应收减值业绩转亏，未来聚焦现金流

2023年3月30日，公司发布业绩：2022年实现收入50.05亿元， 同比-16.1%；归母净亏损18.19亿元（2021年归母净利润10.57亿元）。 收入不及预期，主因多业务收入均下滑。公司2022年收入低于预期，因为：①2022年非业主增值服务收入同比-58.8%（地产行业 下行及主动收缩关联方业务）；②社区增值服务收入同比-77.7% （疫情导致旅游业务停摆，地产交付下降美居需求减少，部分业务由自营转平台，以及主动收缩现金流较差业务）；③数智科技服 港币(元)成交金额(百万元) 务同比-16.5%（因为向金科集团提供的业务减少）。 业绩转亏主因毛利率下滑叠加应收大额减值。①2022年公司毛利率下滑12.1ppt至18.8%，其中物业管理服务、非业主增值服务、 社区增值服务、数智科技服务毛利率相较2021年下滑6.6ppt、24.1ppt、13.7ppt、23.5ppt至17.7%、19.0%、27.9%、21.1%。 ②2022年贸易应收款、应收票据、其他应收款合计减值21.5亿元，2021年为6873万元。 基础物管聚焦现金流回款，在管面积增速趋缓。公司2022年在管 面积2.55亿方，同比增长7%，相较2021年52.3%的增速大幅放缓。主要因为公司更加注重现金流回款，2022年在新增在管面积4450万方的同时撤场了负向现金流项目2780万方。得益于基础物管“存量+增量”的特性，2022年物业管理服务依然实现了28%的 收入增长，同时其占总收入的比例由2021年48%提升至73.4%。本地生活服务板块逆势增长。公司2022年本地生活服务收入4.88亿元，逆势增长2.9%。其中餐食服务及酒店管理服务在外部环境 较为困难的情况下同比增长306%至3.39亿元。我们预计该块业务将是公司未来成长的重要助力。 33.00 28.00 23.00 18.0013.008.00 220331 成交金额金科服务 1,000 800 600 400 200 0 基于公司最新业务结构和毛利率情况，我们下调2023年和2024 年归母净利润至5.1亿元（扭亏为盈）和6.1亿元（同比+19.2%），相较此前预测分别下调49%和50%；同时引入2025年预测，预计2025年归母净利润为7.2亿元，同比+18.7%。考虑到公司去年已将各项业务调整到位，今年随着经济复苏和新战略落地有望实现有现金流的增长，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应2023-25年PE为14.0x、11.8x和9.9x。 金科股份交付不及预期；经济复苏不及预期；外拓不及预期。 附录：三张报表预测摘要损益表(人民币百万) 资产负债表(人民币百万) 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 主营业务收入 3,359 5,968 5,005 5,847 6,637 7,417 货币资金 6,840 4,922 3,070 3,247 4,000 4,290 增长率 44.3% 77.7% -16.1% 16.8% 13.5% 11.7% 应收款项 1,575 4,210 1,835 2,266 2,400 2,822 主营业务成本 2,362 4,122 4,062 4,674 5,300 5,918 存货 16 23 30 31 38 39 %销售收入 70.3% 69.1% 81.2% 79.9% 79.9% 79.8% 其他流动资产 61 301 1,416 1,421 1,425 1,430 毛利 997 1,846 943 1,174 1,337 1,499 流动资产 8,492 9,456 6,350 6,965 7,863 8,580 %销售收入 29.7% 30.9% 18.8% 20.1% 20.1% 20.2% %总资产 99.3% 90.6% 76.0% 77.6% 79.6% 80.9% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 5 47 180 180 180 180 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 29 90 164 166 169 171 销售费用 2 3 5 5 6 7 %总资产 0.3% 0.9% 2.0% 1.9% 1.7% 1.6% %销售收入 0.0% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 无形资产 15 733 687 692 696 700 管理费用 238 481 558 585 631 668 非流动资产 60 984 2,007 2,014 2,021 2,027 %销售收入 7.1% 8.1% 11.1% 10.0% 9.5% 9.0% %总资产 0.7% 9.4% 24.0% 22.4% 20.4% 19.1% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 8,552 10,439 8,357 8,979 9,884 10,607 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 0 0 0 0 0 0 息税前利润（EBIT） 760 1,362 381 584 700 825 应付款项 279 610 839 828 1,062 1,049 %销售收入 22.6% 22.8% 7.6% 10.0% 10.6% 11.1% 其他流动负债 1,016 1,906 1,925 2,249 2,553 2,853 