地产行业周报：假期致成交环比下滑，政策宽松基调未改

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 假期致成交环比下滑，政策宽松基调未改 2023年5月7日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：受五一假期影响，成交环比回落，但4月百强房企操盘金额同比增长31.6%，且政治局会议仍延续支持基调，推动建立房地产业发展新模式；同时自然资源部宣布我国全面实现不动产统一登记，为政府制定政策提供重要参考。投资建议方面，当前政策环境 仍旧温和，楼市热度持续叠加上年疫情导致低基数，成交同比有望延续改善，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）自然资源部：我国全面实现不动产统一登记；2）中共中央政治局：政策支持基调未改，推动建立房地产业发展新 模式。 市场运行监测：1）假期影响成交环比下降，后续有望修复。受五一假期影响，本周（4.29-5.5）新房成交1.7万套，环比降51.2%，二手房成交0.8万套，环比降67.8%。4月新房日均成交同比上升26.9%，增速较上月回落10.5pct。2）库存环比微降，去化周期缩短。16城取证库存10082万平，环比降0.5%；去化周期12.5个月，环比下降。3）土地成交回落、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地 供应建面4461万平、成交建面1840.4万平，环比升42.3%、降30.5%；成交溢价率6%，环比升0.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.9%、41.6%、54.4%，环比分别降6.5pct、升7.9pct、降1.4pct。 资本市场监测：1）地产债：4.24-5.7境内地产债发行139.4亿元，境外地产债发行13.33亿美元；发行利率为2.42%-7.9%，可比发行利率较前次以下降为主。2）地产股：本周房地产板块涨2.85%，跑赢沪深300（-0.3%）；当前地产板块PE（TTM）15.28倍，估值处于近 五年99.26%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利发展、南京高科、南山控股；南向资金净流入前三房企为中国海外 发展、中国海外宏洋集团、碧桂园服务。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年5月4日唐山 缴存职工首套房公积金贷款取消余额挂钩 2023年4月24日河南 上调最高公积金贷款额度至 100万 2023年5月4日安徽 23日起合肥新建商品房可提取住房公积金支付购房首付款 2023年5月2日上海 多子女家庭公积金购房最高贷款限额上浮20% 2023年5月4日景德镇 购中心城区二手住房契税补贴 50%公积金贷款最高60万 2023年5月2日广州 二孩及以上家庭公积金贷款计 划上浮30%最高可贷130万元 2023年5月4日惠州 南海诸岛 首套住房商业贷款最低首付比例下调至20% 2023年4月25日合肥 可申请提取本人及配偶账户内住房公积金支付购房首付款 偏松偏紧中性 2023年4月25日安徽 多子女家庭购买首套住房可上调最高公积金贷款额度 2023年4月28日中央 支持刚性和改善性住房需求， 推动建立房地产业发展新模式 2023年4月26日自然资源部 我国全面实现不动产统一登记 自然资源部：我国全面实现不动产统一登记 事件描述：4月25日，自然资源部部长王广华宣布，我国全面实现不动产统一登记，不动产统一登记制度体系基本成型。 点评：1）为不动产确权，从分散登记走向统一。自2013年3月高层决定建立不动产统一登记机构以来，十年间累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份、电子证书证明3.3亿多本，实现从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源全覆盖。2）统一登记将为政府制定政策提供重要参考，比如地方政府可以根据区域内不动产登记数据制定供地计划，再比如保障房规划建设时，可根据本市“无房户”数据等确定保障房建设规模。3）统一登记也为房地产税落地提供数据基础，扫清技术障碍，但不意味着短期开征。 国家能够精准掌握每个家庭在全国范围内的住房持有套数、面积、金额数据，可据此合理设计房地产税基、税率、豁免面积等。我们认为，房地产税虽是大势所趋，但不会快速大面积开征，因为当前市场元气尚未恢复，购房预期仍比较脆弱，短期房地产税开征不利于行业平稳发展。预计未来房地产税将试点与立法同步推进，先在部分城市试点，总结积累经验，后续再考虑推向全国。 中共中央政治局：政策支持基调未改，推动建立房地产业发展新模式 事件描述：中共中央政治局4月28日召开会议。会议指出，要有效防范化解重点领域风险，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 点评：1）需求端延续精准施策，扎实做好保交楼保民生。会议强调坚持“房住不炒”的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，延续此前两会政府工作报告中的表述。春节后全国楼市明显复苏，但步入4月以来，楼市回温趋势出现反复。4月（截至26日）重点50城新房月日均成交环比降26.3%，同比升25.9%，增速较上月回落11.5pct；重点20城二手房月日均成交环比降14.9%，同比升77.5%，增速较上月回落29.9pct。居民对未来经济及收入预期尚未完全扭转，楼市复苏基础并不牢固，近期厦 门、杭州等热点城市进一步优化落户、贷款等政策，预计各地仍有支持政策出台。2）推动建立房地产业发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。会议强调推动建立房地产业发展新模式，此前官方表述为“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。