房地产行业市场4~5月数据点评：需求试探性重建，有效供给或成瓶颈

需求试探性重建，有效供给或成瓶颈 房地产市场4-5月数据点评 核心结论：需求试探性重建，房企投资积极性低位，存量市场韧性突出摘要内容 成交量：小阳春后回落，需求试探性重建。新房方面，4月重点城市新房月 度日均成交套数环比减少25.4%，同比增长37.6%，同比增速较3月下降 证券研究报告 行业点评|房地产 2023年05月16日 行业评级超配 前次评级-- 评级变动首次近一年行业走势 9.7pct。5月至今月度日均同比+9%，环比4月-15.7%。重点城市二手房4月日均成套数环比下降18.0%，同比增长67.8%，同比增速与3月持平。5月至今月度日均同比+43.7%，环比4月-24.0%。我们认为在3月放量后，4 5月成交将较为平淡，成交放量仍需等到6月。 政策：持续维护，一线城市持续松动。上海提高多孩家庭公积金贷款额度， 13% 8% 3% -2% -7% -12% -17% -22% 房地产沪深300 继深圳之后再次出现一线城市政策松动，同时多个二线城市进一步放开限购。但整体而言，政策面上对成交持续支持但边际作用减弱，“挤牙膏式”出台对需求预期转向不利，市场需求和信心的恢复仍需时间。 行业库存：各地库存分化，整体仍偏高。30城库存4月环比微跌1.4%，京沪等库存环比跌幅超过5%，库存积压小幅改善，整体消化周期仍超过1年 土地市场：成交量低位，持续且优质的供应成为关键。4月300城经营性土地总成交建筑面积为4102万平方米，同比下降35%；30城新增供应同环比分别下降19%和35%。短期而言，新增供地和土地成交规模处于低位徘徊的状态，供应节奏明显放缓。 投资建议：我们建议对地产板块超配。主要理由为：1）政策明确转向扶持 2）成交量虽有反复但已经走出底部，复苏趋势渐成；3）估值已充分反应悲观预期。板块上我们认为二手中介较优，建议关注贝壳；疫后复苏趋势向好商业管理板块有望加速修复，建议关注华润万象生活；开发商板块依旧认为有资金和土储优势的一线央国企具备优势，建议关注保利、华润置地、中国海外。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。 2022-052022-092023-01 相对表现 1个月 3个月 12个月 房地产 -5.87 -8.35 -16.51 沪深300 -2.28 -2.31 1.07 分析师 周雅婷S0800523050001 13828881824 zhouyating@xbmail.com.cn 相关研究 索引 内容目录 一、住房交易：小阳春后回落，需求试探性重建4 1.1成交量：增速同比下降，需求试探性重建4 1.2行业政策：政策持续维护，一线城市持续松动5 1.3行业库存：各地库存分化，整体仍偏高6 二、土地市场：成交量低位，持续且优质的供应成为关键7 2.1行业供给：持续且优质的供应成为关键7 三、开发商投资积极性低位，二手房承接有效需求8 3.1开发商：财务指标承压，拿地销售比处于低位8 3.2物业：受累开发商，未见曙光9 3.3中介：二手房成交一枝独秀，贝壳一家独大10 四、投资建议11 五、风险提示12 图表目录 图1：2023Q1住宅销售面积同比回升4 图2：2023Q1住宅销售金额同比回升4 图3：重点城市新房5月月度日均成交量同比+9.0%4 图4：重点城市二手房5月月度日均成交量同比+43.7%4 图5：300城经营性用地月度成交情况8 图6：重点监测城市平均溢价率走势8 图7：住宅开发板块（申万）历年营收情况及其增速8 图8：住宅开发板块（申万）历年毛利率与净利率情况8 图9：2023年1-4月末百强房企各梯队拿地销售情况9 图10：物业管理板块（申万）历年营收情况及其增速10 图11：物业管理板块（申万）历年毛利率与净利率情况10 图12：重点城市二手房5月月度日均成交量同比+43.7%11 图13：贝壳单季度营业收入增速变动情况（单位：%）11 