点评报告：顺势而为，长期向好

《保利发展（600048）：顺势而为，长期向好》

要点提炼：

• 公司定位：保利发展聚焦“中心城市+城市群”的发展战略，致力于不动产投资开发的高质量增长，同时积极拓展不动产产业链业务，巩固各板块龙头地位。

• 财务表现：

  • 收入稳定，尽管2022年营业总收入略有下降，但仍实现2811.08亿元。
  • 净利润和归母净利润均有显著下滑，分别下降27.37%和33.01%，主要因毛利率下降和投资收益减少。
  • 成本控制良好，毛利率为22.01%，投资收益为42.01亿元。

• 销售表现：

  • 销售业绩稳健，2022年销售签约面积和金额分别下降17.55%和14.51%，但市场份额提升至3.4%，连续七年增长。
  • 地产项目获取策略聚焦“核心城市+城市群”，2022年新拓项目总地价同比减少13%，但拓展容积率面积增长。

• 财务结构：

  • 保持健康的财务结构，“三道红线”维持绿档状态，有息负债规模可控，综合融资成本降低至3.92%。

• 盈利预测与投资建议：

  • 调整2023年和2024年的归母净利润预测至207.55亿元和241.70亿元，维持“买入”评级。

• 风险提示：房地产行业政策可能超预期收紧，销售可能超出预期下滑，结算收入可能不及预期。

结论：保利发展在面对行业挑战时展现出韧性，通过优化战略部署和财务管控，有望在行业企稳修复阶段实现进一步突破。随着公司聚焦核心城市、优化资源配置和提升运营效率，预计其将保持稳健增长态势，长期发展前景乐观。