首都“西大门”，城市复兴新地标

雷达|北京|2023年3月31日 首都“西大门”，城市复兴新地标 Acceleratingsuccess. 图片来源：石景山区政务服务管理局 石景山区发展概览 石景山区地处北京西部，是北京中心城区之一，因燕都第一仙山-石景山而得名。辖区总面积85.74平方千米，最东端距离天安门14千米。2022年常住人口56.3万人。石景山区交通配套设施完善，生活居住环境宜人，吸引了大批优质企业和人才落户于此。 石景山区域内拥有“三横三纵”六条主干道路及四条已经开通的地铁线路，构建成了立体便捷的交通体系。30分钟车程即可到达中关村、金融街、CBD等核心商圈，并可以到达北京西站、北京南站及北京站，一个小时可以抵达首都机场和大兴机场。 区域内还在持续完善轨道交通的建设水平。其中，作为京西最大的交通枢纽的苹果园站在加快建设中，南区已于2021年9月封顶，北区预计将在2023年上半年完成体结构施工。地铁11号线模式口站即将开通使用，1号线的福寿岭站改造工程也将于2023年实现竣工。规划中的地铁线路还将包含1号线支线（西起青龙湖东站，东至1号线八角游乐园站）及11号线二期（西起石景山新首钢站，东至丰台区洋桥站）。 六号线 阜石路 1号线 长安街 莲石路 主要道路已建成线路 规划线路* 11号线二期 苹果园交通枢纽 福寿岭站 石景山区主要轨道交通示意图 1号线支线 资料来源：公开信息整理，高力国际绘制 石景山区生活环境优美宜人，全区的城市绿化覆盖率达到53.8%，是北京市首个成功创建国家森林城市的中心城区。区域内还拥有八大处、法海寺等多个历史悠久且景色优美的文化景区。 在商业配套方面，围绕着冬奥机遇和打造城市复兴新地标，石景山区已经建设了如首钢六工汇、金安环宇荟等一批特色商业载体。2023年，京西大悦城和远洋春秋里将陆续竣工开业，万达、喜隆多等多个商圈将完成消费能级升级提升，将更加丰富居民的消费生活。 此外，石景山区教育医疗资源丰富，拥有人大附中石景山学校、北京景山学校远洋分校等优质教育院校资源。区域内同时拥有北京大学首钢医院、石景山医院等健全的医疗服务体系。 国家级产业转型发展示范区 石景山区是北京工业的发祥地，新中国成立后，以首钢为代表的“京西八大厂”快速发展。进入新世纪后，为推动首都发展转型和环境保护，支持2008年北京奥运会举办，首钢涉钢产业搬迁。2010年底，首钢搬迁完成，全区走上转型发展之路。 根据新版北京城市总规，石景山区明确为国家级产业转型发展示范区、绿色低碳的首都西部综合服务区、山水文化融合的生态宜居示范区。此外，北京市政府高度重视京西地区的转型发展，于2022年发布了京西转型发展行动计划，全力支持建设以石景山全域为核心的北京京西产业转型升级示范区，为京西高质量发展带来了重大利好。 历经多年的转型发展，石景山区产业转型成效显著，二三产业占比实现了逆转。2005年首钢停产时，全区第三产业增加值占比仅为30%。2010年底，首钢搬迁完成，第三产业占比提升至55%。直至2022年，占比突破了87%。二三产业占比实现了从2005年的7：3到2022年2：8的反转。传统重工业区向高端绿色之城的战略转型取得了显著成效。 随着冬奥项目开建所带来的大量投资，以及产业迭代升级取得了阶段性成果，2022年全区GDP总产值达到1,000.2亿元， 跃升至千亿层级，对比2011年上涨了3倍。 石景山区第三产业增加值占比和GDP，2005-2022石景山区第二产业与第三产业占GDP比重 2：8 2022年 7：3 2005年 亿元 100%第三产业占比GDP总值 80% 1,200 87% 1,000 60% 40%30% 首钢停产 20% 0% 55% 首钢搬迁完成 冬奥项目开建 800 600 400 200 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 数据来源：北京市石景山区人民政府 打造“1+3+1”高精尖产业体系 为持续推动产业的转型及高质量发展，石景山区构建了以现代金融为战略主导，科技服务、数字创意、新一代信息技术为特色培育，高端商务服务业为配套支撑的“1+3+1”高精尖产业体系。