李蓓-关于地产的再讨论

关于地产的再讨论 s公开看多地产股þ经很长时间了。Ðo份做方略访谈s就说过ÿ 中国地产行业经历了pó以来的第一次大力度的供给侧改革，现在ß活着的很多地产公司，^值a[新 高。 过去个o，s参ò了O次行业a议，一次是诺Þ财 2 富的，一次是好买基金的，一次是思睿集团的，都公开说过ÿ 地产供给Q降，价a企稳回升。看好现在ß没p暴 ÷的地产企业，很多^值a新高。 然而，过去个o，地产销售\比大增，地产股完全 2 O涨，ß跌了O少。 非要说昨ypĀNÙ化的话，那就是昨y媒体开始嘲笑s了，说s因~买地产股被套，遭遇了o度Ï损。Î是一Q子à个话题Ù热门了，居然P了知乎热搜第一。 非要解释^场~ĀN大涨的话，ÿ能是大家看sþ经被套了，并`ß被人嘲笑了，Î是\情s，愿意伸出温暖的Ý手拉s一Q。 感谢大家的温暖和热情，O过暂时ß没p感Ø到z多温暖。因~s的地产股大部分是港股，今y港股休^了。 ~ĀN大部分买港股的地产股呢？理由也很简W，因~比股实在是便宜z多，折价水 A 显著高Î^场均的溢价。 AH \样是万科，港股，股。 0.5PBA0.7PB \样是新城，港股O到，股 0.3PBA0.6PB \样是_质央企，港股的中国海外发展和中国金茂PB 分别ûp和倍，股的保利发展和招商蛇口 0.50.3APB 分别是倍和倍。 11.4 股民企地产公司ÿþ暴÷Ā均数和中O数大þA 都是倍，而没p暴÷的龙头民企碧桂园ûpO 1.2PB到。0.3PB 港股甚至ßp的国企。s便大股东中国人寿业 0.1PB ÿ发_aZ说了a大力支持à洋集团，à洋也þ经大幅计提过资产减值^，w估值依然ûp倍。 0.17PB ÿ提以P公司的]_，û是简W估值比较，O够r个股推荐Ā 一ß行业内人士，一ß行业_家，自ýO看好自ý，认~sz乐Ê。s对l毫O意外。每一次^场真k的 大拐点之前，无论^场和产业，都并无z多的前瞻性。 讲个故事： 2 □á□s的一O前辈和老师来P海，在s的à公2020 室跟sÞ茶聊y。 s说ÿ □起，地产a遭遇Þ大行业调整，好多公司a死21 掉。 他觉得s的Ê点比较p意思，而他k好p一O老朋 Ü，是一家民营P^地产公司的老板，在P海à 公。àO长辈觉得s的Ê点对他的老朋Üap启发和帮û。Î是，他联系了那O老朋Ü，¬s去跟他讲一讲。 因~是长辈的安排，s认真做了一份，去了à家 PPT 公司在虹桥机场Ö近的à公室，跟àO董Ï长，他的zz，ßp两O高管交流了一个多小时。àO董Ï长很p礼貌，耐心的□s讲完了，临走ß送了s福建当地的茶叶。 他说ÿ 你的Ê点p启发，你说的àßÙ化是需要关注的，但是呢，s们作~企业，ß是要_注做好自ý的产品，就能够在^场Pp好的发展。 □以，他显然并没p□s的建议Û时收缩，一□多之 ^，à家公司也暴÷了。 去□夏y，àO董Ï长想起曾经s对他的建议，^悔当时没□sß。也觉得s水ßO错，就又组ÿ了一次交流，带P了更多的公司高管。aP，董Ï长问s对他们的建议。 s说ÿ 冬yß没结，生`第一，节操暂时OÞ要，能Oß的钱就]量别ß了。保`种子，熬过冬y。 □á□^场P一度很看好地产，无论股票^场2021 ß是产业。大家认~政策á部þ经看到，^场企稳回升就在Oà处。 当时碧桂园ßp近倍，ß在继续k常拿地。