2022年年报点评：乘政策东风新拓强劲，稳龙头身位业绩高增

绿城管理控股（09979.HK） 证券研究报告·公司点评报告·地产(HS) 2022年年报点评：乘政策东风新拓强劲，稳龙头身位业绩高增 买入（维持） 2023年03月18日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 研究助理白学松 执业证书：S0600121050013 baixs@dwzq.com.cn 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 2,655.59 3,480.86 4,458.64 5,555.20 同比 18.37 31.02 28.09 24.59 归属母公司净利润（百万元） 744.54 947.51 1,195.09 1,479.65 同比 31.73 27.26 26.13 23.81 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 0.37 0.47 0.59 0.74 P/E（现价&最新股本摊薄） 16.80 13.20 10.47 8.45 关键词：#业绩符合预期投资要点 股价走势 事件：公司发布2022年年报。2022年公司实现营收26.56亿元，同比增长18.4%；归母净利7.45亿元，同比增长31.7%，业绩符合我们预期。 归母净利润同比高增31.7%，高分红回馈股东。2022年公司营收同比 23% 17% 11% 5% -1% -7% -13% -19% -25% -31% 绿城管理控股恒生指数 增长18.4%。分业务板块看：其中商业代建收入16.7亿元，同比增长13.0%；政府代建收入7.8亿元，同比高增36.6%；其他服务收入2.1亿元，同比增长6.1%。利润方面：2022年毛利率52.3%同比提升5.9pct，主要是因为商业代建优化管理模式加强成本管控，毛利率由上年的44.9%提升8.9pct至53.8%。公司全年实现毛利润13.9亿元，同比增长 33.4%。销管费率22.9%保持稳定，归母净利润达7.45亿元，同比增长 31.7%。每股派息0.38元，分红率达100%，连续3年超65%。 2022/3/182022/7/172022/11/152023/3/16 市场数据 收盘价(港元)7.04 一年最低/最高价4.19/7.19 市净率(倍)3.78 新签约代建费同比增长21.1%，行业龙头第一身位稳固。公司全年新拓代建项目建面达2820万方，同比增长23.9%；新拓代建项目代建费预估86.1亿元，同比增长21.1%；单位面积代建费305元/平保持稳定。公司市占率25.5%连续7年保持20%以上。截至2022年末，公司合约 港股流通市值(百 万港元) 基础数据 14,150.40 项目总建筑面积达1.014亿方，同比增长19.8%；代建项目覆盖全国120个城市；在建项目建筑面积4720万方，同比增长7.1%。整体可售货值6510亿元，其中主要经济区域项目货值4821亿元，占比高达74.1%。 乘“保障房”和“保交楼”政策东风，客户结构多元，政府代建持续发力。2022年房地产市场景气度下行，国央企和城投供地托底土地市场。根据住建部数据，“十四🖂”期间全国将筹集建设保障房870万套。“保 交楼”政策下，纾困项目代建市场容量巨大。公司凭借高度的政策敏感性，提前布局，灵活调整客户结构。2022年新拓代建项目建面中，政府、国企和金融机构委托方的占比高达76.5%。截至2022年末，按合约项目建面测算，政府、国有企业、私营企业和金融机构的占比分别为32.6%、28.3%、34.1%、5.0%。政府委托方项目占比较去年提升10.9pct。 盈利预测与投资评级：绿城管理控股作为代建龙头企业，市占率稳居行业第一。公司把握政策东风新拓强劲，为未来业绩释放奠定基础。我们预计随着公司不断优化管理模式降本增效，毛利率将平稳上升。我们上调其2023/2024年归母净利润至9.5/12.0亿元（前值为9.3/11.8亿元）， 预测2025年利润为14.8亿元，对应的EPS分别为0.47/0.59元/0.74元，对应PE分别为13.2X/10.5X/8.5X，维持“买入”评级。 风险提示：代建行业竞争加剧，疫情影响项目开工及交付，委托方及供应商风险。 每股净资产(港元)1.86 资产负债率(%)37.14 总股本(百万股)2,010.00 流通股本(百万股)2,010.00 相关研究 《绿城管理控股(09979.HK:)：龙头壁垒已铸，乘行业东风步入高增长阶段》 2023-03-15 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1/3 公司点评报告 绿城管理控股三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 3,857.56 4,469.44 5,385.19 6,413.54 营业总收入 2,655.99 3,480.86 4,458.64 5,555.20 现金及现金等价物 1,933.10 2,256.13 2,415.92 3,053.00 营业成本 1,267.39 1,656.58 2,151.62 2,675.27 应收账款及票据 189.23 217.67 261.26 314.79 销售费用 120.20 139.21 178.34 222.20 存货 0.00 0.00 0.00 0.00 管理费用 488.64 591.64 713.34 888.80 其他流动资产 1,735 1,996 2,708 3,046 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产 2,303.76 2,355.10 2,408.23 2,465.22 其他费用 0.00 0.00 0.00 