发布购买全资子公司顺鑫佳宇房产资产公告，优化地产公司负债率有望加速地产业务去化

顺鑫农业（000860） 证券研究报告 2023年04月12日 投资评级 发布购买全资子公司顺鑫佳宇房产资产公告，优化地产公司负债率有望加速地产业务去化 公司于4月8日发布向全资子公司购买资产的公告。为优化全资子公司顺鑫佳宇房地产开发有限公司的资产负债结构，同时为满足公司自有办公场 行业食品饮料/白酒Ⅱ 6个月评级买入（维持评级） 当前价格34.5元 目标价格元 地的持有需求，北京顺鑫农业股份有限公司拟以自有现金购买顺鑫佳宇持 有的位于北京市顺义区的商务中心及寰宇中心两栋楼宇资产，预计交易总金额不超过人民币19.86亿元。 此次交易标的资产的所有权属于顺鑫佳宇房地产有限公司，为位于北京市顺义区的商务中心、寰宇中心两栋楼宇资产，包括办公、商业及车位，建筑面积总计12.20万平方米，其中商务中心建筑面积6.39万平方米，评估 基本数据 A股总股本(百万股) 741.77 流通A股股本(百万股) 741.77 A股总市值(百万元) 25,590.96 流通A股市值(百万元) 25,590.96 价值10.26亿元，寰宇中心建筑面积5.81万平方米，评估价值9.59亿元。 每股净资产(元) 9.54 截至2023年3月31日，标的资产账面原值16.44亿元，已计提折旧3.48 资产负债率(%) 65.02 亿元，账面净值12.96亿元。经市场法评估，交易标的资产的市场价值为19.86亿元，较账面价值增值6.89亿元，增值率53.17%。 一年内最高/最低(元) 39.09/18.86 我们认为，此次顺鑫农业购买全资子公司顺鑫佳宇的楼宇资产，一方面优化了顺鑫佳宇资产负债结构，一方面满足公司自有办公场地的持有需求，在缩小顺鑫佳宇规模、降低负债的同时方便公司后续将房地产业务剥离。整体上符合顺鑫农业公司战略发展规划和长远发展目标。 作者 刘章明分析师 SAC执业证书编号：S1110516060001 liuzhangming@tfzq.com 朱琳联系人 zhulinb@tfzq.com 投资建议：公司的经典大单品白牛二是行业中低线光瓶酒的畅销单品，随 着白酒新国标政策的落地，公司也在积极打造“金标陈酿”等新品，布局高线纯粮光瓶酒，为公司带来全新增长点。我们预计公司23-25年归母净利润分别为7.0/9.1/12.3亿元，对应36/28/21xPE估值，维持“买入”评级。 风险提示：新品推广不及预期、其他业务剥离不及预期、疫情反复风险等 股价走势 顺鑫农业沪深300 61% 50% 39% 28% 17% 6% -5% -16% 2022-042022-082022-122023-04 资料来源：聚源数据 相关报告 1《顺鑫农业-年报点评报告:22年白酒收入81亿同减21%，白酒经营稳中向好金标放量未来可期》2023-03-30 2《顺鑫农业-公司点评:22年预计亏损5.2-6.8亿，地产及养殖业务拟大幅计提减值拖累业绩，白酒经营稳中向好》 2023-02-02 财务数据和估值 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 14,869.38 11,678.34 14,709.76 17,920.72 21,504.86 增长率(%) (4.14) (21.46) 25.96 21.83 20.00 EBITDA(百万元) 1,172.86 1,384.13 1,710.73 2,363.94 2,808.47 归属母公司净利润(百万元) 102.30 (673.23) 702.25 912.09 1,226.29 增长率(%) (75.64) (758.08) (204.31) 29.88 34.45 EPS(元/股) 0.14 (0.91) 0.95 1.23 1.65 市盈率(P/E) 250.15 (38.01) 36.44 28.06 20.87 市净率(P/B) 3.29 3.62 3.33 3.00 2.65 市销率(P/S) 1.72 2.19 1.74 1.43 1.19 EV/EBITDA 22.43 13.79 13.93 8.22 8.32 资料来源：wind，天风证券研究所 3《顺鑫农业-公司点评:主销产品提价有望增厚公司利润，股东大会职权补充审议员工持股计划，管理层利益若趋于一致未来可期》2022-11-14 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2021 2022 2023E 2024E 2025E 利润表(百万元) 2021 2022 2023E 2024E 2025E 货币资金 7,639.31 8,566.54 6,111.47 10,892.28 7,185.90 营业收入 14,869.38 11,678.34 14,709.76 17,920.72 21,504.86 应收票据及应收账款 436.85 167.57 689.52 313.95 876.10 营业成本 10,719.62 7,972.35 9,531.92 11,558.86 13,763.11 预付账款 124.39 65.64 244.58 100.16 295.33 营业税金及附加 1,590.72 1,362.79 1,470.98 1,792.07 2,150.49 存货 5,509.32 5,759.78 6,943.46 8,238.40 10,386.14 销售费用 867.33 1,023.96 1,294.46 1,577.02 1,892.43 其他 506.22 624.71 537.33 575.26 585.20 管理费用 864.43 859.27 1,059.10 1,164.85 1,397.82 流动资产合计 14,216.09 15,184.24 14,526.35 20,120.06 19,328.68 研发费用 32.97 33.49 44.13 48.30 