【宏观专题】定量测算居民提前还款可能造成的影响

宏观研究 证券研究报告 宏观专题2023年03月07日 【宏观专题】 定量测算居民提前还款可能造成的影响 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 相关研究报告 《【华创宏观】关于反通胀，历史会告诉我们什么？——海外论文双周报第14期》 2023-03-01 《【华创宏观】全息重大项目：多维摸清投向》 2023-02-20 《【华创宏观】2022年信贷流向行业图谱》 2023-02-19 《【华创宏观】2022年，居民资产负债表真的受损了吗？》 2023-02-09 《【华创宏观】美国就业市场真得如此紧张吗？ ——海外论文双周志第13期》 2023-02-09 前言 近期居民提前偿还房贷这一行为市场讨论颇多。本文尝试定量判断当下居民提前还款的比例，并分析测算居民提前还款可能造成的一些影响。 提前还款比例有多少？——数据不算高，但提前还款的原因与以往有显著差异 1）提前还款比例如何测算？我们通过加权平均个人住房抵押贷款支持证券 （RMBS）的早偿率来予以表征。 2）当下提前还款的比例高吗？�首先我们要明确的是，提前还款并不是个新现象，本轮提前还款的居民的比例，暂未突破历史最高点。不过本轮提前还款发生的宏观背景，与过去有明显的不同。②常态下，居民提前还款比例和房地产销售顺周期。究其原因，我国对于居民购房存在“限贷”政策，因此贷款人改善性或投资性购房时，需要先偿还之前的债务，再进行新一轮的贷款业务。 ③而2022年以来的提前还款是发生在房地产销售大幅回落期间。因此虽然当下居民提前还款比例并未超过前期高点，但其情景与往年有显著差异。 3）为什么8月以来提前还款比例基本持平？根据21世纪经济报道，“多家银行均表示，排队是因为去年底至今，申请提前还贷的人数明显增加。有银行工作人员表示：‘目前轮候还款的客户很多，我们已经加快处理了，正在逐步消 化’”。此外多家媒体也有类似表述。由此推断8月以来申请提前还款的居民可能已基本达到上限，当下提前还款主要反应在排队申请人群变多，但是实际的提前还款比例数据层面还未充分反应这一面。 当前居民为何提前偿还房贷？——存量资产受损+投资渠道受限 1）居民的资产负债表受损。结合报告《2022年，居民资产负债表真的受损了吗？》，2022年居民总资产和总负债增速双双大幅下滑的背景下，资产负债率不降反升，居民资产负债表有明显的受损迹象。此外，根据央行公布的城镇储 户问卷调查，倾向更多储蓄的城镇储户占比从2019年的45.7%抬升至2022年的61.8%，上行16.1%，疫情这三年倾向更多储蓄的居民抬升幅度近似于2007年到2019年将近12年的抬升幅度；2022年底城镇储户的未来收入信心指数 是2001年有数据以来的历史最低值，城镇储户的未来就业预期指数是2009年以来的历史次低值。在此情境下，居民从过去的“资产最大化”逐步转化为当下的“负债最小化”。持有房贷者为了减轻债务压力，自然选择提前偿还房贷的方式。 2）居民投资渠道受限。🕔2020~2021年新增贷款者房贷利率过高。2010年~2018年，房贷利率比一般贷款利率平均低78bp左右，但是2020年~2021年，房贷利率开始持续高于一般贷款利率。②过高的房贷利率自然加重了居民的负担2020年和2021年新增购房贷款者的超额利息占收入的比重接近4%，比2011 年，2014年，2018年三轮房贷利率较高期间高出2%左右。③在房贷利率过高的同时，居民还缺乏适当的投资理财的方式。当地产价格同比和股票指数同比低于房贷利率的情境下，对于居民而言，用闲置资金偿还前期的贷款反而成了 “最高收益的投资”。