2023年居住消费趋势观察报告

引言 居住消费市场情况与我国经济社会的发展变化息息相关。当前，我国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面没有变。从宏观形势看，2023年我国经济运行有望总体回升，同时，战略机遇和风险挑战并存，坚持“稳字当头、稳中求进”至关重要。“稳定发展”“防范风险”成为政策发力点。从行业发展现状看，一是宏观经济与消费市场回暖，地产行业筑底趋稳。二是购房方面，刚性和改善性住房需求居多；租房方面，“中等户型”需求上升，客群仍以青年为主。三是保障性租赁住房日渐增多，“租购并举”有助满足群众多元化需求。从居住消费市场新趋势看，一是居住需求多样化、个性化，经济社会发展阶段、城镇化水平与人口结构变化等因素，影响住房需求与居住消费市场结构。二是消费体验数字化、智能化，一方面，看房、买卖等流程线上化；另一方面，智能家居带来个性化住宅场景。三是社区功能舒适化、便利化，消费者越来越关注居住“质感”，“全龄友好”渐成共识。展望居住消费市场服务供给前景，“高品质”将成为供给端优化提升的主要方向，行业标准亦将在此推动下更加完善；围绕消费者更加期待宜居的需求，企业也将进一步推动服务提质增效，持续提升居住消费体验。 数据来源：本研究数据主要来自互联网公开信息，包括国家统计局相关数据、公开发布的各类行业报告数据等。 1 目录 引言1 一、相关政策信息1 （一）宏观经济：“稳字当头”“稳中求进”为主要基调1 （二）住房政策：“平稳发展”“防范风险”更成发力点4 （三）城市政策：“因城施策”“探索试点”显创新发展10 二、行业现状分析14 （一）消费市场与行业发展情况15 1.消费回升成为经济运行亮点，消费潜力仍有释放空间15 2.居住消费市场出现积极变化，行业上下游发展更趋稳18 3.地产经纪行业机遇挑战并存，企业发展迈向提质升级24 （二）居住消费需求图景25 1.购房：刚性和改善性住房需求仍待满足，消费者更关注房屋居住属性25 2.租房：中小户型更受青年租客青睐，“长租”模式规范发展备受期待26 （三）住房保障体系建设情况28 1.保障性租赁住房兴起，进一步满足群众租住需求28 2.“租购并举”保障民生，多地创新相关工作思路30 三、居住消费市场新趋势30 （一）居住需求多样化、个性化30 1.人口自然增长率下降，影响住房需求与市场结构30 2.人口向主要都市圈集聚，租赁成新市民重要选择33 3.购房决策可分六大类，购房目的与预算相关性强35 （二）消费体验数字化、智能化37 1.房屋买卖流程线上化，服务效率与客户体验提升37 2.VR在线看房受欢迎，突破时空限制满足消费需求38 3.智能家居日渐受青睐，个性化住宅场景优势明显39 （三）社区功能舒适化、便利化40 1.消费者观念出现转变，越来越关注居住“质感”41 2.青年群体追求获得感，更加重视居住生活便利性42 3.“全龄友好”渐成共识，“一老一小”更获保障43 四、居住消费市场服务供给趋势展望45 （一）行业：标准更加完善，管理更加规范45 （二）企业：服务更加专业，发展提质升级46 （三）客群：呼吁加强保障，期待更加宜居47 一、相关政策信息 （一）宏观经济：“稳字当头”“稳中求进”为主要基调 2022年12月，中央经济工作会议全面分析当前国内国际经 济形势，系统部署了2023年经济工作，为做好经济工作指明方向。会议强调指出，“明年要坚持稳字当头、稳中求进”。《人民日报》发布评论文章《坚持稳字当头、稳中求进——论学习贯彻中央经济工作会议精神》表示，当前稳的基调更加明确，进的要求更加积极，传递的信息十分丰富。中央财经委员会办公室副主任韩文秀在公开会议上表示，充分肯定发展成绩的同时，也要看到当前我国经济运行仍然面临不少风险和挑战。从全球看，乌克兰危机延宕发酵、世界经济增长乏力、全球贸易受到冲击等严峻复杂的外部环境，给我国经济带来的影响在加深；从国内看，经济恢复基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，产业链供应链运行不畅、企业生产经营活动受阻、科技创新能力不强等问题依旧存在。我国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面没有变。2023年我国经济运行有望总体回升，优化疫情防控措施、存量政策和增量政策叠加发力，将给经济恢复发展带来重大积极影响；基数效应也将对明年经济数据形成一定支撑。预计2023年上半年特别是二季度社会生产 生活秩序会加快恢复，经济活力会加速释放。2023年3月14日，发布的《政府工作报告》明确了今年发展主要预期目标：国内生 产总值增长5%左右；城镇新增就业1200万人左右，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；居民收入增长与经济增长基本同步；进出口促稳提质，国际收支基本平衡；粮食产量保持在1.3万亿斤以上；单位国内生产总值能耗和主要污染物排放量继续下降，重点控制化石能源消费，生态环境质量稳定改 善。要坚持稳字当头、稳中求进，面对战略机遇和风险挑战并存、 不确定难预料因素增多，保持政策连续性稳定性针对性，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。 4月18日，国家统计局发布一季度经济数据。数据显示，一季度，我国国内生产总值（GDP）同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%，经济运行开局良好。国家统计局新闻发言 人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，今年以来，中国经济整体呈现恢复向好的态势，主要指标企稳回升，经营主体活力增 强，市场预期明显改善，为实现全年的发展预期目标奠定了较好 基础。随着促消费政策持续发力，国内需求逐步扩大，市场销售由降转增，尤其服务性消费改善比较明显，消费对经济增长的拉动明显增强。我国经济增长的内生动力在逐步增强，宏观政策显 效发力，经济运行有望整体好转。还要看到，当前国际环境比较 复杂，世界经济增长趋缓态势明显，不稳定、不确定性因素较多，国内经济恢复向好，但需求不足的制约依然明显，一些结构性问 题比较突出，回升基础还需要巩固。