点评报告：顺势而为，长期向好

证券研究报告|房地产 买入(维持) 顺势而为，长期向好 2023年04月3日 ——保利发展（600048）点评报告 报告关键要素:基础数据 公司顺应行业发展趋势，聚焦“中心城市+城市群”，保持稳健的财务水平，总股本（百万股）11,970.44 公司研 究 公司点评报 告 证券研究报 告 坚持不动产投资开发的高质量发展，并积极发展不动产产业链业务，巩固各板块龙头地位，在行业企稳修复期，公司有望实现进一步突破。 事件:3月31日，公司披露了2022年年度报告，公司实现营业总收入 2811.08亿元，同比下降1.37%；公司实现净利润270.11亿元，同比下降 27.37%；归母净利润183.47亿元，同比下降33.01%。点评： 收入端保持稳健，利润端受行业因素影响承压：公司建立多维度竣工、交 付风险防范机制，2022年公司竣工面积3974.9万平，基本完成年初计划目标（达到年初目标值的94%）。但受前期低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率以及投资收益下降，导致净利润明显下降，其中毛利率同比下降4.79pct至22.01%，投资收益下降32.36%至42.01亿元。 公司销售表现持续优于大市，市场份额稳中有升：公司聚焦核心城市，区 3602 域深耕效果显现，2022年公司实现销售签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%，实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企12.19、27.79个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为3.4%，连续7年提升。 2023年地售比有望实现稳中有升：2022年公司新拓展项目总地价为1613 亿元，同比下降13%，拓展容积率面积1054万平方米，公司坚持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金额占比98%，持续提升。2022年新增拿地金额/销售金额为35.6%，较2021年下降2.4pct，投资态度维持审慎积极。截至期末公司可售容积率面积2.14亿平方米，土地储备充足。 公司财务结构健康，融资成本持续下降：2022年末，公司“三道红线”维 持绿档，有息负债规模为3813亿元，一年内到期的债务占有息负债比重为 21%，综合融资成本约3.92%，较去年末下降54个基点。 盈利预测与投资建议：我们调整23/24年归母净利润至208/242亿元，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业政策超预期收紧、销售超预期下滑、结算收入不及预期等。 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 281108.24 311878.67 333421.83 370431.66 增长比率(%) -1 11 7 11 净利润(百万元) 18346.82 20755.11 24170.35 27062.97 增长比率(%) -33 13 16 12 每股收益(元) 1.53 1.73 2.02 2.26 市盈率(倍) 9.40 8.31 7.14 6.37 市净率（倍） 0.88 0.82 0.76 0.70 数据来源：携宁科技云估值,万联证券研究所 流通A股（百万股）11,970.44 收盘价（元）14.13 总市值（亿元）1,691.42 流通A股市值（亿元）1,691.42 个股相对沪深300指数表现 保利发展沪深300 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 央企龙头优势凸显，业绩保持稳健正增业绩稳健，投资积极 泥沙俱下，价值凸显 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入 281108 311879 333422 370432 货币资金176537 145998 173783 187770 %同比增速 -1% 11% 7% 11% 交易性金融资产150 150 150 150 营业成本 219228 243460 256931 285398 应收票据及应收账款4054 3016 3480 3867 毛利 61880 68418 76490 85034 存货877893 1013862 1069961 1188505 ％营业收入 22% 22% 23% 23% 预付款项22556 63300 66802 74203 税金及附加 13121 15594 16671 18522 合同资产273 2183 2334 2593 ％营业收入 5% 5% 5% 5% 其他流动资产218937 242239 267305 289815 销售费用 7530 8265 8836 9816 流动资产合计1300401 1470747 1583814 1746902 ％营业收入 3% 3% 3% 3% 长期股权投资106250 118750 131250 143750 管理费用 4744 5770 6335 6668 固定资产10147 10246 10341 10432 ％营业收入 2% 2% 2% 2% 在建工程571 571 571 571 研发费用 1238 1559 1667 1852 无形资产371 416 461 506 ％营业收入 0% 1% 1% 1% 商誉67 67 67 67 财务费用 3686 5960 5996 6663 递延所得税资产12976 14976 14976 14976 ％营业收入 1% 2% 2% 2% 其他非流动资产39683 8898 8898 8898 资产减值损失 -1156 0 0 0 资产总计1470464 1624670 1750377 1926101 信用减值损失 -122 -240 0 0 短期借款1197 1197 1197 1197 其他收益 239 312 167 185 应付票据及应付账款162704 213445 225255 