5月百强房企销售点评：单月销售放缓，累计增速提升

事件：克而瑞公布2023年5月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100房企5月单月销售 同比增速分别为16.1%、11.6%、10.3%，相比4月份分别下降35.8pct、17pct、16pct。1-5月累计销 售额同比增速分别为25.6%、17.7%、12.1%，相比1-4月份分别变动-2.6pct、-1.5pct、+5.1pct。 5月百强房企销售额单月增速放缓，供需趋冷或致市场转淡 5月单月销售增速放缓或受以下影响：1）刚需和改善型需求在3、4月份集中释放，5月需求相对不 足；2）个别房企出险，居民购房预期受到负面影响；3）房企前期拿地较少，在市场去化承压的情 况下放缓推盘节奏。5月百强房企销售额单月增速放缓，同比增长10.3%，相比4月份下降16pct。 全口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企5月单月销售分别为2447亿元、1580亿元、5574亿 元，低基数效应下，同比增速分别为16.1%、11.6%、10.3%，较4月分别下降35.8pct、17pct、16pct， 环比降幅分别为13.4%、8.9%、11.2%。1）头部房企单月同比上升，TOP10房企除碧桂园外，其他房 企均同比增长。滨江集团单月同比三位数增长，同比增速为108.1%；招商蛇口、华润置地、建发房 产、绿城中国、中海地产、万科地产均双位数增长。2）TOP11-20的房企分化明显，中国金茂同比 增速57.6%，融创中国降幅最大达到40.1%。3）2023年1-5月百强房企累计同比增速上升，TOP10、 TOP11-30、TOP100房企的累计销售额分别为12509亿元、8233亿元、28036亿元，同比增速分别 为25.6%、17.7%、12.1%。较1-4月相比，累计增速分别变动-2.6p Ct 、-1.5pct、+5.1pct。我们认为房 企有望在即将到来的6月加大推盘和营销力度，或可推动居民合理住房需求的释放，市场热度有望 进一步提升。 头部房企进一步分化，国央企稳定发挥优势，民营分化明显 头部国央企及混合所有制企业发挥稳定，民营企业除滨江外都单月销售同比双位数下滑。在TOP20 房企中：1）国央企5月单月同比+27.62%，显著强于其他类型（混合所有制同比+8.18%，民营同比 -17.68%），环比-10.5%（混合所有制环比-13.1%，民营环比-11.5%）；2）头部民营分化明显，滨江一 枝独秀，在单月和累计同比上都表现突出，均处于TOP10房企中最高位，分别为单月同比+108.1%， 累计同比+78.3%；其余头部民营（碧桂园、融创中国、旭辉集团、新城控股）双读数都同比两位数 下降；3）混合所有制房企表现较为稳定，其中绿城中国单月同比+20.9%，累计同比+40.1%，万科单 月同比10.7%，累计同比-0.9%，金地单月同比-6.83%，累计同比0.21%。 5月百强房企销售均价同比上升，核心城市销售占比或上升 5月销售均价上升，主要原因可能是房企销售向一二线高能级城市销售倾斜，上涨23.3%，相比4月 份下降2.4p Ct 。从全口径的销售均价看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企5月单月销售均价为19595 元/平米、17494元/平米、19334元/平米，同比增速分别为23%、2.3%、23.3%，较4月份分别变动 +5.8pct、-18.8pct、-2.4pct，环比降幅分别为1.9%、8.1%、3.8%。TOP10房企中，万科、碧桂园当月 同比为负，分别为万科16232元/平米（同比-18.6%）、碧桂园8074元/平米（同比-3.9%），其余房企 销售均价单月同比均有上升，其中中海地产33295元/平米（同比+42.4%）、华润置地28619元/平米 （同比+41.8%）、保利发展15736元/平米（同比+13.4%）、招商蛇口31412元/平米（同比+4.2%）、 绿城中国26540元/平米（同比+3%）、滨江集团64158元/平米（同比+2.4%）、龙湖集团17000元/ 平米（同比+1.7%）。滨江集团为TOP10中销售均价最高的房企。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基 本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行 情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益， 建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度： ①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注 我爱我家、贝壳-W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优 质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地 源、滨江集团、华发股份。 风险提示：宏观经济不及预期、房屋价格大幅下滑、房屋去化不及预期 图1：TOP100房企单月销售金额 图2：TOP100房企累计销售金额同比 图3：TOP100房企分梯度单月销售金额同比 图4：TOP100房企单月权益销售金额 图5：TOP100房企累计权益销售金额同比 图6：TOP100房企分梯度单月权益销售金额同比