住房融资概览

住房金融政策中心 住房金融乍一看 每月CHARTBOOK 2023年3月 关于CHARTBOOK 住房金融政策中心(HFPC)的使命是生产分析促进健全的公共和想法政策、有效市场和访问在该地区的经济机会 住房金融。乍一看,一个每月chartbook和数据源为政策制定者、学者、记者,和其他人感兴趣政府在抵押贷款的作用市场的核心 的使命。 我们欢迎您的反馈我们我们如何让读者在一个看一个更有用的出版物。请电子邮件或任何评论 问题到ataglance@urban.org。 接受定期更新的住房金融政策中心 请访问这里报名参加我们的bi- 每周时事通讯。 住房金融政策中心工作人员 劳里古德曼 研究所研究员 詹妮克拉特克利夫 中心副总裁 麦克尼尔 主要研究助理 荣格崔 高级研究助理 Linna朱 高级研究助理 约翰·沃尔什 研究分析师 凯特琳年轻 政策分析 丹尼尔·庞 研究分析师 阿辛 研究助理 凯蒂Visalli 研究助理 艾莉森林康 主任,中心操作 DeQuendreNeeley-Bertrand 主任战略沟通 托德•希尔 高级政策项目经理 安娜Barcus 项目管理员 HFPC暂住的家伙 大卫Brickman 走读生的 莎拉Gerecke 走读生的 迈克刑事 走读生的 吉姆帕洛特 走读生的 凡妮莎·佩里 走读生的 艾伦·塞德曼 走读生的 迈克尔Stegman 走读生的 泰德泽 走读生的 朱骏 走读生的 内容 概述 市场规模的概述 美国住房市场的价值6 美国住房抵押贷款市场的大小6 私人标签证券7 机构抵押贷款支持证券7 发放数量和成分 第一留置权发放数量和份额8 抵押贷款危机的金融产品类型 作文(所有发放)9 百分比再融资,发行9 通过再融资 贷款金额后再融资10 现金不足融资份额的起因10 总家庭资产套现10 非银行发放份额 非银行发放分享:所有贷款11 非银行发放分享:购买贷款11 非银行发放分享:再融资贷款11 证券化体积和组成 住宅MBS发行的代理/非代理份额 12 代理发行MBS 12 无人担保证券化 12 信贷的盒子 住房信贷可用性指数(HCAI) 住房信贷可用性指数 13 住房信贷可用性指数通过通道 13-14 信贷购买贷款 在每月发放借款人FICO分数15 结合LTV发放月15 DTI在发放月15 发放FICOMSA和贷款16 非银行信贷的盒子 银行和非银行机构FICO: 17 GSEFICO:银行与非银行 17 吉利美FICO:银行与非银行 17 GSELTV:银行与非银行 18 吉利美LTV:银行与非银行 18 GSEDTI:银行与非银行 18 吉利美DTI:银行与非银行 18 国家的市场 抵押贷款发起预测和发起人盈利能力 总发放和再融资的股票 19 发起者盈利能力和无边无际的成本 19 住房供应 个月的供应20 房屋开工和房屋销售20 住房负担能力 国家住房负担能力21 MSA-LevelDTI的负担能力调整21 房屋价格指数 国家现病史同比增长22 前MSAsCoreLogicHPI的变化22 首次购房者 首次购房分享23 首次购房者和回头客、GSE和FHA来源的比较23 违约和损失减少活动 负资产份额24 贷款严重犯罪/取消抵押品赎回权24 忍耐利率渠道24 gse下接管 GSE组合逐渐减少 房利美(FannieMae)与抵押贷款相关的投资组合25 房地美(FreddieMac)与抵押贷款相关的投资组合25 有效担保费和GSE风险分担交易 有效的担保费用26 房利美(FannieMae)前期贷款水平价格调整GSE风险分担事务和传播 26 27-28 严重的拖欠率 严重的拖欠率–房利美(FannieMae)、房地美(FreddieMac)、联邦住房管理局和弗吉尼29 亚州29 严重的拖欠率–单户贷款&多户GSE贷款 代理发行 机构和净发行总值 代理发行总值30 发行机构网30 代理发行总值和美联储购买资产 月度总发行31 美联储吸收机构发行总值31 抵押贷款保险活动 MI活动和市场份额32 FHAMI保费典型购买贷款33 最初的月度付款比较:联邦住房管理局与PMI33 相关HFPC工作 出版物和事件34 介绍 抵押贷款行业和金融稳定风险 按资产分列的代理证券和GSE支持证券的净购买量持有人 2022年，美国联邦储备委员会收紧货币政策积极履行国会授权之一—确保 价格稳定。