250212 投资收益 4201 6238 6668 7409 预收账款894 1092 1167 1297 净敞口套期收益 0 0 0 0 合同负债412019 535613 565249 627875 公允价值变动收益 -142 0 0 0 应付职工薪酬702 609 642 713 资产处置收益 113 0 0 0 应交税费12992 -4678 -5001 -5556 营业利润 34693 37580 43821 49107 其他流动负债252969 291250 312208 344023 ％营业收入 12% 12% 13% 13% 流动负债合计842280 1037329 1099520 1218562 营业外收支 607 350 350 350 长期借款242482 182482 222482 252482 利润总额 35301 37930 44171 49457 应付债券57716 57716 57716 57716 ％营业收入 13% 12% 13% 13% 递延所得税负债631 383 383 383 所得税费用 8290 9103 10601 11870 其他非流动负债5163 5163 5163 5163 净利润 27011 28827 33570 37587 负债合计1148273 1283074 1385265 1534307 ％营业收入 10% 9% 10% 10% 归属于母公司的所有者权益196264 210793 227712 246656 归属于母公司的净利润 18347 20755 24170 27063 少数股东权益125927 133999 143398 153923 %同比增速 -33% 13% 16% 12% 股东权益322192 344792 371110 400579 少数股东损益 8664 8071 9400 10524 负债及股东权益1470464 1627865 1756375 1934886 EPS（元/股） 1.53 1.73 2.02 2.26 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流净额 7422 18920 8353 5628 投资 -4475 18285 -12500 -12500 基本指标 资本性支出 -106 -30 -30 -30 2022A 2023E 2024E 2025E 其他 5218 6238 6668 7409 EPS 1.53 1.73 2.02 2.26 投资活动现金流净额 637 24492 -5862 -5121 BVPS 16.40 17.61 19.02 20.61 债权融资 0 0 0 0 PE 9.40 8.31 7.14 6.37 股权融资 2674 0 0 0 PEG -0.28 0.63 0.43 0.53 银行贷款增加（减少） 168142 -60000 40000 30000 PB 0.88 0.82 0.76 0.70 筹资成本 -31216 -13952 -14707 -16520 EV/EBITDA 10.63 9.42 8.45 7.87 其他 -142615 0 0 0 ROE 9% 10% 11% 11% 筹资活动现金流净额 -3015 -73952 25293 13480 ROIC 4% 4% 4% 5% 现金净流量 5182 -30539 27785 13987 数据来源：携宁科技云估值，万联证券研究所 行业投资评级 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上； 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间；弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。 公司投资评级 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上； 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％；观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5％至5％；卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。基准指数：沪深300指数 风险提示 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资 的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 证券分析师承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的执业态度，独立、客观 地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 免责条款 本报告仅供万联证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视 其为客户。 本公司是一家覆盖证券经纪、投资银行、投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。在法律许可情况下，本公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或类似的金融服务。 本报告为研究员个人依据公开资料和调研信息撰写，本公司不对本报告所涉及的任何法律问题做任何保证。本报告中的信息均来源于已公开的资料，本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。研究员任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告的版权仅为本公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。 未经我方许可而引用、刊发或转载的,引起法律后果和造成我公司经济损失的,概由对方承担,我公司保留追究的权利。 万联证券股份