求是刊文，总书记谈地产：防范房地产业引发系统性风险！

求是刊文，总书记谈地产：防范房地产业引发系统性风险！ 2月15日，《求是》杂志发表了习近平总书记《当前经济工作的几个重大问题》的文章，文章内容 是习近平总书记在2022年中央经济工作会议中的讲话内容摘选，相比于此前公布的会议通稿内容，本次针对房地产的相关提法更加具体，主要内容如下： （一）着力扩大国内需求 一是把恢复和扩大消费摆在优先位置。……。要合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费。 （五）有效防范化解重大经济金融风险 我们必须坚持标本兼治、远近结合，牢牢守住不发生系统性风险底线。 一是防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。 要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系，做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。 各地区和有关部门要扛起责任。 要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 二是防范化解金融风险。金融事关发展全局。要统筹好防范重大金融风险和道德风险，压实各方责任， 及时加以处置，防止形成区域性、系统性金融风险。要加强党中央对金融工作集中统一领导，深化金融体制改革。 三是防范化解地方政府债务风险。要压实省级政府防范化解隐性债务主体责任，加大存量隐性债务处置 力度，优化债务期限结构，降低利息负担，稳步推进地方政府隐性债务和法定债务合并监管，坚决遏制 增量、化解存量。要禁止各种变相举债行为，防范地方国有企事业单位“平台化”。要加强对融资平台公司的综合治理，推动分类转型。要深化财税体制改革，完善财政转移支付体系，健全省以下财政体制，稳步推进地方税体系建设，夯实地方基本财力和自我发展能力。 【中指观点】 1、房地产行业影响重大，“防范房地产业引发系统性风险”位居防范重大经济金融风险的首位。时隔2个月，习近平总书记在2022年中央经济工作会议中的讲话内容公布，文章中明确指出“房地 产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。”结合近期高层密集表态，强调房地产是国民经济支柱产业，因此2023年稳地产对稳经济重要性突出，预计今年地产政策将以托底为主，稳房价、稳预期、稳主体，最高层在这个时点释放积极信号，有利于提振市场信心。 2、支持住房改善消费，信贷端支持还会加大；因城施策下，多孩家庭、人才端支持是重要方向 相比于此前中央经济工作会议公布内容，本次讲话内容中明确提到要合理增加消费信贷，支持住房改善消费，预计2023年降低房贷利率、降低首付比例等举措有望进一步向改善性住房需求扩围，从而带动改善性住房需求入市。 文章中亦强调“要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策”，需求端政策支持的方向更加具体，改善预期以及将住房政策与生育、人才政策结合是未来的重要方向（2022年我国总人口较上年末减少85万）。尽管2022年多地结合生育、人才 等政策出台了激励措施，但政策力度相对有限，预计2023年对这类住房需求的支持力度将加大，尤其是在多孩家庭支持方面，后续相关政策（如多孩家庭增加购房套数、降低首付比例、提升公积金贷款额度等）有望在更多高能级城市推广。 文章还指出要“鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。”2023年，支持住房租赁市场发展的导向仍在延续，1月央行、银保监会等相关部门提出，将加大住房租赁金融支持，计划设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大 租赁住房供给；住建部提出2023年新开工建设筹集保租房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚 改安置住房360万套（间）。 另外，相比于此前，文章中弱化了对于“保交楼”的提法，今年以来，金融部门针对“保交楼”的资金已在加紧落实，企业端的资金支持力度也在明显加大，讲话稿强调了“各地区和有关部门要扛起责任”，未来或更多落脚在主管部门和地方政府的落实上。而本次讲话稿对于需求端的细化政策涉及较多， 也表明短期内需求端的政策或加快跟进和落实。 3、坚持“房住不炒”，抓紧研究中长期治本之策，向新发展模式平稳过渡 文章中提及坚持“房住不炒”，2月15日，经济日报文章亦指出，房地产市场支持政策需更精准，要防止房价重回过快上涨轨道，强调“房住不炒”定位从来没有改变。 春节假期以来，部分重点城市新房、二手房市场活跃度回升，个别城市二手房市场情绪回升明显，根据中指数据，2月6日-2月12日，重点10城二手房周度成交量已恢复至春节前相对高位，同比增长超70%，进一步强调“房住不炒”定位，或有利于热点城市市场情绪更平稳修复。 图：重点10城二手房周度成交套数及同比变化 18000 16000 14000 12000 10000 套 8000 6000 4000 2000 0 周度成交套数(左）同比（右） 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W36W37W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50W51W52W1W2W3W4W5W6W7 -200% 22-02 22-0322-04 22-0522-06 22-07 22-0822-09 22-1022-1122-1223-0123- 02 数据来源：中指数据CREIS 文章还强调要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”。从房地产市场的供求关系和城镇化格局趋势来看，我国居民基本住房需求已得到满足，人口规模下降、老龄化加剧、城镇化放缓等特点日益突出，因此新房市场已进入销售规模见顶之后 的回落阶段；从结构性变化来看，未来人口仍将向核心城市及都市圈聚集，这些区域住房需求有支撑，房地产市场依然有空间，城市分化将进一步加剧，同时住宅产品的特征也将发生改变，改善性住房需求占比将提升。从中长期治本之策来看，健全住房市场和住房保障两个体系、完善人房地钱四个要素联动机制等或将成为关键举措。 另外，文章强调“消除多年来‘高负债、高杠杆、高周转’发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，在房地产市场快速增长的年份，为了扩大规模，房企普遍采取“三高”模式，迅速扩大企业的市场份额，但这种发展模式导致房地产行业出现诸多问题，并在市场转弱、降负债的情况下难以为继。未来房企在探索新的发展模式过程中，逐渐由开发商转型服务商或是重要方向。 4、要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系 文章强调“要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系”，对二者之间度的把握决定着今年的政策尺度。结合1月多个主管部门的讲话来看，需求端政策导向明确，各界已形成共识，要“大力支持刚 性和改善性住房需求”。而针对供给端的政策，去年11月金融16条政策发布之后，各项措施正在加快 落地，今年1月人民银行和住建部相关会议上也给出了清晰的方向，都强调支持优质房企改善资产负债表。 1月13日，在国新办举行2022年金融统计数据新闻发布会上，央行负责人指出“为贯彻落实中央经济工作会议部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进‘资产激活’、‘负债接续’、‘权益补充’、‘预期提升’四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。” 1月17日，全国住房和城乡建设工作会议上指出，“防范风险。要‘抓两头、带中间’，以‘慢撒气’的方式，防范化解风险。‘一头’抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者‘金蝉脱壳’，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。‘一头’抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。” 5、加强对融资平台公司的综合治理，部分城投公司或转型。 2021年下半年以来，地方国资拿地规模明显提升，特别是地方城投，大规模拿地后项目入市情况并不理想，资金沉淀一定程度导致了城投的风险在加大。2022年10月，财政部已发文“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”，或对地方平台托底土地市场有一定约束。目前来看，对地方平台分类转型或是化解地方平台风险的重要举措，有能力开发建设的地方平台公司有望转型为房地产开发企业。 整体来看，当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在了部分核心一二线城市，多数城市购房者观望情绪仍较重，市场修复仍需时间。短期来看，需求端政策有望继续跟进，针对多孩家庭、人才的住房支持政策进一步向高能级城市扩围。近日，央行在2023年金融市场工作会议中亦强调将“动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策”，未来各地房地产市场的变化与信贷政策密切关联，也有利于给予购房者更有针对性的支持。 中指研究院 中国房地产指数系统