传统与变革：八大趋势探索房地产未来机遇

传统与变革 2022年12月 八大趋势探索房地产未来机遇 EDIIRGECHTTIONS WAKE CUSH 改革开放40多年来，伴随高速城镇化的进程，无论是从农村到城市、从落后地区走向发达地区、从小城市到大城市，人口的流动都为中国房地产的发展提供了庞大的需求支撑，中国的房地产行业也因此经历了快速上行的增量市场。 然而，伴随着本轮楼市下行，中国的房地产行业也进入调整阶段，融资环境趋紧的压力下房企债务风险凸显，而与眼前的压力并存的是如何面对未来的行业趋势与变化——未来城镇化进程逐渐放缓、增量开发建设的占比会逐渐减少，城市群、都市圈的发展格局都将令传统的房地产发展模式面临挑战，进而影响中国房地产下半场的发展——基于这样的背景，结合行业内已经发生的一些尝试以及全球范围的先进经验、案例，来探索中国的房地产行业未来可能的趋势与变革就尤为重要。 大华中南华及区华副中总区裁董事总经理 2/戴德梁行研究院 FIELD MAN& 目01.录04 宏观环境与房地产现状 1.1宏观环境与发展背景05 CONTENTS 1.2房地产行业现状及走势10 02.中国房地产行业的趋势与机会15 2.1城市更新与存量利用16 2.2与产业相结合的发展模式探索19 2.3“开发+大资管”模式20 2.4地产融资渠道优化28 2.5规模化、机构化运营住房租赁业务33 2.6以城市服务融入区域运营及发展37 2.7房地产科技化趋势38 2.8房企的多元化布局与发展40 八大趋势探索房地产未来机遇/3 EDIIRGECHTTIONS 0宏观1环境 与房地产现状 4/戴德梁行研究院 1.1 宏观环境与发展背景 经历改革开放40多年来的发展，中国城镇化水平得到快速提升，成为世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。城市的发展也带动了经济社会高速发展，同时使经济发展高度集中于京津冀、长三角、珠三角等较发达的城市群，也由此形成中国经济发展的核心引擎。人口的流动也体现出同样趋势，近十年来人口流入高度集中于经济发达的城市群，便捷的交通设施带动城市群的中心城市与其周边城市的协同发展。伴随城镇化的进程，无论是从农村到城市、从落后地区走向发达地区、从小城市到大城市，人口的流动都为过去30年中国房地产的发展提供了庞大的需求支撑。未来，持续的城镇化带来的增量需求以及城镇人口为提高生活品质带来的改善型需求，仍将是中国房地产的持续发展的重要支撑。 1.1.1 城镇化率增速或将放缓 中国房地产行业的发展与城镇化的进程息息相关。过去40年来，中国城镇化率从1978年的17.9%跃升至2021年的64.7%，特别是农业转移人口市民化的成效显著。“十三五”期间，1亿农业转移人口和其他常住人口实现城镇落户，以京津冀、长三角、珠三角为代表的城市群国际竞争力显著增强。 当前我国正处于城镇化快速发展区间的中后期，这期间城镇化率的提升预计将呈现前高后低的态势。2021年中国64.7% 图：城镇化率走势图 90% 80 70 60 50 40 的城镇化率仍低于高收入国家80%左右的平均水平而具备增长空间，《“十四五”新型城镇化实施方案》中“稳步提高常住人口城镇化率”也意味着“十四五”期间中国城镇化仍有望保持较高的速度。结合国际经验来看，当城市化率达到70%之后增速将明显下降，步入缓慢增长阶段，意味着中国的城镇化率在稳步提升至一定高度后也将逐渐迎来缓慢增长期。城镇化率放缓意味着人口向城镇流动过程中带来的新增需求将放缓，同时新阶段下我国以高质量发展为主题的城镇化也将推动房地产行业将从高速发展转向高质量发展。 64.7 2于0进14一年步，国推务进院户发籍布制《度关改 30 21.13 革的意见》 20 1主9义92市年场，南经巡济讲体话制后确社立会 0 101动9力82向年非起农，农产村业剩转余移劳 资料来源：世界银行，国家统计局 中国城镇化率美国城镇化率世界城镇化率 八大趋势探索房地产未来机遇/5 1.1.2 人口流动与经济发展同频 人口的流入与增长为城镇房地产市场带来直接的新增需求。