我们认为建立房地 产业发展新模式不仅是房企经营模式的变化、还包括住房供给制度、房地产业融资、土地供给制度等模式变革，是整个房地产业发展模 式的重构。未来房企经营模式将由高杠杆、高周转、高杠杆向注重品质服务、轻重并举的模式转变；同时随着再融资、不动产私募股权基金的放开，房地产融资渠道将更加股债多元。3）“防风险”仍为当下重点，规划建设保障性住房。会议内容中，整个房地产表述部分仍位于“要有效防范化解重点领域风险”之后，意味着有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，仍是当前工作重点。同 时会议强调规划建设保障性住房，保障性租赁住房为新市民、青年人等住房问题解决重要手段之一，亦为房地产新发展模式重要一环。近期深圳等地优化保障性住房政策，未来以公租房、保租房、共有产权房主体的住房保障体系有望逐步完善。 成交:假期影响环比下降，后续有望修复 点评：受五一假期影响，本周（4.29-5.5）新房成交1.7万套，环比降51.2%，二手房成交0.8万套，环比降67.8%。4月新房日均成交同比上升26.9%，增速较上月回落10.5pct。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 22.2.26 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.5.26 22.8.26 22.11.2623.2.26 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 100% 50% 0% -50% -100% 2022.3 2022.6 2022.92022.122023.3 库存：环比微降，去化周期缩短 点评：16城取证库存10082万平，环比降0.5%；去化周期12.5个 月，环比下降。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存 去化月数（右） 10500 10000 9500 9000 8500 8000 21.3.26 月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.221.10.822.1.14 22.4.2222.7.2922.11.4 23.2.17 土地：成交回落、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面4461万平、成交建面1840.4万平，环比升42.3%、降30.5%；成交溢价率6%，环比升0.2pct；其中一、二、 三线成交建面分别占比3.9%、41.6%、54.4%，环比分别降6.5pct、升7.9pct、降1.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.32022.62022.92022.122023.3W4.10 22.2.2822.4.3022.6.3022.8.3122.10.3122.12.3123.2.28 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周 10% 8% 6% 4% 2% 0% 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（4.24-4.30） 195 148 1099591 2022.32022.62022.92022.122023.3W4.17 天津合肥苏州杭州西安 流动性环境：资金价格多数边际下行 资金价格边际下行。本周R001下行102.67BP至1.26%，R007下行54.24BP至1.96%。下周公开市场操作到期360亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行累计开展了7,630亿元7天期逆回购，全周央行实现公开市场净回笼1,760亿元。下周公开市场到期360 亿元。 R007较上周下行（%） 2020202120222023 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 2023-4-212023-5-5涨跌幅（BP） 1D 2.29 1.26 -102.67 R 7D 2.51 1.96 -54.24 14D 2.60 2.17 -42.98 1M 2.48 2.23 -24.99 1D 2.27 1.22 -105.12 DR 7D 2.27 1.78 -49.16 14D 2.46 1.83 -62.39 1M 2.33 2.08 -24.85 ON 2.27 1.23 -103.8 SHIBOR 1W 2.20 1.82 -38.4 1M 2.31 2.28 -3.3 3M 2.43 2.40 -2.8 净投放（亿元，右轴）流动性指标平均基准 9080 央行投放对冲 央行对流动性表述为较高 对冲 缴税发债投放 8,0006,000 T-28 T-8 T+12 T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 70 4,000 资金价格多数下行（%） 60 2,000 50 0 40 -2,000 30 -4,000 20 -6,000 淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元）；蓝色线对应流动性情绪指数，50为基准，高于50代表偏紧；黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高；红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，可作为央行对合意流动性的参考基准；绿色点表示央行投放对冲了税期或地 方债供给期。 境内房地产债发行：发行量、净融资同比下降 本周（4.24-5.5）跨五一假期，同比去年同期来看，境内地产债发行量和净融资额同比均有下降。其中总发行量为139.4亿元，总偿还量为284.93亿元，净融资额为-145.53亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体小于22年，23年