居住改善的新趋势

居住改善的新趋势与关键分析

1. 居住改善的主要表现与定义

• 定义：居民通过购买新房以提升居住条件（如舒适度、教育资源等），从而增加居住幸福感的行为被称为“居住改善”。其效用函数涵盖居住舒适度（如面积、楼龄、物业等）和可用资源（如教育、医疗、交通等）。

• 表现形式：主要包括“卖一买一”的换房需求和购置第二套住房的复合居住需求。卖旧买新比例因城市能级而异，一线城市约为53%，二线城市约为21%，而三四线城市则相对较低。

2. 居住改善的原因

• 五类主要原因：改善居住舒适度、教育资源、医疗/交通资源、职住通勤、与家人住得更近。

• 面积改善：当前换房的主要动力，特别是对大城市的住房面积需求。

• 教育资源改善：由于教育资源分配不均，换房以获取更好的教育机会。

• 职住通勤改善：高能级城市居民为优化工作地点与居住地之间的距离而换房。

• 家庭团聚需求：新市民群体因家庭团聚的需求而改变居住环境。

3. 居住改善的难点与挑战

• 房价预期：房价预期的平稳上涨是释放改善需求的关键条件。
• 贷款条件：高能级城市“认房认贷”政策限制了改善需求的释放。
• 税收政策：部分地区对非普通住宅的高税收政策增加了改善成本。
• 交易复杂性：换房涉及多个交易，需要专业的经纪人在其间协调。

4. 居住改善的趋势

• 区域选择：核心城市，尤其是核心地段的高面积、教育资源丰富的住房更受欢迎。
• 居住品质：10年内楼龄的次新房受到青睐，重视物业管理、园林绿化、人车分流等因素。
• 居住面积：四居室成为换房者的新宠，预计随生育政策放宽，四居室需求将持续增长。
• 小区配置：拥有多种户型配置的小区，特别是同时提供四居室和适合父母居住的两居室，更具吸引力。

此研报综合分析了中国房地产市场中的居住改善趋势，强调了提升居住幸福感的重要性，并提供了未来市场发展的预测。报告指出，随着市场存量房屋的增加和二手房交易量的增长，二手房换房对新房市场的贡献将持续上升，推动房地产市场的流通。