物业管理行业研究周报：看好2023年业主增值服务收入增长

看好2023年业主增值服务收入增长 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：看好2023年业主增值服务收入增长 2022年受宏观经济、房地产行业下行等因素的影响，物企增值服务表现下滑。根据中指院发布的《2023中国物业服务百强报告》，22年百强物企增值服务收 入占比为18.22%，较21年21.52%下降了3.3pct，增值服务收入于近三年来首次转负，而转负原因主要为其中的非业主增值服务业务受房地产行业下行影响较大，房地产开发投资同比下滑严重，其中主要的案场及经纪服务收入受到冲击，基础物管仍为物企收入的固本之源。 增值服务中业主增值服务前景依旧广阔，22年百强企业业主增值服务均值约 1.65亿元，同比增长6.57%。业主增值服务一般包括空间运营服务，业主资产运 营服务（房屋经纪、美居服务等），社区生活服务（社区零售、家政服务、社区教育、社区养老等）以及其他服务。22年占比最大的为空间运营服务，空间运营服务收入主要包括停车场运营管理服务、社区传媒及其他社区空间运营服务，此类业务需求刚性强，受宏观经济及地产市场下行等因素影响较小。 上市物企业主增值服务表现较行业百强企业更好，头部物企业主增值服务收入增 长依然较高。22年上市物企业主增值服务收入增速均值为12.86%，业主增值服务收入超3亿的物企平均增速为23.83%，头部物企在行业承压下行下仍保持了 增值服务业务的增长。金科服务业主增值收入下滑较大的原因为其超一半的增值服务收入来源于旅居及餐饮业务收入，22年受经济影响较大。 22年随着行业规模及营收增速的放缓，业主增值服务的发展也呈现新的特点。业 主增值服务业务由“从无到有”向“从有到优”发展，形成各具特色的“锦上添花”类业务。 我们认为，物企发展业主增值服务业务空间依然较大，随着宏观经济的向好及居 民追求美好生活的预期不断提升，业主资产运营服务及社区生活服务的需求亦将提升，同时，政策层面鼓励物企进入生活服务领域，支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新，积极探索“物业+生活”服务模式，我们仍然看好2023年物企此类业务收入的持续增长。 数据追踪（5月15日-5月19日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年5月19日，持有854.89万股，较上周下跌13.75%，持股市值1.33亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年5月15日至5月19日，增幅最大的是建业新生活，本周增幅7.52%。降幅最大的是融 创服务，降1.32%。持股比例最高为保利物业，为65.67%。持股数量最多为融创服务，为5.85亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管 商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年5月21日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）16.78 港股市场平均市盈率（TTM）8.14 行业表现走势图 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 20% 10% 2022/5/20 2022/6/11 2022/7/3 2022/7/25 2022/8/16 2022/9/7 2022/9/29 2022/10/21 2022/11/12 2022/12/4 2022/12/26 2023/1/17 2023/2/8 2023/3/2 2023/3/24 2023/4/15 2023/5/7 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：看好2023年业主增值服务收入增长3 1.1影响因素转好业主增值前景依旧广阔3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示10 图表目录 图1：21-22年百强企业营业收入结构及占比情况3 图2：20-22年百强企业基础物管及增值服务收入及增速3 图3：22年百强企业业主增值服务各类业务占比情况3 图4：22年业主增值服务超3亿物企及其同比增速4 图5：近十年社区增值服务业务主要发展变化情况4 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图7：各板块周涨跌幅对比6 图8：本周涨跌幅前五位（%）6 图9：本周涨跌幅后五位（%）6 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）7 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：2022年以来社区增值服务相关政策5 表2：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：看好2023年业主增值服务收入增长 1.1影响因素转好业主增值前景依旧广阔 2022年受宏观经济、房地产行业下行等因素的影响，物企增值服务表现下滑。根据中指院发布的《2023中国物业服务百强报告》，22年百强物企增值服务收入占比为18.22%，较21年21.52%下降了3.3pct，增值服务收入于近三年来首次转负，而转负原因主要为其中的非业主增值服务业务受房地产行业下行影响较大，房地产开发投资同比下滑严重，其中主要的案场及经纪服务收入受到冲击，基础物管仍为物企收入的固本之源。 