表1：2023年1-4月部分城市住房宽松政策汇总5 表2：2023年4月30个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月） .................................................................................................................................................6 表3：2023年4月全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）7 表4：2023年1-4月房企新增土储货值门槛值及同比变化（单位：亿元）9 表5：2022年物业管理公司增值服务收入增速承压（单位：%）9 表6：各板块公司Wind一致性估值11 一、住房交易：小阳春后回落，需求试探性重建 1.1成交量：增速同比下降，需求试探性重建 新房成交增速同比下降，一线城市韧性较强。根据统计局公布的数据，2023年1-3月住宅销售面积同比+0.2%，环比+1.4%，销售面积同环比转正；1-3月销售金额同比+6.0%，环比+8.8%，环比增幅较2月扩大5.3pct。整体而言，受2022年低基数影响，2023年初成交量同比维持正增长态势。但值得注意的是，4月重点城市新房月度日均成交套数环比减少25.4%，同比增长37.6%，同比增速较3月下降9.7pct。5月至今月度日均同比 +9%，环比4月-15.7%。其中一、二、三线城市环比增速分别为-30.3%、-6.5%和-29.7%，同比增速分别为56.9%、0%和-14.5%，一、二、三线城市同比涨幅较上月分别缩小66.8pct/15.1pct/50.0pct。随着前期积压的购房需求加速释放，购房需求释放动能减弱，3月小阳春后成交量同比增速有所回落。 图1：2023Q1住宅销售面积同比回升图2：2023Q1住宅销售金额同比回升 1（0%） 0 -10 -20 -30 -40 -50 -0.6 -0.6 20（%） 0 3.58.8 3.5 6.0 20 40 60 0.2 1.4 - - - 商品房销售面积:住宅:累计同比当月同比累计同比当月同比 资料来源：国家统计局，西部证券研发中心资料来源：国家统计局，西部证券研发中心 二手房成交量环比增速下降，但增长韧性优于新房。根据重点城市二手房成交数据，4 月重点城市日均成套数环比下降18.0%，同比增长67.8%，同比增速与3月持平。5月至今月度日均同比+43.7%，环比4月-24.0%。我们认为在3月放量后，市场从强复苏进入稳运行阶段，4、5月成交将较为平淡，成交放量仍需等到6月。 图3：重点城市新房5月月度日均成交量同比+9.0%图4：重点城市二手房5月月度日均成交量同比+43.7% 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 200% 2022年月度日均平均值：3,323 100% 0% -100% 4,000 3,000 2,000 1,000 0 200% 2022年月度日均平均值：1,617 100% 0% -100% 23城月度日均成交量（套） 2022年月度日均平均成交量（套）月度日均同比（右轴） 月度日均环比（右轴） 12城月度日均成交量（套） 2022年月度日均平均成交量（套） 月度日均同比（右轴） 月度日均环比（右轴） 资料来源：Wind，各地房管局，西部证券研发中心注：5月数据截至5月11日 资料来源：Wind，各地房管局，西部证券研发中心注：5月数据截至5月11日 1.2行业政策：政策持续维护，一线城市持续松动 宽松政策持续出台，一线城市松绑。短期来看，政策从“托而不举”转向全面支持，强调降低购房门槛和购房成本，并结合人口变化对住房消费给予针对性支持。上海提高多孩家庭公积金贷款额度，继深圳之后再次出现一线城市政策松动，同时多个二线城市进一步放开限购。