年物流展望 29台北 零售地产 31北京 32上海 13香港房地产市场何去何从？ 33广州 34深圳 35成都 36天津 37青岛 38重庆 39沈阳 40武汉 41西安 42杭州 43南京 45北京 46上海 47广州 48深圳 49香港 物流地产 50澳门 52北京 53上海 54广州 酒店 55成都 57北京 58上海 59广州 60深圳 61香港 编者按 今年以来，政策的稳增长效果和宏观经济向上向好的态势均较为明显，各方面的积极信号都在持续积累和显现，为实现全年各项目标奠定了坚实基础，但也必须看到经济运行在内生动力、社会有效需求等方面仍面临一些短期困难。 回顾一季度宏观经济表现，中国国内生产总值按不变价格计算同比增长4.5%，明显高于市场预期的4%左右，相比2022年四季度环比增长2.2%。中国经济强劲增长的主要动能，从生产端看来自服务业的贡献，从需求端看则来自消费的快速复苏。工业生产平稳增长，服务业增势较好，出口也超预期回升，一季度最终消费支出对经济增长贡献率超过66%。随着消费场景有序恢复，有望逐步带动居民的消费意愿提升、消费信心提振、消费需求释放并形成正循环。 中国经济开局良好、起步平稳，而且在总量攀升新台阶的同时结构更显均衡，内生动能持续增强，市场活力持续释放。下一阶段应把发挥政策效力和激发经营主体活力结合起来，形成推动高质量发展的强大动力，统筹推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。 庞溟 大兼首中席华经区济研学究家部总监 姚耀 中国区研究部总监 经济和政策动态 今年以来，政策的稳增长效果和宏观经济向上向好的态势均较为明显，各方面的积极信号都在持续积累和显现，为实现全年各项目标奠定了坚实基础，但也必须看到经济运行在内生动力、社会有效需求等方面仍面临一些短期困难。 甲级办公楼市场： 2023年第一季度，全国疫情防控平稳转段、各项稳增长政策持续显效，经济运行实现良好开局。根据国家统计局4月19日公布的数据显示，一季度国内生产总值28万亿元，相较去年同期“超预期”增长4.5% ，步伐稳健，韧性强劲。随着社会面经济活动的逐步复苏、营商环境转好，企业的信心面临重塑。全国办公楼市场进入流动性回暖周期。由于企业办公策略在此前复杂环境中形成的谨慎态度仍未完全消退，实际租赁成交在第一季度尚未大规模增长。但问询量提升，需求温和复苏，租金跌幅 收窄仍是季内主线旋律。 2023年第一季度在经济平稳开局的背景下，多个城市需求理性复苏，一季度全国主要城市整体净吸纳量录得40.6万平方米。一线城市净吸纳量共录得23万平方米，北京上海复苏态势温和，深圳以全市11万平方米的净吸纳量的表现位居一线城市之首。市场问询与带看量虽有改善，但短期内实际成交量及需求增量仍未全面释放。北京市净吸纳量由负转正，录得1.8万平方米，均集中在小面积成交。上海市净吸纳量录得5.4万平方米，成本节约型需求仍是主要类型之一。广州净吸纳量 水平高于上个季度63.8%，录得5.5万平方米。租赁成交面积同比上涨幅度逾20%，需求稳固增长。 二线城市中，成都甲级办公楼带看量明显恢复，周均频率同比上涨约1-2倍。武汉市场均以去库存为主，全市空置率环比下降0.1个百分点至34.4%。南京市净吸纳量录得1.8万平方米，虽高于去年同期水平，但不及新项目入市体量，且预租情况较差，整体空置微幅升高。 以金融业为核心，专业服务业及TMT“三驾马车”在全国主要城市持续主导租赁成 交。一线城市中，外资企业在深圳较为活跃，而内资金融企业在北京贡献了甲级市场成交总量的40%。二线城市中，以南京为例，金融类企业显现较强承租能力，租赁成交量在所有行业中占比近六成。 随着政策加快推进经济结构战略性调整和经济转型升级，战略新兴企业的办公布 甲级办公楼租金，2023第一季度增长值（环比） 5% 3% 1% -1% -3% -5% 局在全国加速扩大。