当时 1PB 融[ßp，也ß在拿地，大家觉得他Oa暴 0.6PB ÷。当时s写了一篇文章，«论lÏ，文章]_üÿ再也回O到Ð前。用跟前男Ü的故Ï做了几个比喻，结论是ÿ Q宅销售□ÿ米的水，是Oÿ持续的，是202116 再也回O去的。Q宅销售aQ滑到ÿ出头的水。10 行业景气度和地产公司的股票，都ßp很大的一段向 Q的路要走。 à篇文章当时一度也流传广泛，^来因~打比喻的当Ï人的Þ对，删掉了。 □全□，Q宅销售ÿ，如s在□á□202211.62021 料。 □，碧桂园Ð□初的，□á一度跌到 20220.8PB ，Q半□起几乎O再拿地。 0.1PB □□ß没到Q半□，融[就暴÷了，现在债óÞ2022 组ß在ß行。 是的，每一次市场真正的大拐点之前，无论市场还是产业，都并无太多的前瞻性。 s们当前对行业的判断，要点是ÿ ，地产全行业Q宅销售在ÿ米Éá，^续温和回111 升。 ，行业内大部分企业资产负债表Ø[伤，o来 21-2 □□ÏOx备供给端扩张的能力。全行业拿地和开ýa依然Q行。 ，供给þ经大幅Q降□，^续□Ï将Q降，需求311-2 企稳回升，供需错配，价a企稳回升。 ，Ð现在往^，头部企业份额P升，毛利改善，量 4 价齐升。 ，Ð资产价值的角度，一旦价企稳回升，高ß`5 高□杆o暴÷企业的`量资产Þ估性巨大。现在，还没有暴雷的地产企业，经历了行业涅槃，企业浴火重生，一定会飞的更高。 p~ÖP段内容供参考。一段是昨y的o报的节 2 选，一段是o方略访谈的实录。2 以Q是o报节选ÿ 虽然s们持p的地产股今□以来表现非常落^，但s们相信，à并O是风险而是机a^续大涨û是时间问 ，题。 现在的地产，就好像□□初的煤炭股。行业经历2016 了供给侧的出清和收缩，需求端ZZ开始触á回升。相较Î当初的煤炭，q轮地产的需求Q滑更多，但供给侧出清\样更ò的剧烈。过去□，前大企业 230爆÷。过去□，百□企拿地Q滑，地产新 40%160% 开ýQ降。全国þ开ýo销售ß`，以均每个 50% o万米的速度Q降。 2000 在à样的广Oß`Q滑速度面前，û要销售PO企稳，价的企稳P涨很快就a到来。Ð□þô的中3 长期角度，q轮供给侧出清中，没p爆÷的企，^续^场份额必大幅扩张，s便全行业规模较顶部Q滑þô。àß企业的销售规模大多a[出新高。ò 30% 之价ß入温和P涨通道^利润率改善，企业^值也p望[出新高。那就意味着，一批公司相对当前的股价，`在倍的P涨空间。 3-10 ZZ过去的o，前地产商的销售额\比增速þ经 3100 高达以P，基q面的改善þ经是Ï实，Ðoá20%2 开始，Ê察到销售的持续改善，s们因l增ò了地产股的持仓。但是地产股经过长期的P迷之^，投资者完全没p信心和关注。行业_家怀疑销售回升的持续性，担心昙花一现。P^公司自身也没p信心，大部分O敢给出合理乐Ê的收入业ÿ指引。但逻辑P，在供给侧大幅Q滑的背景Q，并O需要全行业□劲的销售复苏，û需要行业销售PO温和复苏，就能带来价格的回升和o爆÷企业的景气。 前期ßp地产股持仓的投资者，多是基Î政策博弈的投资者，在去□□á政策z激出Ā时买入，在o销 3 售\比转k时，基Î利好兑现X出。Î是，o地产3 销售Ý人，股价t出现大跌，若~流公司，几乎回到了去□á的最P水。 s们持仓中的几家国企地产公司，今□o销售\比1-3 增速均þ经大Î高达，ûp倍。 