居住改善的新趋势

宏观专题 居住改善的新趋势 2023年5月12日 核心观点： 据贝壳研究院调研，近年来全国年均300-400万家庭换房，一二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为53%，二线城市平均为21%。一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于55%；二线城市中，南京、天津、合肥、成都卖旧买新对新房市场的贡献均超30%。三四线城市二手房市场发展较慢，新房交易占比较高，卖旧买新对新房市场的贡献相对偏低，个别城市这一贡献低于10%。随着市场存量房屋不断增加，二手房交易量占全市场交易占比逐步提升，预计二手房换房占比将会持续上升，对新房市场的拉动也将呈现上行趋势。 居住改善的原因主要有以下五类：改善居住舒适度（居住面积/房屋品质等）；改善教育资源；改善医疗/交通等资源配套；改善职住通勤；与家人住得更近。其中改善居住舒适度的原因占比过半。 长期来看，以提升居住幸福感为最终目的的改善性住房需求是房地产市场流通的重要支撑力量，这也是发达经济体在城镇化达到较高水平后仍然保持较高房屋流通率的底层原因。整体来看，在住房回归居住属性的背景下，未来的居住改善呈现四大趋势：一是，区域选择方面，核心城市住房改善需求更为强烈；二是，居住品质方面，楼龄10年内的次新房更受欢迎；三是，居住面积方面，四居室成为换房居民新宠；四是，从小区的户型配置看，同时有四居室和两居室的小区更具吸引力。 一、居住改善的主要表现 如何定义改善需求？居民在已有一套住房的前提下，通过购买新的住房，满足了某种居住需求（如居住舒适度提升、教育资源改善），从而提升了居住幸福感，我们称这部分群体实现了改善需求。其效用函数如下：Y=U（居住舒适度，资源），其中居住舒适度包含居住面积、楼龄、房屋朝向、物业情况、有无电梯、园林绿化、小区环境等；资源包含教育资源、医疗资源、交通便利度等。简而言之，改善需求群体通过购买新的住房实现了其自身效用函数U的提升，带来了居住幸福感的提升。 图1：居住效用函数 数据来源：贝壳研究院 根据定义，我们讨论的改善需求又包括卖一买一的换房需求和购置第二套住房的复合居住需求。其中卖一买一的换房需求主要为实现居住舒适度的提升，购买二套的复合居住需求通常聚焦于实现居住资源的改善。 改善需求表现如何？据贝壳研究院调研，近年来全国年均300-400万家庭换房，一二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为53%，二线城市平均为21%。 一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于55%；二线城市中，南京、天津、合肥、成都卖旧买新对新房市场的贡献均超30%。三四线城市二手房市场发展较慢，新房交易占比较高，卖旧买新对新房市场的贡献相对偏低，个别城市这一贡献低于10%。随着市场存量房屋不断增加，二手房交易量占全市场交易占比逐步提升，预计二手房换房占比将会持续上升，对新房市场的拉动也将呈现上行趋势。 改善群体对新房和二手房的偏好如何？就卖旧买新比例1看，不同能级城市表现有差异。一线城市中卖旧买新比例较低，仅33%；二线城市卖旧买新比例约46%；三四线城市卖旧买新比例约58%。不同能级城市卖旧买新比例的分化主要是由于高能级城市二手房市场成熟度较高，新房项目较少且位置偏远，故卖旧买新比例相对较低。 据调研，选择卖旧买新的群体认为，新房项目优良的社区环境、优质的物业服务是其主要吸引力。这也是50岁以上群体更偏好卖旧买新的原因，相比区位优势，他们更在意居住 1卖旧买新比例即换房客户中，卖掉二手房买新房的占比。 舒适度。据调研，这部分群体卖旧买新比例达57%。 