一季度，重庆面向工业互联网、汽车软件、人工智能等领域不断补链强链。京东云、商汤科技智算中心、 北京上海广州深圳天津武汉无锡*苏州沈阳青岛西安杭州成都重庆南京宁波* *无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行 智慧互通科技公司等一批头部签约企业逐步落地，进而带动上下游企业集聚。新能源、生物技术、高端制造等朝阳产业的办公需求成为杭州办公楼市场需求增量的主要发力点。 一季度，全国主要一、二线城市的甲级办公楼市场共入市近80余平方米的面积，总供应量小幅回落。一线城市共迎来40万平方米的新增供应，其中广州占据全国的一半。广州近期入市的三个新增项目导致其空置率环比上涨1.2个百分点。北京本季度新入市项目签约率已达30%，仅小幅推升全市空置率0.4个百分点，录得10.4%。上海市回暖的需求持续吸纳存量面积，整体供需关系在本季度稍显缓解。全市录得8.3万平方米新增供应，但需求的回升导致全市空置率持稳。 1.5线及二线城市新增供应量整体录得44万平方米。个别供应体量较大城市未能在季度内快速吸纳，空置率表现短期承压。成都新增约13.5万平方米新项目，造成空置率较去年同期呈现近10个百分点的攀升。重庆新增面积14万平方米，空置率环比上升1.6个百分点。高质量项目的入市令江北嘴作为全市商务极核的地位得到进一步巩固，也为后续高质量产业落地提供先决条件。 第一季度全国办公楼市场租金下行压力得到缓解，跌幅收窄。整体市场暂未实现全面复苏，实际租赁成交数量有限，并未 给业主信心和议价能力带来显著提升。一线城市中，广州租金下滑约0.7%，为推动去化选择了更为“进取”的心态争取实现成交，并以此缓解未来三个季度内集中供应所带来的潜在市场冲击和压力。上海整体租金环比下降0.25%，尽管热点版块的租赁需求持续复苏，但整体市场的大供应环境仍使租金小幅承压。北京租金环比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因为部分项目已于2022年末进行大幅租金下调，进一步降租的空间有限。深圳本季度租金跌幅收窄，环比下跌0.9%。 二线城市增量、存量项目空置压力持续，短期内租金回涨存在阻力。截至季度末，成都甲级办公楼市场平均租金录得91元/平方米/月，环比下降0.4%。除降价外，精装带家具产品持续受到市场青睐，去化表现亮眼。武汉全市租金持续承压下行。甲级办公楼净有效租金为91.5元每平方米每月，环比下降0.6%。 优质零售物业市场： 从宏观零售数据来看，2022年中国实现社会消费品零售总额约44万亿，虽然消费总量可观，但消费市场受到疫情冲击较大，特别是聚集性、接触性消费受限，对消费市场造成较大压力。另外，消费端的“收入效应”显现：消费者的收入预期下降挤出居民当期消费。全年社会消费品零售总额同比下降0.2%。除此之外，线上零售则面 临流量增长瓶颈和物流配送稳定性的双重挑战。2022年“618”“双十一”等购物节期间，多个主力综合电商平台销售额几乎与2021年持平甚至出现下滑。同时疫情也正在改变消费者行为，消费者更加关注商品的性价比，以中等收入人群为代表的消费群体，出现消费降级，预防性储蓄动机增加。经济活力的短暂下滑，让运营商举步维艰，全年中国消费及零售物业市场整体表现不及预期。 回到零售地产视角，在新增供应方面，疫情政策的优化标志着影响项目施工的负面扰动因素逐步消失，但开发商在一季度仍持较浓的观望态度，在建项目工程平稳推进。据仲量联行统计，2023年第一季度21个主要城市优质零售物业新增供应共计75.0万平方米，同比减少17.3%。分城市来看，A类（一线）城市中，北京较为活跃，三个新增项目开业，新增供应21.6万平方米。B类（长江经济带六大1.5线）城市中，杭州港龙悠乐城开业，录得23万平方米的新增供应，位列本季新增供应首位。