数据来看，2008年，2012年和2022年当房贷利率高于地产价格和股票同比的情境下，个人住房贷款均有出现负增长的情况。 居民提前还贷对于商业银行有何影响？——降存量房贷利率并不现实 1）�从房贷业务占比来看，国有行和股份制银行个人住房贷款占比较高，城商行和农商行相对低一些。②从净利润视角来看，2020~2022年，各类商业银行净利润平均增速较2019年均有明显回落，净息差较2019年也有明显下行。 ③对于房贷利率而言，如果使居民的存量房贷利率恢复至历史常态，2021年末房贷利率较一般贷款利率高44bp，考虑一年期LPR与�年期LPR利差缩窄 之后，对应存量房贷利率或仍需下行约100bp。 2）如果提前还款后，商业银行能够找到其他贷款需求渠道的话，那么提前还 贷对于商业银行的利润影响相对可控。每增加5%提前还款（假设提前偿还30%的贷款）的居民，对应大行利润较2022年少增0.33%，股份行利润较2022年少增0.21%，城商行较2022年少增0.12%，农商行较2022年少增0.04%。如果使商业银行净利润回到2021年，对应大行可以接受21%居民提前100% 偿还，股份行可以接受58%居民提前100%偿还，城商行可以接受78%的居民 提前100%偿还，农商行由于2022年净利润低于2021年，因此不在我们测算考量范围内。 3）如果提前还款后，商业银行不能够找到其他贷款需求渠道的话，那么提前还贷对于商业银行的利润影响则相对较大。每增加5%提前还款（假设提前偿还30%的贷款）的居民，对应大行利润较2022年少增1.9%，股份行利润较2022年少增1.2%，城商行较2022年少增0.7%，农商行较2022年少增0.2% 如果使商业银行净利润回到2021年，对应大行可以接受3.8%的居民提前100% 偿还，股份行可以接受9.8%的居民提前100%偿还，城商行可以接受14%的居 民提前100%偿还，农商行由于2022年净利润低于2021年，因此不在我们测算考量范围内。 4）如果为了对抗提前还款行为，商业银行降低30%存量贷款的利率的话，那么对商业银行的冲击同样较大。每降低10bp的存量房贷利率，对应大行利润较2022年少增0.7%，股份行利润较2022年少增0.4%，城商行较2022年少 增0.2%，农商行较2022年少增0.1%。 风险提示： RMBS本身不具备代表性。货币政策超预期。房价超预期。测算基于特定假设 存在局限，结果不代表现状及未来趋势。 投资主题 报告亮点 测算提前还贷对于商业银行利润可能造成的影响。 投资逻辑 提前还贷人群比例当下不是最高，但本轮发生的宏观环境与过往明显不同。 目录 一、提前还款比例有多少？6 （一）什么是RMBS和早偿率？6 （二）如何评判居民提前还款比例（早偿率）的高低？6 （三）为什么8月以来提前还款比例基本持平？7 二、当前居民为何提前偿还房贷？7 （一）居民资产负债表受损，居民从“资产最大化”到“负债最小化”7 （二）房贷利率过高，居民的投资收益难以超过房贷利率8 三、提前还款后，商业银行还有没有让利空间？9 （一）商业银行房贷业务的比重和利润情况9 （二）提前还款规模对于商业银行可能造成的影响10 四、风险提示12 图表目录 图表1居民提前还款比例维持高位6 图表2利率与贷款同比增量首次大幅背离6 图表3各地提前还款的排队情况7 图表4居民资产负债表受损8 图表5信心受挫且倾向更多储蓄的城镇住户8 图表6过高的房贷利率9 图表7过重的居民负担9 图表8当地产和股市走弱期间，个人住房贷款有负增长可能9 图表9总量层面，个人房贷业务占整体房贷的比重10 图表10结构层面，个人房贷业务占比10 图表11商业银行的净利润情况10 图表12商业银行净息差10 图表13居民提前还款+贷款额度转移对商业银行冲击11 图表14居民提前还款+贷款额度闲置对商业银行冲击11 图表15商业银行降低存量房贷利率对利润冲击12 根据中国银行保险报报道，央行和银保监会于2月9日召开部分商业银行座谈会，要求“商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作”。