为了应对更高的利率和更高的房价，负担能力大大降低。因此，新的和现有的 房屋销售大幅下降，并且随着利率的吸引力期限再融资减少，抵押贷款发放量全年下降从2021年和2022年的高点。 高利率的影响并未包含在初级范围内市场。它也影响了二级市场，其中 抵押贷款支持证券（MBS）进行交易。固定收益数学、价格和收益率彼此成反比。 当利率较高时，固定收益价格较低（反之亦然）。 MBS价格对利率上升特别敏感，因为再融资被扼杀，因此抵押贷款未偿还更长，增加他们的利率敏感性。 银行可以决定是否将其投资证券归类为 可供出售或持有至到期，具体取决于其持有情况时期。银行只需报告未实现的损失 出售资产，而不是持有至到期资产。大量流出会导致意图改变，迫使出售被认为是 持有至到期。对于像硅谷银行（SVB）这样的银行来说，它据称在MBS持有其资产的44%，损失可能 在其业务迅速产生实质性影响。 注:净采购包括预算机构、政府资助的企业 以及机构和GSE支持的抵押贷款池。所有其他包括非金融公司商业，联邦政府，州/地方政府，外国银行办事处在 美国、美国附属地区的银行、信用合作社、财产保险公司、人寿保险公司、私人养老基金、联邦/州/地方政府退休基金、金钱 市场基金，GSE，ABS发行人，房地产投资信托基金，控股公司。 来源:美国联邦储备委员会，城市研究所计算。 机构MBS的资产和银行规模来自美国金融账户的数据表明， 机构MBS在FDIC保险银行中的份额下降 2022年反映了该行业的净销售额。这由一个美联储的净购买量大幅下降，其 2020年快速重新部署大规模资产购买（LSAP）在大流行期间，在2022年停止购买之前。这两个市场参与者几乎占了所有净购买 2020年和2021年的机构和GSE支持的证券。随着离开后，其他投资者填补了这一空白，包括 家庭部门，这是一个算术残差，世界其他地区和共同基金。 笔记：机构MBS包括住宅抵押贷款支持：直通签发FNMA和FHLMC和GNMA、抵押抵押义务（CMO）和由美国政府机构或赞助机构发行的REMICS，商业 由FNMA，FHLMC发行或担保的抵押贷款支持传递证券，或GNMA和由其发行或担保的商业抵押贷款支持的其他证券美国政府机构或赞助机构。 来源:联邦存款保险 由于较高的利率降低了机构MBS的价值，并且银行对金融不稳定的影响敏感， 贷款活动可能会在商业贷款（C&I）等线上受到限制，多户永久贷款，甚至家庭贷款，如信贷 卡和汽车贷款。尽管IMB起源于大多数 抵押贷款（我们图表第11页），二级市场的恶化抵押贷款定价可能会缩减银行仓库贷款;银行可以还收紧了抵押贷款组合贷款的信贷标准，并放置信用叠加在他们发起的机构贷款和 他们的仓库线接受贷款，就像住房市场一样进入春天购买季节。 在这个问题上 公司。-单户住宅市场总价值扩大 SVB的持股表明MBS份额的代理差异很大整个行业。使用FDIC数据的计算表明， 机构MBS在FDIC保险银行的总资产中所占份额近年来有所上升，2021年达到14.5%。然而，在 2022年，该机构MBS份额降至12.8%。横跨最大的银行（超过2500亿美元），机构MBS份额为11.62018年的百分比，低于资产在银行之间的份额 100亿美元和2500亿美元。但到2021年，该机构MBS份额 在最大的银行中，这一比例上升至15.5%，是全球最大银行的份额。这四个银行类别。 在2022年第四季度，尽管房屋属于家庭(6页)。 -房地美的refi份额下降了12.1%，为最低水平系列的历史可以追溯到2007年(9页)。 -房地美(FreddieMac)的液体资产同比增加 2021年3月以来第一次(25页)。 概述 市场规模的概述 美国的金融账目表明，自那时以来，住房市场的总价值在增加。 2012年，主要由家庭净值推动。2022年，单户住宅市场总价值 随着住房净值从28.0美元扩大到33.0万亿美元，从40.6万亿美元扩大到46.3万亿美元，而抵押贷款债务从12.5美元增加到13.4万亿美元。截至2022年底，机构MBS占比65.6 （8.8万亿美元）占未偿抵押贷款债务总额的百分比，而自有品牌证券和房屋净值 贷款分别占3.1%（41.9亿美元）和3.2%（43.4亿美元）。未证券化的第一留置权包括剩下的17.2（2.3万亿美元），银行占17.5%（1.1万亿美元），信用合作社占4.3%。百分比（56亿美元），其他非存款机构占总数的3.9（51亿美元）。 美国单一家庭住房市场的价值 (亿美元) 50.0 45.0 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 抵押贷款未偿债务家庭资产总价值 $46.3 $33.0 $13.4 20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 来源:美国和城市研究所的财务账目。上次更新时间：2023年3月。 注意:单户家庭包括1-4个家庭抵押贷款。房屋净值数字从美联储的总数中增加，以包括家庭价值 和非金融企业部门。 美国单户抵押贷款市场的构成 (亿美元) 机构MBS私人标签证券 9 房屋净值贷款未证券化第一留置权(银行投资组合) 8未证券化第一留置权(其他) 7 6 5 4 3 2 1 0 8.8 2.3 1.1 0.4 0.4 来源:美国和城市研究所的财务账目。上次更新时间：2023年3月. 注:未证券化的第一留置权（其他）包括未在银行资产负债表上持有的抵押贷款。 6 概述 市场规模的概述 截至2022年第四季度，在银行和信用合作社之外持有的非证券化第一留置权总额为0.53万亿美元。在这个空间里，房地产投资信托基金以及保险公司和退休基金的百分比增长尤为强劲。 过去十年，虽然从非常低的水平开始。到2023年2月，代理市场流通证券 总计8.7万亿美元，其中41.1%（3.6万亿美元）是房利美，33.4%（2.2万亿美元）是房地美，吉利美和25.5%(2.2万亿美元)。 未证券化1日非存款持有的留置权 (亿美元) 0.5 0.4 金融公司 房地产投资信托基 金家庭和非金融企业 0.3 0.2 0.1 0.0 联邦/州/地方政府保险公司和退休基金 0.20 0.12 0.08 0.07 0.06 来源：美国和城市研究所的财务账目。上次更新时间：2023年3月。 机构抵押贷款支持证券 (亿美元) 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 房利美(FannieMae) 房地美(FreddieMac) 美国政府国民抵总计押协会 8.7 3.6 2.9 2.2 来源:磨床和城市学院。 2023年2月7 概述 发放数量和组成 第一留置权发放数量 2022年全年抵押贷款发起总额为2.215万亿美元，而2021年全年为4.438万亿美元，这表示体积减少了50%。2022年投资组合发起份额为23.7%，略有下降 与2021年的21.8%份额相比有所增长，但金额同比减少了近40亿美元。 与2021年的59.2%相比，2022年的GSE份额较低，为53.2%。2022年GSE份额较低反映了再融资浪潮的大幅放缓，这推动了2021年的GSE购买。FHA/VA在 2022年为19.8%，高于2021年的16.5%。相比之下，PLS份额在2022年上涨了3.3% 到2021年的2.4%。 GSE证券化 联邦住房管理局/VA证券化 请证券化