业绩符合预期，轻资产化提质增效

事件：公司发布2022年年报，营收同比增长23%，归母净利润同比增长15.7% 招商积余发布2022年年度报告，实现营业收入130亿元，同比增长23.0%，归母净利润5.94亿元，同比增长15.7%；扣非归母净利润5亿元，同比增长36.7%。 公司经营活动产生现金流量净额10亿元，同比增长41.6%，EPS为0.56元，每10股派息1.2元。 点评：业绩符合预期，短期利润率有所下滑，轻资产化推动业务发展提质增效 1)“沃土”优势凸显，平台增值持续快速增长。公司业绩基本符合我们前期的预测（营收+24.6%，归母+19.5%）。2022年基础物管收入同比+28.9%，占总收入比重同比提升3.5pct至77.2%，领先同业，在疫情和房地产市场等外部因素冲击下，基础物管为业绩增长提供坚实保障。平台增值业务快速增长，到家汇商城销售额突破12亿元，同比+52%，营收5.76亿元，同比+117%，占总收入比重4.4%，随着公司发力挖掘企业和社区需求，增值业务渗透率有望持续提升。 2）关联方交付保障性强，第三方拓展质量较高。公司在管规模稳步扩张，2022年末在管面积3.1亿平，较2021年增加3041万平，其中关联方招商蛇口交付1583万平，占比超过50%；招商蛇口2022年销售面积1194万平，预计后续将持续给予公司优质的项目资源，以及强有力的业务协同。作为非住宅物管龙头，公司具备外拓竞争优势，2022年新签约物管项目年度合同金额33.1亿元，其中22.8亿元来自第三方拓展，且千万级以上项目占比过半，外拓质量较高。 3）短期利润率有所下滑，轻资产化推动业务发展提质增效。由于租金减免、疫情及宏观经济等因素扰动，整体毛利率同比下滑1.9pct至11.8%，其中资管/非住宅/住宅物管毛利率为41.6%/10.1%/9.1%，同比-14.6pct/-3.5pct/+2.6pct（强化运营管理，亏损项目提升效益），扰动因素的影响在2023年有望逐步解除；2022年末公司公告筹划出售7家子公司股权，我们认为公司在加速剥离重资产项目（详见20221206报告《轻资产化步伐加快，回笼现金聚焦主业》），回笼现金后收并购和外拓力度增强，运营效率提升，整体发展有望提质增效。 盈利预测、估值与评级：公司在非住宅业态建立较高壁垒，平台增值发展较快； 轻资产化步伐加快，回笼大量现金，业务发展有望提速；综合考虑资产处置收益与租金损失，我们预计公司2023-2025年归母净利润为7.7亿（维持）/9.7亿（维持）/10.7亿元（新增），EPS分别为0.72/0.91/1.01元，对应PE为21/17/15倍，公司是A股稀缺物管龙头标的，估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：重资产剥离进度不及预期，非住宅外拓竞争加剧导致利润率下滑。 公司盈利预测与估值简表