3月百强房企销售点评：销售持续复苏，地产板块的认知差与剪刀差

事件：克而瑞公布2023年3月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100房企3月单月销售分别为3333亿元、2249亿元、7063亿元，同比增速分别为39.5%、38.3%、29.3%。累计销售额分别为7319亿元、4878亿元、15750亿元，同比增速分别为22.6%、10.9%、7.4%。 3月单月销售金额同比环比皆正增长 克而瑞公布2023年3月百强房企销售额，全口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企2月单月销售分别为3333亿元、2249亿元、7063亿元，同比增速分别为39.5%、38.3%、29.3%，环比增速分别为47.7%、50.4%、40.9%。TOP10房企除碧桂园外，其他房企均同比增长。华发股份、中海地产单月同比三位数增长，同比增速为148.6%、104.5%；建发房产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、龙湖集团、保利发展均双位数增长，同比增速分别为98.7%、85.8%、52.9%、51.0%、30.9%、23.3%；万科单月同比单位数增长，同比增速为8.9%；仅碧桂园单月同比下跌，同比降幅达21.7%。 TOP11-20的房企分化明显，越秀地产、保利置业同比增速高达313.7%、287.0%，融创中国、新城控股、旭辉集团均同比双位数下降，融创中国降幅最大达到49.1%。2023年TOP10、TOP11-30、TOP100房企的累计销售额分别为7319亿元、4878亿元、15750亿元，同比增速分别为22.6%、10.9%、7.4%。较2月相比，累计增速分别增长11.3p Ct 、16.1pct、21.2pct。3月累计增速较2月有明显改善。 多数头部房企单月权益销售同比上涨 权益口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企3月单月销售额分别为2451亿元、1402亿元、4673亿元，同比增速分别为50%、26%、34%，环比增速分别为45%、35%、34%。TOP10房企中，华发股份、建发房产、华润置地、中海地产、招商蛇口、中国金茂、龙湖集团、保利发展、万科地产的权益销售金额同比增速为正，分别为279%、141%、135%、105%、55%、37%、35%、19%、9%；仅碧桂园的同比增速为负，为-13%。 2023年TOP10、TOP11-30、TOP100房企的累计销售金额分别为5363亿元、3235亿元、10689亿元，同比增速分别为30%、7%、14%。从权益比例看，TOP10房企的累计权益比例高于80%的分别为中海地产（93%）、碧桂园（85%）、建发房产（85%）、华发股份（82%）；低于80%的分别为华润置地（76%）、中国金茂（69%）、龙湖集团（67%）、万科（65%）、保利发展（64%）、招商蛇口（63%）。多数头部房企单月权益销售同比上涨。 头部销售均价变化趋势明显分化 从全口径的销售均价看，百强房企销售均价17207元/平米，同比上涨6.8%。TOP10房企的销售均价为17371元/平米，其中当月同比上升的有绿城中国29718元/平米（同比+49.9%）、华发股份32343元/平米（同比+19.8%）、保利发展17034元/平米（同比+6.5%）、招商蛇口21333元/平米（同比+3.8%）、华润置地24326元/平米（同比+1.5%）同比下降的有中海地产18302元/平米（同比-1.0%）、万科15283元/平米（同比-2.6%）、碧桂园8075元/平米（同比-3.9%）、龙湖集团16001元/平米（同比-4.4%）、建发房产22144元/平米（同比-9.6%）。华发股份为TOP10中销售均价最高的房企。 投资建议：认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、 ②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、我爱我家、贝壳-W、保利发展。 风险提示：宏观经济不及预期、房屋价格大幅下滑、房屋去化不及预期 图1：TOP100房企单月销售金额 图2：TOP100房企累计销售金额同比 图3：TOP100房企分梯度单月销售金额同比 图4：TOP100房企单月权益销售金额 图5：TOP100房企累计权益销售金额同比 图6：TOP100房企分梯度单月权益销售金额同比