根据第七次全国人口普查（简称“七普”）结果显示，在经济相对发达的中国东部地区人口规模最大，占全国总人口的39.93%，较10年前上升2.2个百分点，其中广东、浙江、江苏等省份成为人口流入的主要目的地；中部地区和西部地区在十年间年均人口增速分别为0.22%和0.61%，在全国人口的占比分别下降0.8个百分点和上升0.2个百分点；而在东北地区，近年人口的流失也令其在全国的人口占比下降了1.2个百分点至7.0%，东北三省均出现人口负增长。 东部 中部 西部 东北 “七普”人口占比 40.0% 25.8% 27.2% 7.0% 相比“六（普个”百人分口点占）比的变化 2.2 -0.8 0.2 -1.2 10年间人口年均增长 1.08% 0.22% 0.61% -1.05% 表：各区域十年来人口占比及变化 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 6/戴德梁行研究院 从具体城市来看，深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉和佛山是十年间人口增长最多的十大城市，其人口数量占全国总人口的比例由2010年的11.5%升至13.3%，人口向头部城市集中的趋势明显。而流动人口规模的增长也为经济发展提供了更多动力，同时也带动了大规模的房地产市场需求。“七普”数据显示，中国已经形成18个常住人口超过1,000万的超大城市，这些城市在2010-2020年十年间人口增加5,177万人，占到全国7206万人口增量的71.8%，同时这18个城市贡献的GDP占全国GDP的比例基本稳定在30% 左右，体现出人口流动与经济发展同频的规律。 可以预见，在持续的城镇化推动下，人口向经济发达区域、城市群集聚的趋势还将延续。此外，开放三胎后，多项具体措施落实生育支持政策，各地也积极完善和落实财政、税收、保险、教育、住房、就业等积极生育支持措施，也将为促进人口长期均衡发展提供有力支撑。 图：中国头部城市人口集中度提升 70% 60% 58.7% 38.3% 26.8% 20.8% 13.3% 50% 40% 30% 20% 10% 0% CR10 CR20 CR302010年2020年 CR50 CR100 注：CR即行业集中度（ConcentrationRatio）；CR10即排名前10的份额集中度。 资料来源：国家统计局，东方证券研究所 八大趋势探索房地产未来机遇/7 图：未来“两横三纵”城市群格局 城市群构建未来发展新格局 1.1.3 继“十三五”规划明确我国将在全国范围内打造19个城市群，形成更多支撑区域发展的增长极后，“十四五”规划提出全面形成“两横三纵”的城市群格局、城市群分类分级发展、建立城市群协调发展机制、构建网络型城市群等要求……作为先进的空间组织形态，城市群由此成为推动经济增长、提升国家竞争力的核心力量。在中国960万平方公里的广阔版图上，以19个城市群串起的网络几乎覆盖了所有未来发展的关键节点——内地24个万亿GDP城市绝大多数分布在这19个国家级的城市群中，在区域一体化发展和经济增长中发挥举足轻重的作用。 优化提升发展壮大培育发展 资料来源：《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，戴德梁行研究部 8/戴德梁行研究院 图：2021年内地24个万亿GDP城市分布 北京 天津 西安郑州 济南青岛南通 杭州 南京苏州无锡 成都重庆 武汉合肥宁波上海长沙 广州东莞福州 资料来源：各地统计局，戴德梁行研究 佛山泉州 深圳 在城市群的发展中，交通网络作为深化城市群内部融合发展、促进对外联通和扩张的动脉而至关重要。中国已经建成全球最大的高速铁路网、高速公路网、世界级港口群，《国家综合立体交通网规划纲要》显示，未来6条主轴、7条走廊、8条通道将中国的各个城市群紧密连接，从各方位实现与核心区域的便捷连通，这将对促进全国范围内的南北互动、东西交融发挥重要作用，并有望大大改善区域间发展的不均衡；而在城市群内部，中心城市辐射带动作用将不断增强，城市间共同参与分工合作的趋势将更趋明显，城乡融合发展也将为更多的小城镇带来发展机遇。