0.00 固定资产 109.33 99.80 91.22 83.50 经营利润 779.77 1,093.43 1,415.34 1,768.93 商誉及无形资产 1,412.69 1,392.69 1,372.69 1,352.69 利息收入 123.70 97.99 107.68 112.48 长期投资 316.78 363.17 402.60 434.87 利息支出 6.49 3.89 3.61 3.11 其他长期投资 378.24 386.70 395.17 403.63 其他收益 26.93 30.64 37.34 42.83 其他非流动资产 86.72 112.74 146.56 190.53 利润总额 924.60 1,218.17 1,556.76 1,921.13 资产总计 6,161.32 6,824.54 7,793.43 8,878.76 所得税 189.24 233.24 314.47 383.03 流动负债 2,087.20 2,383.39 2,835.40 3,227.39 净利润 735.37 984.94 1,242.29 1,538.10 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 少数股东损益 -9.18 37.43 47.21 58.45 应付账款及票据 15.89 9.35 28.97 14.97 归属母公司净利润 744.54 947.51 1,195.09 1,479.65 其他流动负债 2,071.31 2,374.04 2,806.43 3,212.42 非流动负债 201.09 160.87 128.70 115.83 EBIT 780.46 1,093.43 1,415.34 1,768.93 长期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 EBITDA 811.06 1,124.44 1,445.40 1,798.13 其他非流动负债 201.09 160.87 128.70 115.83 负债合计 2,288.29 2,544.27 2,964.10 3,343.22 毛利率(%) 52.28 52.40 51.74 51.84 股本 16.77 16.77 16.77 16.77 归母净利率(%) 28.03 27.23 26.81 26.64 少数股东权益 133.83 171.25 218.46 276.91 归属母公司股东权益 3,739.20 4,109.02 4,610.87 5,258.63 收入增长率(%) 18.37 31.02 28.09 24.59 负债和股东权益 6,161.32 6,824.54 7,793.43 8,878.76 归母净利润增长率(%) 31.73 27.26 26.13 23.81 现金流量表（百万元） 2022E 2023E 2024E 2025E 重要财务与估值指标 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流 724.66 986.55 921.34 1,521.97 每股净资产(元) 1.93 2.13 2.40 2.75 投资活动现金流 104.60 -81.94 -64.71 -49.89 最新发行在外股份（百万股 2,010.00 2,010.00 2,010.00 2,010.00 筹资活动现金流 -770.29 -581.58 -696.84 -834.99 ROIC(%) 17.14 21.69 24.80 27.33 现金净增加额 58.97 323.03 159.79 637.08 ROE-摊薄(%) 19.91 23.06 25.92 28.14 折旧和摊销 30.60 31.01 30.05 29.20 资产负债率(%) 37.14 37.28 38.03 37.65 资本开支 22.34 -1.48 -1.48 -1.48 P/E（现价&最新股本摊薄） 16.80 13.20 10.47 8.45 营运资本变动 -117.31 -2.64 -317.27 -5.61 P/B（现价） 3.23 2.92 2.59 2.26 ） 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，港币人民币汇率为0.88，预测均为东吴证券研究所预测。 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2/3 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨 询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任。在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发、转载，需征得东吴证券研究所同意，并注明出处为东吴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 东吴证券投资评级标准：公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15%以上； 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间；中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与5%之间；减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。行业投资评级： 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于大盘5%以上；中性：预期未来6个月内，行业指数