下阶段，要科学精准实施宏 观政策，着力释放内需潜力，深化改革开放创新，推动经济持续 整体好转，努力实现质的有效提升和量的合理增长。 从社会反响看，“稳定”“有力”“信心”是各界讨论2023年宏观经济政策的关键词。主流舆论对当前宏观经济政策表示支持与认可，并期待以更有力的举措扩大内需。上海财经大学校长刘元春认为，一季度经济表现整体好于预期，但供需之间复苏不同步，结构性特征明显，短期是正常的，但对宏观经济政策而言，要高度重视供求双方复苏不同步所带来的内生性收缩性效应，进一步加大扩内需的力度，提高政策前置水平，使中国经济从疫后复苏的“社会秩序常态化和交易常态化阶段”，快速进入到“利润修复和资产负债表修复阶段”。具体而言，财政政策在节奏和力度上可适度加强，尤其是中央财政要发力。财政支持民营企业和保政府基层运转也应有新思路。 居住消费对宏观经济具有独特作用。人民网发文《全国多地提振住房消费专家：凸显拉动经济重要作用》表示，在外需走弱背景下，消费和投资成为拉动内需的关键。现阶段，如何拉动内需是经济恢复的关键点，住房消费将是重要抓手之一。梳理发现，当前全国各地的住房政策，延续了2022年以来的思路，围绕合理需求、住房消费等角度展开。多地以召开“新春第一会”或推出新一轮政策措施等形式，向新一年的发展发出“动员令”。据不完全统计，在提振2023年经济的会议和文件中，已有重庆、江苏、辽宁、广东、上海等多地把住房消费提振纳入到新一年经济发展的总框架之中。业内普遍认为，“房住不炒”“不以地产 作为短期刺激经济的手段”等表述，是明确的顶层设计，也是政策的底线。为满足人民对美好生活的期待，房地产市场未来仍有发展空间。总体上，2023年住房消费提振将会提速，释放合理 购房需求，也将促进激发国内消费潜力。房地产对地方财政收入、 上下游行业、金融、就业、居民财富等方面均有重要作用。经济学专家任泽平团队测算并分析认为，一般而言，在经济中占比超 5%的行业可以成为经济的支柱产业。房地产是国民经济的重要支柱，2020年房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%，房地产业对GDP增长的贡献率为13.9%。2000-2020年房地产业对GDP增长的贡献率从4.8%波动增至13.9%。同时，由于中国对居民自有住房、房屋租赁数据统计不足，加之物业管理、经纪与代理等发展不成熟，存在低估。房地产是居民主要财富，据其团队测算，2000-2020年中国住房市值从23万亿元增至418万亿元，年均增长15.6%，超名义GDP的12.3%。房地产业解决实体经济大量就业，2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，2021年我国房地产从业人数约为1500万。 （二）住房政策：“平稳发展”“防范风险”更成发力点近年来，相关政策部署更加关注住房保障和防范化解风险。 2023年，《政府工作报告》中“对今年政府工作的建议”包括，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好 新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危旧房改造” “有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无 序扩张，促进房地产业平稳发展”等内容。《求是》杂志发表习近平总书记重要文章《当前经济工作的几个重大问题》。文章指 出，“要合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车、养老 服务、教育医疗文化体育服务等消费。”“防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。”“要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。”“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来‘高负债、高杠杆、高周转’发展模式弊端，推动房地产业向新 发展模式平稳过渡。”另外，多部门提出“加大保障性租赁住房供给和长租房建设”。如2月，央行、银保监会发布《关于金融 支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，涉及加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面，共计17项具体举 措，进一步加强对住房租赁市场的金融支持力度。整体来看，住 房租赁企业的融资渠道将进一步拓宽，融资成本有望降低，市场化住房租赁企业的供给积极性有望提升，“租购并举”或将加快 建立。中指研究院认为，“稳支柱”“促需求”“防风险”是 2023年房地产行业的政策主题。稳定房地产对于稳定宏观经济至关重要。年初，监管部门明确了金融支持房地产的四大政策方 向，即“需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策”。一季度，多 部门明确了支持房地产行业的政策方向，相关举措持续落地，预 计今年地产政策以托底呵护为主，企业端资金支持力度或将继续加大，“保交楼”资金和配套政策继续落实。稳定房地产，更需要大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和 长租房建设。“防风险”中，化解优质头部房企风险、“保交楼”风险是重要发力点，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系 统性风险。另外，货币政策的空间也获广泛关注，部分声音担忧 信贷强势增长引起“大水漫灌”与经济过热。2023年4月，中国人民银行货币政策委员会2023年第一季度例会，分析了国内外金融形式，并对后续货币政策做出部署，指出国内经济运行好转的背景下，货币政策要“精准有力”，结构性政策工具“有进 有退”，信贷增长“合理平稳”，同时发挥存款利率市场化调整机制。预计后续，央行将更关注结构性工具对于薄弱领域的支持 情况，同时，“金融16条”“三支箭”等政策措施的效果陆续 显现，政策工具的空间仍存。 “好”成为住房和城乡建设多项工作的关键字。1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在京