城市群战略下发展格局的演进，也将不可避免的持续影响中国房地产行业的发展。 图：“八纵八横”高速铁路网络 资料来源：《中长期铁路网规划》八大趋势探索房地产未来机遇/9 1.2 房地产行业现状及走势 受疫情扰动、经济下行、融资渠道收窄等多重因素影响，近年来房地产行业压力持续加大，利润率空间被进一步压缩。中央层面多次明确“房住不炒”、“稳定房地产市场”、“保交楼”，对行业融资端释放积极信号，但整体市场投融资环境并未见显著改善，住房消费需求也整体表现疲软，各地陆续出台的楼市宽松政策的效力仍待释放。 1.2.1 城镇化率增速或将放缓 新世纪以来中国房地产市场快速发展，住房价格也总体呈现一路上行的趋势，2021年全国新建商品住宅销售均价达到每平方米10,396元，较2001年增长4倍，在过去的十年里翻了一番。房价的快速攀升，一方面对产业形成挤出效应，使得原本流向实体经济的投资资金流入房地产领域。企业不得不承担更高 的办公租赁支出，并提高员工收入，一定程度削弱了商品生产成本的竞争力。另一方面，房价过高使居民消费能力下降，日常消费决策变得更加谨慎，影响社会消费品零售总额增长。消费升级与提高住房品质、改善房产需求息息相关，而高昂的房价则制约了房地产改善性需求的增长。 图：全国住宅新房销售均价及变化趋势 12,000 10,39610,15160% 10,000 45% 8,000 6,000 4,000 2,000 0 30% 15% 0% (2,000)-3.9% -15% (4,000) -1.9% (6,000) / -30% 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 图：中国社会消费品零售总额及增速走势 % 5亿0元0,00014 450,00012 400,00010 350,0008 300,0006 250,0004 200,0002 150,0000 100,000-2 50,000-4 0-6 201320142015201620172018201920202021H12022 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 10/戴德梁行研究院 1.2.2 多重因素叠加影响，房地产步入调整期 多年来中国房价持续攀升的趋势在2022年发生转折，2022年前三季度全国住宅新房成交均价为10,151元/平方米，同比下降3.9%，房价进入下降通道；与此同时，需求面的疲软也体现在成交量上，自2021年末全国住宅成交逐渐陷入低迷，2022年1-9月全国住宅新房成交面积8.6亿平方米，同比下降25.7%。中国的房地产市场已然步入调整期，而成交规模的缩减还进一步影响开发项目的现金流，从市场层面对开发企业的资金链施加压力。 图：全国商品住宅销售面积及变化趋势 180,00060% 150,00045% 120,000 90,000 30% 85,75815% 60,0000% 30,000 0 -15% -25.7% -30% 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 回顾本轮市场调整，融资环境及资金链至关重要。近年来房地产调控政策频出，“三道红线”政策收紧融资渠道，2022年企业融资规模的下滑趋势仍在扩大。与此同时，开发投资增速持续自2020年开始下滑，直至今年转为负数，前9个月，房地产开发投资增速为-8.0%，住宅为-7.5%，全年增速预计将是自 亿元 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 新世纪以来首次出现负值，房企流动性尚未有效缓解。除投融资端的负面因素对市场的影响外，疫情因素及国内外宏观经济预期的不确定性也影响购房决策，叠加人口结构变化、居民杠杆率等多因素作用导致当前行业困境。 图：历年百强房企融资总量走势 20172018201920