当前，现代金融产业的主导优势明显，现代金融产业占高精尖产业总收入超过40%。 管理服务咨询与调查服务 法律服务人力资源服务 聚焦研发工程技术 检验检测创业孵化 科技服务 2022年全年，中关村石景山园规模以上高新技术企业累计实现总收入达到了3,960亿元。未来，石景山区将不断培育壮大“1+3+1”高精尖产业体系，预计2025年全区高精尖产业收入将超3,400亿元。 银行保险为核心的现代金融产业体系 动漫游戏数字媒体影漫游内容创作 新一代信息技术 5G工业互联网虚拟现实/增强现实 现代金融 资料来源：北京市石景山区人民政府 数字创意 商务服务业 构建“一轴四园”高精尖产业承载地 为了承载高精尖产业的落地，石景山区在现有产业格局的基础上，规划打造了“一轴四园”空间布局。 石景山区“一轴四园”产业格局示意图 北京银行保险产业园 中关村科技园石景山园 首钢文化产业园 郎园Park文化产业园 新首钢高端产业 综合服务区长安街西延线综合发展轴 北重科技文化产业园 文创园范围 资料来源：《石景山分区规划（国土空间规划）2017年-2035年》，高力国际整理绘制 一轴：长安街西延线综合发展轴 打造“长安金轴”；承接与吸引现代金融等产业聚集，推进功能性总部及新兴金融机构落户，将“长安金轴”建设成为北京市现代金融产业的重要节点，成为首都金融产业的重要组成部分 中关村科技园石景山园 北京银行保险产业园 布局前沿新兴产业，着力打造工业互联网产业园、虚拟现实产业园；引进培育原始创新成果转化与应用领军企业和平台企业 集聚各类持牌金融机构及关联机构、服务机构；建设成为银行保险产业创新试验区、产业聚集区和文化引领区，打造具有全球影响力的国家级金融创新示范区 新首钢高端产业综合服务区 文创园 发展“体育+”、数字智能、科技创新服务、高端商务金融、文化创意等产业，努力将新首钢高端产业综合服务区建设成为传统工业绿色转型升级示范区、京西高端产业创新高地、后工业文化体育创意基地 包含首钢文化产业园和郎园Park等片区；园区内将促进网络游戏、创意设计、电子竞技等产业发展，将文创园打造成为国家级文化产业示范区 “石惠十条”助推优质企业落户 为助推优质企业落户，助力高精尖产业做大做强，石景山区发布了《石景山区促进高精尖产业发展若干措施（试行）》 （简称“石惠十条”）。此项主要聚焦优化资源要素配置、完善创新发展生态等方面。 第一条：对年度区域综合贡献达到50万元（含）-2000万元的驻区企业或机构，按照年度区域综合贡献40%-70%分档给予创新资金奖励；对经济贡献大、发展潜力足、产业带动力强的企业或机构，给予“一事一议”的政策支持。 第二条：对在区内租用办公空间的驻区企业或机构，根据年度区域综合贡献，按照实际房租金额50%比例给予补贴，连续支持三年。 第三条：对在区内购置自用办公用房达到1000平方米 （含）及以上的驻区企业或机构，经认定，按照1500元/平方米给予补贴，最高补贴3000万元。 加大重点企业集聚 第四条：支持引进符合石景山区产业发展方向的高层次人才，人才入选“景贤计划”后，给予专项资金支持和服务保障。 加快人才队伍培育 第五条：对获得国家或北京市支持的众创空间、孵化器、加速器、小微企业双创示范基地等创新创业载体，按照国家或者市级支持资金30%比例予以配置，最高支持500万元。 第六条：支持企业或社会组织在石景山区举办具有全球性、国家级或市级重大影响力的高端论坛、展会等活动，按实际支出费用50%比 例予以支持，最高支持150万 元。 