财务费用 -24 -25 -37 -61 -65 -80 流动负债 1,295 2,516 2,764 3,078 3,615 3,902 %销售收入 -0.7% -0.4% -0.7% -1.0% -1.0% -1.1% 长期贷款 0 0 0 0 0 0 其他长期负债 4 193 192 192 192 192 负债 1,300 2,710 2,956 3,270 3,808 4,094 投资收益 -1 4 2 2 2 2 普通股股东权益 7,214 7,657 5,327 5,629 5,990 6,417 %税前利润 n.a 0.3% -0.1% 0.3% 0.2% 0.2% 其中：股本 653 653 653 653 653 653 营业利润 775 1,318 -1,751 645 765 905 未分配利润 6,561 7,004 4,674 4,976 5,337 5,765 营业利润率 23.1% 22.1% -35.0% 11.0% 11.5% 12.2% 少数股东权益 38 73 74 80 87 95 营业外收支 负债股东权益合计 8,552 10,439 8,357 8,979 9,884 10,607 税前利润利润率 76822.9% 1,32122.1% -2,001n.a 62710.7% 74711.3% 88712.0% 比率分析 所得税 134 244 -161 113 134 160 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 所得税率 17.5% 18.5% n.a 18.0% 18.0% 18.0% 每股指标 净利润 633 1,077 -1,840 514 613 727 每股收益 0.95 1.62 -2.79 0.78 0.93 1.10 少数股东损益 16 20 -21 6 7 8 每股净资产 11.05 11.73 8.16 8.62 9.17 9.83 归属于母公司的净利润 618 1,057 -1,819 508 605 719 每股经营现金净流 0.17 0.68 0.60 0.71 1.65 1.01 净利率 18.4% 17.7% n.a 8.7% 9.1% 9.7% 每股股利 0.50 0.65 0.00 0.31 0.38 0.45 回报率 现金流量表(人民币百万) 净资产收益率 8.6% 13.8% -34.1% 9.0% 10.1% 11.2% 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 总资产收益率 7.2% 10.1% -21.8% 5.7% 6.1% 6.8% 净利润 618 1,057 -1,819 508 605 719 投入资本收益率 8.64% 14.37% 6.48% 8.38% 9.45% 10.39% 少数股东损益 16 20 -21 6 7 8 增长率 非现金支出 64 212 643 24 25 27 主营业务收入增长率 44.3% 77.7% -16.1% 16.8% 13.5% 11.7% 非经营收益 EBIT增长率 91.8% 79.3% -72.0% 53.2% 20.0% 17.8% 营运资金变动 -583 -847 1,501 -124 392 -140 净利润增长率 68.5% 71.2% N.A. N.A. 19.2% 18.7% 经营活动现金净流 113 445 393 461 1,076 659 总资产增长率 108.9% 22.1% -20.0% 7.4% 10.1% 7.3% 资本开支 -18 -65 0 -60 -60 -60 资产管理能力 投资 9 -212 0 0 0 0 应收账款周转天数 86.1 92.6 125.8 102.9 102.9 102.9 其他 2,240 -1,021 -1,755 -18 -18 -18 存货周转天数 1.7 1.7 2.3 2.3 2.3 2.3 投资活动现金净流 2,231 -1,299 -1,755 -78 -78 -78 应付账款周转天数 33.0 38.8 64.2 64.2 64.2 64.2 股权募资 6,138 -13 0 0 0 0 固定资产周转天数 3.2 3.6 9.1 10.2 9.1 8.2 债权募资 -1,832 -9 0 0 0 0 偿债能力 其他 -103 -968 -518 -206 -245 -291 净负债/股东权益 -94.3% -61.2% -53.3% -53.5% -62.7% -62.9% 筹资活动现金净流 4,203 -990 -518 -206 -245 -291 EBIT利息保障倍数 -32.1 -54.2 -10.2 -9.5 -10.8 -10.3 现金净流量 6,507 -1,934 -1,852 178 753 290 资产负债率 15.2% 26.0% 35.4% 36.4% 38.5% 38.6% 来源：公司年报、国金证券研究所 投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上；增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%；中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%；减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告版权归“国金证券股份有限公司”（以下简称“国金证券”）所有，未经事先书面授权，任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方