图2：改善客户选择新房原因图3：改善客户选择二手房的原因 20% 12% 10% 8% 5% 新房社区环境好、物业服务好新房装修好、户型结构合理，更宜居新房贷款成数高、交易税费少 新房价格比周边二手房更便宜 新房周边学区较好新房项目周边配套完善 44% 二手房周边学区、交通及医疗等资源配套好 23% 20% 11% 8% 二手房所见即所得，不用担心交付风险 二手房位置更核心，上班通勤距离 更短，新房位置偏远 二手房可拎包入住，不用担心新装修后的甲醛等问题 二手房价格更便宜 39% 数据来源：贝壳研究院 二、居住改善的原因及难点 （一）居住改善的原因 根据调研，居住改善的原因主要有以下五类：改善居住舒适度（居住面积/房屋品质/物业等）；改善教育资源；改善医疗/交通等资源配套；改善职住通勤；与家人住得更近。 图4：居住改善的原因 改善居住面积 26.3% 改善房屋品质/物业/社区环境等 25.1% 改善教育资源 23.4% 改善医疗/交通等配套 10.5% 其他 10.3% 改善职住通勤 4.5% 数据来源：贝壳研究院 面积改善是当前换房改善的首要动机。我国人均住房建筑面积达到41平方米，但是对于地少人多的大城市，住房面积还是比较紧张。据官方统计，北京、天津等城市的人均住房建筑面积只有35平方米左右。以北京、上海为例，市场上70%左右的购房是二手房，二手房中70%左右的房屋面积在60-90平方米的两居室，不能满足“人均一间房”的居住需求。据贝壳研究院数据，2019-2022年，挂牌房源中以二居室为主，三居室新房成交占比由60%提高到65%，反映了对大户型不断提高的居住需求。 尤其是孩子刚出生或二胎家庭的面积改善需求更强，这些家庭需要老人或保姆一同在家 居住，对面积具有一定的刚性需求。对家里有老人的家庭来说，改善楼层是其首要的改善诉求。住在高楼层无电梯的家庭通常会换到低楼层或带电梯的小区，他们大部分都会通过“卖一买一”来实现居住环境的改善。 除了私人空间的面积之外，房屋品质也是改善的重要动机。这主要是由于老旧小区普遍无电梯、物业管理差，园林绿化不达标，小区环境破败，居住品质低下，居住幸福感较差，居民的换房诉求较高。在平均楼龄相对较高的高能级城市改善需求更高。 据贝壳研究院数据，北京20年以上楼龄的房子占比超过60%。此外，我国物业服务覆盖率只有65%，大量的老旧小区基本没有物业服务。这些老旧小区改造起来比较困难，但地段位置较好，价格优势强，卖旧买新压力不大。北京市李先生夫妇今年年初由于孩子升入中学，卖掉了中心城区不到70平的旧房子，购买了一套136平的3居室新房。像他这样，由 于子女上学引发的换房，在40岁以上人群中较为普遍。 表1：在老旧小区生活的主要困扰 分类 主要困扰 房屋本身 房屋户型差无供暖或暖气不达标 没有电梯 小区管理及秩序 没有物业 小区安保条件差、秩序乱小广告贴满楼道 小区环境 绿化带杂草化、车位化 垃圾清运不及时 没有人车分流 资料来源：贝壳研究院 居住改善不仅体现在居住的舒适度上，有相当多的家庭是为了获得更好的城市公共资源，典型的是子女入学的机会。由于我国教育资源分布的不平衡，入学基本采取就近入学的规则，很多家庭需要通过房屋所有权获得上学的门票。根据调研，为教育资源改善而换房的占比超20%。以北京市西城区为例，通过卖一买一的方式实现教育改善的家庭占比超60%。从换房户型看，低总价的一居室和兼具自住属性的三居室更受客户青睐。 改善职住通勤在居住改善原因中占有一席之地。这一现象在高能级城市更为明显。据贝壳研究院数据，2022年重点45城职住距离在5公里以内的占比为63%，北京和上海低于50%，在高能级城市工作的居民为改善职住距离会选择换房。在东莞、珠海等低能级城市，其职住距离在5公里以内的占比在70%以上。主要是由于其城区范围较小，加之居住成本较低，居民可选择离工作地较近的区段购房，在这些城市为改善职住距离而换房的比例较低。 与家人住得更近也是居住改善的重要推动因素，这一改善原因在新市民群体中更为明显。由于新市民群体通常与父母分居两地，对大部分独生子女家庭，父母投靠定居成为必然选择。