图1：21-22年百强企业营业收入结构及占比情况图2：20-22年百强企业基础物管及增值服务收入及增速 基础服务收入增值服务收入创新服务收入 14基础物管收入（亿元）增值服务收入（亿元）25% 12基础物管收入增速（%）增值服务收入增速（%）20%1015% 810% 65% 40% 2-5% 0-10% 202020212022 资料来源：中指院，申港证券研究所资料来源：中指院，申港证券研究所注：内环为2021年，外环为2022年 增值服务中业主增值服务前景依旧广阔，22年百强企业业主增值服务均值约1.65 亿元，同比增长6.57%。业主增值服务一般包括空间运营服务，业主资产运营服务 （房屋经纪、美居服务等），社区生活服务（社区零售、家政服务、社区教育、社区养老等）以及其他服务。22年占比最大的为空间运营服务，空间运营服务收入主要包括停车场运营管理服务、社区传媒及其他社区空间运营服务，此类业务需求刚 性强，受宏观经济及地产市场下行等因素影响较小。 图3：22年百强企业业主增值服务各类业务占比情况 家政服务,4.32%社区教育,1.67%社区养老,1.27% 美居服务,12.09% 房屋经纪,13.04% 其他服务,16.73% 空间运营服务,31.82% 社区零售,19.06% 资料来源：中指院，申港证券研究所 上市物企业主增值服务表现较行业百强企业更好，头部物企业主增值服务收入增长依然较高。22年上市物企业主增值服务收入增速均值为12.86%，业主增值服务收入超3亿的物企平均增速为23.83%，头部物企在行业承压下行下仍保持了增值服 务业务的增长。金科服务业主增值收入下滑较大的原因为其超一半的增值服务收入来源于旅居及餐饮业务收入，22年受经济影响较大。 图4：22年业主增值服务超3亿物企及其同比增速 业主增值收入（亿元） 业主增值收入增速（%） 45300% 40250% 35200% 30150% 25100% 20 1550% 100% 5-50% 碧桂园服务 绿城服务万物云 新城悦服务中海物业建业新生活金茂服务融创服务时代邻里合景悠活新希望服务 东原仁知服务 荣万家华发物业服务德信服务集团 鲁商服务弘阳服务中骏商管融信服务烨星集团 祈福生活服务 苏新服务 0-100% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 注：业主增值服务收入口径为年报中针对业主的社区增值服务收入，部分企业包括车位销售，雅生活业主增值服务中不含机构类增值服务，中海物业业主增值服务包括车位销售收入，招商积余业主增值服务仅包括平台增值服务。 22年随着行业规模及营收增速的放缓，业主增值服务的发展也呈现新的特点。业主增值服务业务由“从无到有”向“从有到优”发展，不同物企根据自身管理的客群特点聚焦重点赛道，充分发挥其业务优势，形成各具特色的“锦上添花”类业务。 图5：近十年社区增值服务业务主要发展变化情况 资料来源：中指院，申港证券研究所 我们认为，物企发展业主增值服务业务空间依然较大，随着宏观经济的向好及居民追求美好生活的预期不断提升，业主资产运营服务及社区生活服务的需求亦将提升，同时，政策层面鼓励物企进入生活服务领域，支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新，积极探索“物业+生活”服务模式，我们仍然看好2023年物企此类业务收入的持续增长。 表1：2022年以来社区增值服务相关政策 时间部门文件名称主要内容 2022年 12月 2022年 10月 2022年 8月 2022年 2月 2022年 1月 国务院 住房和城乡建设部办公厅、民政部 国家发展改革委等13部委 国务院 国务院办公厅 《扩大内需战略规划纲要（2022-2025）》 《关于开展完整社区建设试点工作的通知》 《养老托育服务业纾困扶持若干政策措施》 《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》 《“十四五”城乡社区服务体系建设规划的通知》 “积极发展服务消费。增加养老育幼服务消费”。加快健全居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，增加普惠托育供给，发展集中管理运营的社区托育服务、深化家政服务业提质扩容“领跑者”行动。提升家政服务和培训质量，推动社会化职业技能等级认定，加强家政从业人员职业风险保障。推进家政进社区，构建24小时全生活链服务体系、提高社区公共服务水平。构建公共服务、便民利民服务、志愿互助服务相结合的社区服务体系，增强社区服务功能，引导社会力量参与社区服务供给，持续提升社区服务质量，提高社区服务智能化水平。支持、“家政、养老、托幼、物业等业态融合创新”等内容。聚焦群众关切的“一老一幼”设施建设，聚焦为民、便民、安民服务，打造一批安全健康、设施完善、管理有序的社区样板，全力改善人居环境，努力做到居民有需求、社区有服务。 养老服务机构和托育服务机构属于中小微企业和个体工商户范畴、承租国有房屋的，一律免除租金到2022年底。鼓励家政企业积极参与规范化居家上门养老托育服务，有效提升社区居家养老托育服务水平。 发展社区养老服务机构。支持社区养老服务机构建设和运营家庭养老床位，将服务延伸至家庭。支持物业企业发挥贴近住户的优势，与社区养老机构合作提供居家养老服务。 全面推进城市一刻钟便民生活圈建设。引导市场、社会力量发展社区托育、养老等服务业态。鼓励发展社区物业、维修、家政、餐饮零售、美容美发等生活性服务业。鼓励