12月房地产投资数据分析：投资回落态势未改，消费依旧不振

研究员：沈忱期货从业证号： F3053225 投资咨询资格编号：Z0015885 ：shenchen_qh@chinastock.com.cn 正文： 投资回落态势未改，消费依旧不振 ——12月房地产投资数据分析 宏观专题 2023年01月18日 国家统计局昨日公布了12月固定资产投资和房地产等一系列经济数据。 数据显示，和11月累计数相比，房地产投资继续回落，报-10%,前值为-9.8%：固定资产累计同比报5.1%，前值为5.3%，其中，基本建设累计同比报9.4%，前值为8.9%。制造业投资累计同比报9.3%，前值为9.1%。房地产投资占固定资产投资比重下降，但比重依旧达到23.23%，前值为23.82%。 图1：房地产投资与其他固定资产投资比较 房地产投资与其他固定资产投资比较 %% 3232 2424 1616 88 00 -8-8 -16-16 -24-24 40%%40 3030 2020 1010 00 -10-10 -20-20 -30-30 %% 3030 2828 2626 2424 2222 2020 1818 15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1222-12 固定资产投资完成额:累计同比固定资产投资完成额:基础设施建设投资(不含电力):累计同比固定资产投资完成额:制造业:累计同比 房地产开发投资完成额:累计同比占固定资产投资完成额比重:房地产开发 数据来源：Wind 数据来源：Wind、银河期货 从影响土地购置费的两因素土地成交价款和土地购置面积的累计同比看，继续下跌。土地成交价款累计同比报-48.4%，前值为-47.1%。而12月土地购置面积的累计同比继续下跌， 报-53.4%，前值报53.8%。该数据已经连续19个月下跌，从绝对数看，土地购置面积1到12 月累计仅仅报10052万平米，前年同期也达到25536.28万平米。先前公布的11月显示的土地购置费累计同比报-6.3%，前值为-5.7%，跌势继续加快。 图2：土地成交价款和土地购置面积与土地购置费累计同比比较 土地成交价款和土地购置面积与土地购置费累计同比比较 % % 8080 6060 4040 2020 00 -20-20 -40-40 -60 15-12 -60 16-1217-1218-1219-1220-1221-1222-12 土地购置费:累计同比本年土地成交价款:累计同比本年购置土地面积:累计同比 数据来源：Wind 数据来源：Wind、银河期货 12月100个城市的土地溢价率继续有所反弹报2.02%，前值报1.37%。供应面积环比比 11月均有明显回落，但同比小幅回升。而与此相联系的国有土地使用权出让收入12月数据显示继续下跌，地方政府性基金收入累计同比依旧大幅下跌，但跌势均小幅放缓。 图3：百城成交土地溢价率 百城成交土地溢价率 % % 万平方米 万平方米 80 70 60 50 40 30 20 10 0 24000 21000 80 70 60 50 40 30 20 10 0 24000 21000 18000 15000 12000 9000 18000 15000 12000 9000 6000 3000 14-12 15-12 16-12 17-12 18-12 19-12 20-12 21-12 22-12 6000 3000 100大中城市:成交土地溢价率:当周值:月 100大中城市:供应土地占地面积:当周值:月 数据来源：Wind 图4：国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比比较 国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比比较 % % 7070 6060 5050 4040 3030 2020 1010 00 -10-10 -20-20 -30-30 -40-40 15-12 16-1217-1218-1219-1220-1221-12 地方本级政府性基金收入:累计同比地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计同比 数据来源：Wind 数据来源：Wind、银河期货 从新开工面积的累计同比数看，继续大幅下跌，累计同比报39.4%，前值报-38.9%。而新开工面积占施工面积之比报13%，高于11月的12%，低于前年同期的24%。从竣工面积累计同比看，报-15%，前值报-19%；新开工面积累计同比跌幅则依旧大大低于竣工面积累计同比的跌幅，但新开工面积累计同比与竣工面积累计同比差值从-19.9扩大到-24.4%%。可能意味着建安成本累计同比加速下降。去年同期该差值为-22.6%，而受到疫情影响的2020年12月，该数据为3.7%。数据显示，建安成本继续下行，建安成本累计同比报-11.33%，前值为-10.19%，受到疫情影响的2020年12月，该数据为7.15%。 从销售端看，12月销售面积累计同比为-24.3%，前值报-23.3%。销售额累计增幅报-26.7%，前值为-26.6%。继续快于销售面积回落，显示大城市或高端住宅销售继续转差。从前11月数据看，销售下降主要体现在期房，现房回升，估计是因为房地产企业因资金问题抛售现房导致的。 从库存情况看，待售面积累计增速报10.5%，高于前值的10%，前年同期则为0.1%。从广义库存看，即从新开工面积累计增速与销售面积累计增速之差看，报-15.1%，前值为-15.6%，但前年同期则为-3.8%。显示尽管新开工面积下跌更猛，但广义库存依据偏高。 社会零售总额中的和房地产销售有关的消费品总体继续走弱。数据显示，2022年社会零售总额累计同比-0.2%，前值报-0.1%。和房地产消费有关的消费品如建筑装潢材料零售额累计同比继续走低，家具跌势放缓。 图5：社会消费品零售总额等累计同比变化 社会消费品零售总额等累计同比变化 35%%35 2828 2121 1414 77 00 -7-7 -14-14 -21-21 60%%60 5050 4040 3030 2020 1010 00 -10-10 -20-20 -30-30 15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1222-12 社会消费品零售总额:累计同比零售额:家具类:累计同比零售额:建筑及装潢材料类:累计同比零售额:家用电器和音像器材类:累计同比 数据来源：Wind 数据来源：Wind、银河期货 从房价指数看，百城住宅价格指数变动同比继续走低，环比和同比齐跌。 