C类（其他1.5及2线）城市中，沈阳一季度新增供应量环比提升，录得16万平方米的新增供应。从项目端来看，一季度存量改造类项目较多，例如上海百联ZX创趣场和新天地时尚II，杭州港龙悠乐城和西安的世纪金花。同时也有新的产品线项目落地，例如北京SKP新产品线的首个项目DT51，定位年轻潮流，与SKP的奢侈品百货定位形成差异化。 21城市优质零售物业供求指标 16,000 14,000 12,000 千平方米 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 08091011121314151617181920212223F 净吸纳量新增供应空置率 15% 12% 9% 6% 3% 0% 历史新高，购物中心客流销售额也连创新高。从数据上来看，人流消费的恢复程度良好，这将有效提振消费市场的信心。 百分比 在未来供应端，据仲量联行统计预测，2023年全国21城共计近1,300万平方米的优质零售供应有望入市。其中不少项目已经在“五一”黄金周的节点开业，项目入市的节奏将在二季度开始逐步加快。分城市看，A类城市供应将显著提升，北京、上海分别将供应超100万、80万，其中不少为去年延期项目。B类城市中，南京以接近百万的未来供应，位列第三。中西部城市将继续2022年供应势头，其中武汉23年供应超 2008至2022年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2023年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。 数据来源：仲量联行 130万平方米，位列各城市首位；成都、重庆也有大量供应。从项目层面来看，地标级、高端将成为2023年市场供应的热点，例如武汉SKP、杭州中心、深圳万象城三 从重点指标来看，一季度全国主要城市优质零售地产市场平均空置率环比上升0.1个百分点，收至11.2%。分城市来看，北京市场空置率摆脱前四个季度上升的趋势，年初首次出现下调，同时华北城市，包括沈阳、天津也录得空置率改善。除此之外，多城市继续录得空置率历史新高。但空置率涨幅环比缩小，市场拐点或将出现。 需求方面，去年波动的市场情绪正在快速平复，品牌租赁问询量回升，但签约情况仍相对谨慎。同时租金方面，进入新的财年零售运营商提高了对项目收入的预期，因此租金方面有上涨压力，但目前市场空置率仍然高企，租金恢复还需时间。据仲量联行统计，一季度全国主要城市购物中心首层平均租金环比下跌0.2%，跌幅继续收窄。 随着疫情防控转移重心，以及一系列政策见效出台，商流、人流出现反弹。从人流来看，旅游和跨区消费人群逐步回归，轨道交通客流显著回升，部分城市创历史新高。线下接触类消费，尤其是餐饮，迎来期盼已久的复苏。反映到零售地产端，餐饮品牌，尤其是连锁品牌有所扩张。除此之外，高化、运动服饰、新能源汽车依旧延续 此前扩张的势头。 从政策上来看，2023年3月24日发改委236号文件指出，将消费类基础设施纳入REITs试点，优先支持商场、购物中心、农贸市场城乡商业网点项目、社区商业项目。在零售地产层面上，此政策是盘活优质商业资产、拓宽商业不动产投资工具的重要突破，同时也是推动房地产业向新发展模式平稳过渡的手段。短期来看，发行公募REITs募集大量资金和资产退出的两大特点，可以助力拥有优质零售资产的房企通过发行消费类基础设施REITs的方式盘活资产，提供去杠杆的有效途径。从长期来看，消费类公募REITs的收益与分红率的强相关，让房企对资产的专业运营管理能力提出了更高的要求，有助于推动房企追求高质量的运营管理能力来提升资产吸引力。 节假日经济是中国消费市场的重要组成部分。“五一”长假数据显示，全国国内旅游出游合计2.7亿人次，旅游出游人次恢复至2019年同期的119.1%，实现国内旅游收入恢复至2019年同期的100.7%。民航、铁路