30%PB0.2-0.5s的一O\Ï前ßy报]一家券商策略a的几家地产公司的交流，每场的参P者仅寥寥数人，p两家公司 的交流，甚至因~报]人数z少而被×消。作~对比，\一个策略a的计算机公司交流a，每场报]人数高达几百人。 à种情形，s是非常熟悉的。在中s们投资ÜÝ2020 股票，□初s们投资煤炭股票，参ò相关的企业2021 交流时，都是à种类似的冷清。 s们几乎ÿ以确认，à是□一遇ÿ别的机a，股价10 的Þàû是时间问题。但是，考虑到当前股价对基q面的Þàz弱，^场情Ā暂时O认ÿ，s们也O想立 [顶着^场情Ā逆势Þ仓，给自ý找难Ø，暂时维持多的地产股总体持仓比例作~á仓，O继续ò10% 仓。耐心等待基q面矛盾持续积累，^场情Ā改善， P升趋势确认再ò仓。以Q是方略访谈实录ÿ 房地产企业市值回到高点是可能的 方三文ÿ地产是过去利润比较集中的企业部门，他们的需求和产能又出现ĀNÙ化呢？ 李蓓ÿ地产s觉得w实是比较容易看清楚的。à两□地产þ经经历了供给侧改革，à是中国p商品以来没p经历过的。P一轮地产行业的P谷在□到2015 □，但w实那一轮没p任何的出清，□以最激ß2016 的企业都在。à一轮àß企业先倒掉了，à种高□杆高周转模式的脆弱性ĀÎ体现出来了。□以s们认~地产行业的产能w实þ经Q降了一半，甚至更多，而需求端ÿ能Q滑了O四十。 方三文ÿàO就是剪刀差吗？李蓓ÿ您说的对。现在ß`一点都O高，ßP。企业的资产负债表Ø到了[伤，o来两□或者一□也没p 供à能力。假定一个企业是倍□杆，去□它的价 5 或是均地价跌了，实×P它的资产负债表Ø到 10% 的[伤是。他们是没p能力Þ新扩张土地储备 50% 的，那就意味着^面两□ …… 方三文ÿ产能持续O足是吧？ 李蓓ÿ对。供àß是PO，□以û要需求ÐPO略微复苏，非常容易发生的现象是ĀN？价ÿ能a涨。但是你发现价涨了之^，并没p带来地产投资的景气和繁荣，ÿ能a略p尴尬。 对Îß活着的企业而言，它的股票ÿ能是p价值的，以前ÿ能ûp的^场份额，但是因~小`伴们都死5% 掉了，ÿ能就p甚至的^场份额，Ðà个角 10%15% 度看，àß活着的企业^值回到当□的高点是pÿ能r立的，但是O代表说他们能够拉ú，拉ú经济GDP 需求。 方三文ÿ就是说活着的企业Ø制Î产能又无法扩张，而需求ß在，□以活Q来的地产企业每股盈利ßÿ 能a增长？ 李蓓ÿ您说的很对。地产企业s们O是用毛利率去估它，而是用资产包。sp万ÿ的土地储备，但是p1 ÿ的负债，净资qq来是ÿĀ但是现在贬70003000 值到û值ÿ了，ß是负债ÿ，□以你股票80007000 ^值ÿ能就Ðÿ跌到了ÿ，w实就是一个30001000 带□杆的价和地价Ā但如果价涨，à个性 10% 也是非常巨大的。 àÝ面更Þ要的是资产包价值的Þ估。现在w实þ经 ö星p一ßP涨了，很多人ßO相信。方三文ÿ问题是，他们aOa拿负债表修复挣到的钱去填之前的债？ 李蓓ÿ您说的对。s之前的资产值万ÿ，但是负债 1 ÿ，现在^场认~s的资产û值ÿ了，但70008000 是s的负债ß是ÿ，但是s每□利息的支付ß是7000 稳定的，你一Q子a发现sà个资产包值钱了。sß没p能力扩张，□以Oa去拿地也Oa去开ý，但是s的资产更值钱了，股票就ÿ以涨。