图6：百城住宅价格指数变动 百城住宅价格指数变动 % % 1818 1515 1212 99 66 33 00 -3-3 15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1222-12 百城住宅价格指数:同比百城住宅价格指数:环比 数据来源：Wind 数据来源：Wind、银河期货 从房地产开发的资金来源看，回落依旧较大，累计同比数报-25.9%,前值为-25.7%。 房地产资金来源主要来源于销售回流，按揭贷款、定金和预付款占到比较高的比重。从各分项看，个人按揭累计同比和定金、国内贷款和等继续回落，利用外资再度大跌，自筹资金继续回落。其中，定金和预收款从-33.6%放缓到-33.3%，个人按揭贷款累计同比从-26.2%加快到-26.5%。央行12月披露的货币金融数据显示个人中长期贷款数据依旧乏善可陈，特别是和房地产相关的消费性中长期贷款下跌明显。房地产企业国内贷款依旧走低，但跌势放缓，报-25.4%，前值报-26.9%，自筹资金报-19.1%，前值报-17.5%。12月披露的货币金融数据显示表外信托依旧明显萎缩。外资12月继续暴跌，报-27.4%，前值报-26.6%。 图7：房地产资金来源累计同比比较 房地产资金来源累计同比比较 % % 300300 240240 180180 120120 6060 00 -60-60 15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1222-12 房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:个人按揭贷款:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:定金及预收款:累计同比房地产开发资金来源:利用外资:累计同比房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比 数据来源：Wind 数据来源：Wind、银河期货 在各种资金来源占比中，自筹资金同比和定金占比依旧比较高，其中，定金占比有所提升。个人按揭占到15.99%，前值为16.04%，继续低于去年下半年的水平。定金占比报33.08%，较前值的32.72%有所回升，但明显低于去年同期和去年下半年水平；国内贷款报11.67%，稍高于前值的11.61%。自筹资金占比35.54%，高与前值35.94%。外资占比维持0.05%的水平。 图8：房地产资金来源比重变动 房地产资金来源比重变动 % % 100100 9090 8080 7070 6060 5050 4040 3030 2020 1010 0 15-12 16-12 17-12 18-12 19-12 20-12 21-12 0 22-12 房地产开发资金来源:其他资金:个人按揭贷款:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金来源:国内贷款:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金来源:其他资金:定金及预收款:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金来源:自筹资金:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值房地产开发资金来源:利用外资:累计值:%房地产开发资金来源:合计:累计值 数据来源：Wind 数据来源：Wind、银河期货 综上分析，从12月的数据看，尽管有关方面对房地产已经采取了从供给面覆盖到消费面的种种措施，但受到疫情等因素的影响，房地产投资大幅回落的趋势尚并没有得到明显逆转。房地产投资依旧是拖累固定资产投资的主要因素，相反，基本建设在积极的财政政策刺激下转好，但制造业再度回落。房地产企业的资金面依旧偏紧，定金和自筹资金成为了房地产企业资金的主要来源。有关方面对房地产已经采取了从供给面覆盖到消费面的种种措施，估计还有个时间滞后的过程。近期央行又出台了支持房地产的16条措施，静待新措施见效，也需要其他部门配合。 作者承诺 本人具有中国期货业协会授予的期货从业资格证书，本人承诺以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。 免责声明 本报告由银河期货有限公司（以下简称银河期货，投资咨询业务许可证号30220000）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法 不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议。银河期货认为本报告所载内容及观点客观公正，但不担保其内容的准确性或完整性。客户不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告所载内容反映的是银河期货在最初发表本报告日期当日的判断，银河期货可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河期货没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河期货不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 银河期货不需要采取任何行动以确保本报告涉及的内容适合于客户。银河期货建议客户独自进行投资判断。本报告并不构成投资、法律、会计或税务建议或担保任何内容适合客户，本报告不构成给予客户个人咨询建议。 银河期货版权所有并保留一切权利。 联系方式 银河期货有限公司金融衍生品研究所 北京：北京市朝阳区建国门外大街8号北京IFC国际财源中心A座31层上海：上海市虹口区东大名路501号上海白玉兰广场28楼 网址：www.yhqh.com.cn电话：400-886-7799