“两会”房地产政策对比解读（2018-2023）与下半年展望

中深国度房研地究产 2023年3月 “两会”房地产政策对比解读（2018-2023）与下半年展望 杨科伟、李诗昀2023-03 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/11 克而瑞研究中心 目录 第一章2023“两会”房地产相关内容解读3 一、房地产定调:防风险、促需求，对市场企稳回升充满信心3 二、GDP增长5%左右、稳定就业、增加收入，提升居民购房能力4 三、货币政策稳健精准，差别化住房信贷支持尤为可期4 四、财政适度加力养老生育等保障体系，减轻购房者后顾之忧4 第二章2018-2023以来“两会”房地产定调的变与不变5 一、变：发展模式、旧改、房地产税生变，防范风险重要性抬升6 1、《报告》中房地产所处章节从扩内需到保民生再到防风险6 2、三次下行期明确支持住房需求，市场相对平稳的2019-2021未提7 3、2023年首提防风险，一头保交付一头保优质主体7 4、向新发展模式平稳过渡，涵盖市场保障双轨并进等要求7 5、2018-2019棚改声渐稀，2020年后旧改势渐起7 6、房地产税让步稳地产，扩大试点工作暂时搁置8 二、不变：房住不炒、因城施策不变，租赁与保障持续发力9 1、长期坚持“房住不炒”，个别年份未提不代表定位动摇9 2、因城施策促进市场良性循环，地方调控更加注重精准性9 3、租赁、保障持续发力，解决好新市民、青年人等住房问题10 4、多渠道促进居民增收，提升居民购买力、扩容购房消费中坚力量.10 5、推进区域协调发展，五大城市群将成新一轮发展高地10 第三章“两会”后2023年房地产政策展望11 一、中央政策维持“托而不举”基调，坚守“保交楼”政策底线11 二、地方需求端政策再加力，核心城市局部松绑、压力城市取消四限11 三、企业融资持续改善，优质头部房企将获更大支持11 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/11 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/11 第一章2023“两会”房地产相关内容解读 （本节有删减） 一、房地产定调:防风险、促需求，对市场企稳回升充满信心 2023年《报告》定调，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 首先需要明确的是，虽然本次《报告》的工作建议中并未提到“房住不炒”，但这并不表示这一定位会发生动摇，相反，“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，会一以贯之地坚持。事实上，今年《报告》提到的房地产工作重点仍是防风险、增信心促需求，与《求是》杂志刊文相关提法一脉相承。首先，重点强调化解房地产业风险，其次，因城施策精准对症，着力改善预期、扩大有效需求。中长期来看，向新发展模式转型是大势所趋。 除了《报告》之外，“部长通道”发言、代表议案建议、委员提案等也值得引起我们的关注。住建部部长倪虹在第二场“部长通道”上表示，对2023年房地产市场企稳回升充满信心，比年 初“很有信心”表态更为为积极，他还列举了市场供需、预期、政策落实三方面原因，但同时强调，期望中企稳回升有4个原则，即坚持“房住不炒”、大力支持刚性和改善性需求、防止市场大起大 落、促进行业高质量发展。此外，倪部长还指出2023年房地产工作，要在稳支柱、防风险、惠民生三方面下功夫。 在围绕“促进房地产市场平稳健康发展”小组讨论时，经济界别组织委员积极建言献策。比如中国国务院发展研究中心原党组书记马建堂就强调一定要把房地产市场稳住，证监会原副主席赵争平、上海证券交易所党委副书记总经理蔡建春、银保监会上海监管局党委书记局长王俊寿等委员主要就强化金融支持等提出了建议。 表：2023年两会有关房地产的重要论述 主体 内容 政府工作报告 过去一年工作回顾：出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。过去五年工作回顾：多年累计改造棚户区住房4200多万套，上亿人出棚进楼、实现安居。持续推进以人为核心的新型城镇化。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。改造城镇老旧小区16.7万个，惠及2900多万家庭。在看到发展成就的同时，我们也清醒认识到，当前发展面临诸多困难挑战。房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露。今年工作建议：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 住建部部长倪虹 2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫：一是稳支柱，二是防风险，三是惠民生。关于房地产有这样一个概括：“456”。房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上，可以说牵一发动全身。要稳住房地产，一方面，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展。另一个方面，增加保障性租赁住房供给和长租房建设，重点解决好新市民、青年人的住房困难问题，让他们能放开手脚为了幸福生活去奋斗。