业绩短期受拖累，外拓+并购双轮驱动值得期待

3月28日，新大正发布2022年年报，公司2022年全年实现营收25.98亿，同比+24. 41%；归母净利润1.86亿，同比+11.80%。 业绩增速阶段性低于收入，销管费用率优化 报告期内，公司实现营业收入25.98亿，同比+24.41%，收入高增源自良好的市场拓展、并购项目及合资合作项目、延伸服务及创新业务的发展；从收入结构看，公司聚焦的五大业态办公物业、航空物业、公共物业、学校物业、商住物业的营业收入同比增长分别为38.09%、15.30%、31.33%、12.67%、1.81%，办公与公共物业收入保持较高的增长，航空和学校业态受疫情影响较大，但也依然实现了小幅增长，商住物业也取得正增长。 报告期内，公司实现归母净利润1.86亿，同比+11.80%，利润增速不如收入主要因毛利率的阶段性下滑，由2021年末下降2.51个百分点至报告期末的16.14%。毛利率下行的原因主要有三点：受疫情的影响开支短期增加、公司处在业务扩张期规模化快速发展中新进场项目毛利率通常低于成熟项目拖累综合毛利率、及报告期内公司重要业务区域重庆的社保基数上调带来项目成本的增加。但公司在扩张的同时也在加强精益化管理，销售管理费用率由2021年末的9.48%降至报告期末的8.70%. 外拓成绩亮眼，城市公司逐渐独立成熟 截至报告期末，公司项目管理部数量达到513个，同比+7.55%，服务面积增至约1.3亿平方米。重庆以外区域项目占比提升至60.23%，数量同比+29.83%。外拓方面，全年新拓展项目中标总金额19.10亿，饱和年化合同收入金额10.11亿，同比增长约23.5 9%，其中重庆以外区域新市场拓展已达到总量的76.51%，具体来看，2022年公司的城市公司逐渐独立成熟，深圳公司新签年合同金额突破一亿，北京公司、郑州公司、南京公司超过八千万，上海公司超过七千万，这印证公司走出重庆全国化布局的成功的逻辑。 合资合作与收并购提速 2022年，公司开启合资合作与收并购之路，公司于2022年7月与收购重庆保税港区港佳综合服务有限公司40%股权，依托智慧经营管理平台输出园区经营与运管服务；202 2年10月底，公司完成收购四川和翔100%股权并向其增资1.03亿，用于拓展市政环卫市场；2022年12月，公司与云南沧恒投资有限公司达成收购意向，其下属的云南澜沧江物业服务有限公司多年来深耕电力能源园区的综合物业服务，具备鲜明的电力能源大后勤服务的特色及专业竞争优势。 投资建议：新大正是国内第三方机构物业标杆，2022年在多因素影响下业绩和外拓增速有所放缓，但公司外拓增长依旧强劲，重庆之外的区域贡献占大部分，全国化扩张战略快速推进，短期客观因素影响业绩，不会改变我们看好公司持续凭借强大的外拓能力获得长期业绩增长的逻辑。考虑到拟收购的澜沧江物业项目对业绩带来的可能增厚，我们小幅上调公司2023-2024盈利预测，预计公司2023-2024年净利润3.10、4. 12亿（前值3.08亿、4.09亿），引入2025年预测4.92亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；收并购进度不及预期；成本上升压力持续增大。 盈利预测表