结算和开工规模大幅增长，多因素影响业绩有所下降

栖霞建设2022年年报显示，公司坚持“一业为主，多元发展”的战略，四个业务板块（商品房开发、工程建设管理、对外投资、社区服务）相互促进，形成良好的发展态势。然而，受项目结转节奏与毛利率下滑的影响，公司2023-2025年的盈利预测被下调，预计净利润分别为3.5、4.0、4.2亿元，相比原先预测的4.9、5.6亿元有所减少。当前股价对应的PE估值分别为10.2、8.9、8.6倍。

尽管如此，公司的结算规模出现了显著增长，2022年度营业总收入达到了69.16亿元，同比增长116.4%，结算销售面积也从13.25万平方米增加到23.84万平方米。然而，公司利润水平的下降主要由以下原因造成：

1. 部分项目工程进度延期，直至2023年一季度才完成结算。
2. 对南京星叶欢乐花园项目计提了8576.71万元的资产减值准备。
3. 部分项目的存量租赁住房入市时间推迟至2023年，导致结算时间相应延迟。

2022年，公司新开工面积达50.58万平方米，同比增长341.0%，表明未来可售资源充足。同时，公司整体杠杆水平稳定，融资总额为89.3亿元，平均融资成本为5.07%，相比2021年有所下降。

展望未来，栖霞建设将受益于本轮行业供给侧改革，预计销售规模和拿地活动将持续提升。考虑到公司的发展潜力及市场环境，维持其“买入”评级。但需注意，若销售表现不及预期或南京市场恢复速度低于预期，可能会对公司的经营带来风险。

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