61.38 长期股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 财务费用 169.10 160.42 146.42 119.18 119.95 固定资产 2,825.98 3,093.95 2,819.94 2,545.93 2,271.92 资产/信用减值损失 (70.09) (641.72) (104.20) (286.32) (272.38) 在建工程 378.82 108.38 108.38 108.38 108.38 公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 无形资产 702.26 682.01 661.86 641.70 621.55 投资净收益 8.11 1.74 3.87 4.57 3.40 其他 1,269.36 1,186.93 1,229.33 1,177.48 1,179.58 其他 123.94 1,279.96 0.00 0.00 (0.00) 非流动资产合计 5,176.41 5,071.27 4,819.50 4,473.49 4,181.43 营业利润 563.23 (373.93) 1,062.41 1,378.69 1,850.70 资产总计 19,392.50 20,255.51 19,345.86 24,593.55 23,510.11 营业外收入 0.00 0.35 0.14 0.16 0.22 短期借款 2,880.00 2,495.00 1,960.00 2,036.00 2,369.00 营业外支出 1.56 3.71 6.53 3.93 4.72 应付票据及应付账款 1,232.54 1,637.21 113.88 2,525.86 1,016.05 利润总额 561.67 (377.29) 1,056.01 1,374.92 1,846.20 其他 2,349.32 2,347.70 7,050.60 8,934.74 7,974.77 所得税 456.40 311.86 337.92 439.98 590.78 流动负债合计 6,461.85 6,479.92 9,124.48 13,496.60 11,359.82 净利润 105.27 (689.15) 718.09 934.95 1,255.41 长期借款 2,046.22 2,309.80 2,158.00 2,077.00 1,987.00 少数股东损益 2.97 (15.92) 15.84 22.86 29.12 应付债券 500.00 500.00 333.33 444.44 425.93 归属于母公司净利润 102.30 (673.23) 702.25 912.09 1,226.29 其他 21.83 15.78 12.54 16.71 15.01 每股收益（元） 0.14 (0.91) 0.95 1.23 1.65 非流动负债合计 2,568.05 2,825.58 2,503.87 2,538.16 2,427.93 负债合计 11,599.72 13,170.42 11,628.34 16,034.76 13,787.75 少数股东权益 23.17 7.25 21.20 41.77 68.76 主要财务比率 2021 2022 2023E 2024E 2025E 股本 741.77 741.77 741.77 741.77 741.77 成长能力 资本公积 2,627.32 2,627.32 2,627.32 2,627.32 2,627.32 营业收入 -4.14% -21.46% 25.96% 21.83% 20.00% 留存收益 4,430.52 3,738.75 4,357.23 5,177.94 6,314.51 营业利润 -21.27% -166.39% -384.12% 29.77% 34.24% 其他 (30.00) (30.00) (30.00) (30.00) (30.00) 归属于母公司净利润 -75.64% -758.08% -204.31% 29.88% 34.45% 股东权益合计 7,792.78 7,085.09 7,717.51 8,558.79 9,722.36 获利能力 负债和股东权益总计 19,392.50 20,255.51 19,345.86 24,593.55 23,510.11 毛利率 27.91% 31.73% 35.20% 35.50% 36.00% 净利率 0.69% -5.76% 4.77% 5.09% 5.70% ROE 1.32% -9.51% 9.12% 10.71% 12.70% ROIC 2.40% -6.77% 20.30% 17.17% 56.58% 现金流量表(百万元) 2021 2022 2023E 2024E 2025E 偿债能力 净利润 105.27 (689.15) 702.25 912.09 1,226.29 资产负债率 59.82% 65.02% 60.11% 65.20% 58.65% 折旧摊销 296.37 312.13 294.16 294.16 294.16 净负债率 -9.82% -26.09% -7.19% -58.57% -11.56% 财务费用 263.76 234.63 146.42 119.18 119.95 流动比率 1.57 1.47 1.59 1.49 1.70 投资损失 (8.11) (1.74) (3.87) (4.57) (3.40) 速动比率 0.96 0.91 0.83 0.88 0.79 营运资金变动 (1,472.53) 835.27 (2,220.13) 3,322.43 (5,346.72) 营运能力 其它 466.56 758.41 15.84 22.86 29.12 应收账款周转率 34.50 38.64 34.32 35.72 36.14 经营活动现金流 (348.68) 1,449.56 (1,065.32)