但整体而言，政策面上对成交持续支持但边际作用减弱，“挤牙膏式”出台对需 出台时间 城市 城市级别 政策摘要 出台时间 城市 城市级别 政策摘要 2023/4/30 上海市 一线 上海：多孩家庭首套住房公积金最 2023/3/19 江苏省连云港市 三线 江苏连云港：将住房公积金贷款最 高贷款额度上浮20% 高额度阶段性上调20% 2023/4/28 广东省广州市 一线 广州：开展“一手房带押过户”模 2023/3/14 河南省登封市 五线 河南登封：年底前购买网签房最高 式 可享受25%契税补贴 2023/4/25 安徽省宿州市 四线 安徽宿州：房交会期间购买新房最 2023/3/14 河北省衡水市 四线 河北衡水：3月起下调首套商业住房 高可获得1万元/套消费券 贷款利率下降至3.8% 2023/4/22 广东省深圳市 一线 深圳：银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，二手房参考价 2023/3/1 江苏省南京市 二线 江苏南京：开办二手房交易“带押 仅作参考 过户”业务 2023/4/19 山西省大同市 四线 山西大同：个人住房贷款额度提升 2023/2/28 浙江省义务市 三线 浙江义乌：首套住房首付比例由 至100万元 30%降低至20% 2023/4/18 浙江省杭州市 二线 浙江杭州：多孩家庭公积金可贷额 2023/2/22 江苏省宿迁市 三线 江苏宿迁：给予购房款（住宅部分） 度上浮20% 补贴及契税补贴 2023/4/15 福建省泉州市 二线 福建泉州：首套住房首付比例下调 2023/2/20 江苏省扬州市 三线 江苏扬州：首套住房贷款利率下限 至20% 由LPR-20BP调整为LPR-50BP 2023/4/7 江苏省常州市 二线 二孩、三孩家庭首套住房公积金贷 2023/2/6 黑龙江省哈尔滨 二线 黑龙江哈尔滨：对购房主体给予一 款额度分别增加20万元、30万元 市 次性购房补贴，最高补贴10万元 2023/4/7 河南省焦作市 四线 河南焦作：公积金贷款购房单笔最 2023/2/6 山东省淄博市 三线 山东淄博：“三孩”家庭最高可享3 高额度调至60万元 万元购房补贴及100%契税补贴 2023/4/7 河南省南阳市 三线 河南南阳：二套房首付比例降至 2023/2/5 山东省威海市 三线 山东威海：多孩家庭自住房最高贷 20% 款额度提高10万元 2023/4/3 四川省宜宾市 三线 四川宜宾：住房公积金贷款额度上 2023/2/3 湖北省襄阳市 三线 湖北襄阳：襄州区对首套商品房补 限提升，最高增加20万 贴2万元及50%契税 2023/3/31 北京市 一线 北京：启动存量住房交易“带押过 2023/1/29 河南省郑州市 二线 河南郑州：首套房贷利率降至 户”模式 3.8%，即日执行 2023/3/28 辽宁省沈阳市 二线 辽宁沈阳：二季度起首套住房贷款 2023/1/19 湖南省长沙市 二线 湖南长沙：二孩家庭增加购房指标 利率下限下调至3.8% 无关社保 2023/3/28 广东省中山市 二线 广东中山：多孩家庭首套或二套改善型自住房公积金贷款额度可上 2023/1/5 广东省深圳市 一线 广东深圳：推广二手房“带押过户” 浮30% 模式，降低二手房交易成本 2023/3/27 江苏省盐城市 三线 江苏盐城：首套住房贷款利率下限下调至3.8%，二孩及多孩家庭契 2023/1/5 内蒙古乌鲁木齐 三线 内蒙古乌鲁木齐：对房贷“三费” 税补贴 市 给予减免 求预期转向不利，市场需求和信心的恢复仍需时间。表1：2023年1-4月部分城市住房宽松政策汇总 资料来源：中国政府网，中房网，西部证券研发中心 1.3行业库存：各地库存分化，整体仍偏高 30城库存4月环比微跌1.4%，库存积压小幅改善。根据CRIC数据，2023年4月30个重点监测城市库存环比下降1.4%，环比降幅较上月扩大0.4p