如浙江湖州就有这样一对已退休的夫妻，他们的独生子在广东佛山工作，退休后夫妻俩卖掉 湖州的房子，于今年年初在儿子居住的同一小区以158W全款购入三居室，全家定居佛山。随着85后、90后这代独生子女成家立业，其父母逐步进入退休年龄，这代人与父母的相处模式上更追求“一碗汤的距离”，这也成为新市民群体居住改善的新动机。 （二）居住改善的难点 根据调研，房价预期平稳上涨是改善需求释放的条件。在房价预期平稳上涨阶段，由于有足够的首次购房者入市，改善需求释放出来的房源更容易被消化，从而更容易获得购买新房的资金。相反，如果市场下行，刚需进不来，这些房子也很难卖出去，自然也就不会有强烈的换房需求。同样，在换房为主的市场，1单换房交易至少牵动2到3单交易，在政策预期不稳、房价预期不稳的市场中，改善需求往往会被抑制。 换房行为涉及到两个交易，中间的衔接对于顺利完成连环单尤为重要。卖房时首先要对原来的房子解抵押，目前大部分城市还没有实现较为顺畅的“带押过户”，解抵押需要一大笔资金，部分来自于买家的首付款。商业贷款和公积金贷款的时效性，也是换房客户较为关心的因素，如果贷款无法准时到位，就会造成连环单违约。 在换房时，贷款的条件对换房至关重要。在一些高能级城市，至今仍然实行“认房认贷”的政策，不仅卖一买一时首付比非常高，并且贷款利率也比首套房更高。如一些核心城市，只要有过贷款记录，“卖一买一”的商业贷款首付为40%或60%，贷款利率比首套房高出80个基点，基本上银行对这部分改善需求的支持极低。 同时，当前的税收政策对于改善性需求也存在制约。一些城市对非普通住宅的认定标准过低，使得市场上大多数普通住房按照“豪宅”交税。比如，上海普宅认定（1）5层以上 （含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；（2）单套 建筑面积在140㎡及以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。标准如下：内环线内、内外环线间、外环线外每套住房分别低于450万元、310万元和230万元。凡不满足以上任意一条标准的房屋均视为非普通住宅。此外，对于卖一买一，一些城市要征收两次税，消费者的税收压力加大。 正是由于换房决策时需要考虑非常多的因素，需要找到合适的上家和下家，搜寻成本会非常高，交易风险非常大，因此更需要专业经纪人的支持。调研发现，几乎所有的换房交易都会选择经纪人提供居间服务。 三、居住改善的新趋势 长期来看，以提升居住幸福感为最终目的的改善性住房需求是房地产市场流通的重要支撑力量，这也是发达经济体在城镇化达到较高水平后仍然保持较高房屋流通率的底层原因。整体来看，在住房回归居住属性的背景下，未来的居住改善有以下四大趋势。 一是，区域选择方面，核心城市住房改善需求更为强烈。北京、上海这类大城市人均住房面积小，房源质量差，人口流入多，其改善需求更强烈。分地段来看，核心城市的核心地段，90平米以上、带有教育资源优势的住房，郊区地段140平以上的住房，均是未来改善群体更偏好的住房。 二是，居住品质方面，楼龄10年内的次新房更受欢迎。有无物业、园林绿化、小区是否人车分流成为近几年消费者更为看重的居住品质。尤其在楼龄相对较高的小区，这种改善需求更高。据贝壳研究院数据，最近两年，二三线城市楼龄在10年内的次新房交易占比超40%。尤其在核心城市的核心地段，新房供给少，楼龄较新的次新房在品质方面较老房子更胜一筹，是改善群体热衷的选择。 三是，居住面积方面，四居室成为换房居民新宠。贝壳数据显示，2019年-2023年，四居室住房成交占比由11%提升到19%，已超过两居室成交比例。典型的购房客户家庭画像是，40岁以上的夫妻，有一儿一女，父母同住。这部分群体提升了对四居室的购房需求，也催生出个别城市四居室新房单价更贵的新现象。未来，随着我国鼓励生育的政策放宽，预计四居室会成为换房客户最青睐的户型。 四是，从小区的户型配置看，同时有四居室和两居室的小区更具吸引力。如前所述，“一碗汤”的距离使更多年轻家庭选择四居室，同时倾向于在同一小