营造创新生态环境 第七条：鼓励支持石景山区重点产业发展的私募股权投资基金在区发展，为其设立开辟“绿色通道”，对投资业绩良好、区域贡献潜力大的基金，提供石景山区政府引导基金入股等支持；石景山区的私募股权投资基金及其管理机构开展针对区内重点聚焦产业及相关核心技术的天使轮、A轮、B轮投资，按照实际到位投资金额1%-2%比例对基金管理机构给予补贴，单个机构年度最高补贴100万元。 第八条：对专精特新企业、国家高新技术企业、独角兽企业申请驻区金融机构融资服务予以支持，按照年度实际支付利息50%比例予以贴息，并对融资过程中担保等中介费用按照50%比例予以支持，单个企业或机构年度最高补贴100万元，最多支持三年。 第九条：对境内上市企业分阶段给予最高1000万元区级补贴资 金；驻区企业完成新三板创新层挂牌，给予150万元区级补贴；京外迁入的新三板创新层挂牌企业，给予100万元区级补贴。对境外上市企业，经认定后，给予最高600万元区级补贴。对京外迁入的A股上市企业给予最高2000万元市、区补贴资金。 资料来源：北京市石景山区人民政府 加大融资支持力度 第十条：对经认定的招商中介机构，引入单个企业当年或下一年度区域综合贡献达到50万元（含）以上，经认定，按照企业年度区域综合贡献5%-10%比例给予一次性奖励，最高支持1500万元。 推动中介平台服务 办公楼市场初具规模 石景山区办公业态占比 11% 甲级写字楼 乙级写字楼产业园 46% 43% 注：1.统计项目仅包含单一业权的项目，散售项目不在统计范围内 甲级写字楼项目根据高力国际《北京写字楼评分表》进行打分判定 数据来源：高力国际 自2010年起，作为产业载体的大量优质办公项目陆续进入市场，区域办公楼宇品质得到不断提升。根据中关村石景山园管委会的统计数据，截至22年四季度，石景山区现有商务楼宇（包含办公面积和配套商业面积）总建筑面积538.7万平方米（5,813万平方英尺），其中单一业权的优质办公项目1体量共计230万平方米（2,475万平方英尺）。根据高力国际收集的数据，石景山整体市场平均租金报价127元/平方米/月，租金水平约为全市办公楼市场平均报价的47%。 石景山区各办公业态平均租金报价（元/月/平方米）甲级写字楼 150.6 乙级写字楼 112.2 产业园 140.6 依据现有产业发展布局，石景山区办公市场可以划分为四个主要片区。近三年间，借助冬奥会和产业转型发展的契机，区域内入市了如六工汇、北京银行保险产业园、金安中海财富中心等众多高品质的甲级办公项目。高力国际依据项目体量、品质、建造年份等多个维度，筛选了区域内部分优质办公项目在地图中进行了标注。 石景山区重点办公楼宇分布图2 1 42 5 3 4 1 2 3 5 2 4 16 3 2 84 1 7 65 3 新首钢高端产业服务片区 编号 项目名称 报价（元/平方米/月） 1 中海大厦 136.9 2 古城创业大厦 112.5 3 泰然国际大厦 134.9 京西 中荷人寿大厦 127.8 商务 中心 中电科北京信息科技大厦 127.8 4 首钢侨梦苑 136.9 六工汇 170.0 5 制氧厂 152.1 金安桥片区 152.1 冬奥组委会片区 152.1 6 优地中心 121.7 数据来源：高力国际 石景山园北一区、北二区 苹果园交通枢纽及周边片区 东部商务片区 编号 项目名称 报价（元/平方米/月） 1 泰禾长安中心 146.0 2 郎园Park 167.3 3 大正创想广场 109.5 4 万达广场 152.1 5 燕保大厦 152.1 6 瑞达大厦 115.6 7 玉泉大厦 106.5 8 万商大厦 146.0 编号 项目名称 报价（元/平方米/月） 1 北京银行保险产业园 152.1 2 西山汇 91.3 3 点石商务园 100.4 4 奥园美谷 119.5 5 崇新大厦 103.4 编号 项目名称 报价（元/平方米/月）