对房地产市场企稳回升充满信心，之所以充满信心，有市场供需、市场预期、政策落实三个方面原因。但我也要强调，我们希望的企稳回升应该是牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的企稳回升，是大力支持刚性和改善性需求的企稳回升，是防止市场大起大落的企稳回升，是促进行业高质量发展的企稳回升。 全国政协委员、中国国务院发展研究中心原党组书记马建堂 在居民消费中，住房及相关消费占比很高，去年由于各种原因，中国房地产市场出现一定程度下行，去年四季度中央出台了稳定房地产市场的若干条政策，目前中国一些一线城市的房地产市场有所复苏，消费和价格都有所回升。要继续实施中央已经出台的稳房地产市场的举措，多种方式缓解房地产开发企业的流动资金困难，鼓励刚性和改善性住房消费需求。总之一定要把房地产市场稳住。 全国政协委员、证监 会原副主席赵争平 加强行业政策与金融政策协同，积极满足合理购房需求，恢复房地产企业自身的“造血功能”。 全国政协委员、上海证券交易所党委副书 记、总经理蔡建春 下一步房地产调控政策要从企业着手，拿出更大力度来拯救企业，把政策聚焦到企业上，实行“重组一批、重整一批、出清一批”，为促进房地产市场健康发展营造良好环境。 全国政协委员，银保监会上海监管局党委书记、局长王俊寿 一是通过修正资产负债表，保证房地产融资平稳有序。二是实施差异化信贷政策，满足刚性需求和改善性需求。三是创新金融工具，鼓励银行稳妥开展房地产并购贷款业务。四是加强住房租赁市场金融支持，拓宽多元化融资渠道。五是保持政策的连续性、稳定性，完善房地产审慎监管制度，稳妥防范金融风险，实现金融与房地产良性互动发展。 全国人大代表、中国建设银行董事长田国立 目前住房租赁基金作用初步显现，撬动更多社会资本参与，将持续发力探索金融助力房地产市场新业态、新模式。推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、reits上市为一体的全方位住房金融服务体系，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供有力的金融支持。 资料整理：CRIC 二、GDP增长5%左右、稳定就业、增加收入，提升居民购房能力（略）三、货币政策稳健精准，差别化住房信贷支持尤为可期（略） 四、财政适度加力养老生育等保障体系，减轻购房者后顾之忧（略） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/11 第二章2018-2023以来“两会”房地产定调的变与不变 （本节有删减） 近6次两会对房地产定调的变化主要体现在六方面：第一，房地产在《报告》中所处章节变化，由扩内需向保民生再向防范经济风险转变；第二，支持需求等表述出现在2018、2022、2023房地产市场快速下行期，而市场相对平稳的时期未提；第三，2023年首次提出防风险；第四，2022年首提新发展模式，2023年要平稳过渡；第五，2018-2019年棚改逐渐进入收尾期，2020年后旧改逐步取代棚改成为《报告》中的常客；第六，2018年-2021年房地产有关表态渐进积极，但2022年后让步于稳地产房地产税暂时搁浅。 与之相对应的，有五方面内容保持不变：第一，“房住不炒”定位长期坚持；第二，因城施策、一城一策基调不变；第三，租赁、保障作为住房保障体系建设的重要在持续发力；第四，促进居民增收、稳定就业导向不变，房地产市场也将受益于此；第五，推进区域协调发展，房地产市场份额也将向城市群集中。 整体来看，房地产政策的核心诉求是“稳”，即出发点和落脚点都是促进行业平稳健康发展，这一点一直没有变，无论是“房住不炒”、“因城施策”的长期定位，还是“促需求、棚改旧改”等短期举措，都是服务于稳地产这一根本目标。 表：2018年以来中央经济工作会议和“两会”《政府工作报告》中关于房地产的定调 时间 会议 内容 2018年3月 政府工作报告 更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。深化财税体制改革。稳妥推进房地产税立法。 2018年12月 中央经济工作会议 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 2019年3月 政府工作报告 更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。 2019年12月 中央经济工作会议 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年5月 政府工作报告 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居。 2020年12月 中央经济工作会议 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 2021年3月 政府工作 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/11 报告 决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 2021年12月 中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市