本文尝试定量判断当下居民提前还款的比例，并分析居民提前还款可能造成的一些影响。 一、提前还款比例有多少？ 考虑到数据可得性，居民提前还款的比例我们以RMBS的早偿率作为替代观察指标。 （一）什么是RMBS和早偿率？ 什么是RMBS？个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）是以个人住房抵押贷款作为基础资产的证券化产品。 什么是早偿率？早偿即为“提前偿付”。早偿发生的情境下，债务人每月偿付的金额会高于初始设定的每月计划还款额，超出的部分将引至未偿付的本金提前被偿付。早偿率指标是指“在个人住房抵押贷款中，债务人提前偿付债务的金额占资产池未偿本金余额的占比”。由此可见，RMBS的早偿率是很好的观察居民个人住房贷款提前还款行为的观测指标。2021年以来，RMBS的早偿率明显上升。 （二）如何评判居民提前还款比例（早偿率）的高低？ 首先我们要明确的是，提前还款并不是个新现象，本轮提前还款的居民的比例，暂未突破历史最高点。不过本轮提前还款发生的宏观背景，与过去有明显的不同。 常态下，居民提前还款比例和房地产销售顺周期。究其原因，我国对于居民购房存在“限贷”政策，因此贷款人改善性或投资性购房时，需要先偿还之前的债务，再进行新一轮的贷款业务。因此2014年~2021年期间，居民提前还款比例和商品房销售的趋势基本一致。 而2022年以来的提前还款比例抬升则与过去明显不同，本轮是发生在房地产销售大幅回落期间，居民却加快了提前还款行为。因此虽然当下居民提前还款比例并未超过前期高点，但是其情景是较往年而言更为严峻的。对应居民从过去的“资产最大化”到当下的“负债最小化”。 图表1居民提前还款比例维持高位图表2利率与贷款同比增量首次大幅背离 资料来源：wind，华创证券资料来源：wind，华创证券 （三）为什么8月以来提前还款比例基本持平？ 为什么2022年8月以来提前还款比例基本持平？这或许与当前各地银行“提前还款”的排队情况相关。根据21世纪经济报道，“多家银行均表示，排队是因为去年底至今，申请提前还贷的人数明显增加。有银行工作人员表示：‘目前轮候还款的客户很多，我们已经加快处理了，正在逐步消化’”。此外多家媒体也有类似表述。由此推断8月以来申请提前还款的居民可能已基本达到上限，当下提前还款主要反应在排队申请人群变多，但是实际的提前还款比例数据层面还未充分反应这一面。 图表3各地提前还款的排队情况 资料来源：中国证券报，中国经营报，南方都市报，中国基金报，经济观察报等，华创证券 二、当前居民为何提前偿还房贷？ 针对当前居民提前还贷的行为，我们尝试做出以下几点解释： （一）居民资产负债表受损，居民从“资产最大化”到“负债最小化” 引至居民提前还款的第一个原因可能是疫情冲击之下，居民资产负债表受损，居民风险偏好受到压制。结合报告《2022年，居民资产负债表真的受损了吗？》，2022年居民总资产和总负债增速双双大幅下滑的背景下，资产负债率不降反升，居民资产负债表有明显的受损迹象。 此外，根据央行公布的城镇储户问卷调查，倾向更多储蓄的城镇储户占比从2019年的45.7%抬升至2022年的61.8%，上行16.1%，疫情这三年倾向更多储蓄的居民抬升幅度近似于2007年到2019年将近12年的抬升幅度。此外，2022年底城镇储户的未来收入 信心指数是2001年有数据以来的历史最低值，城镇储户的未来就业预期指数是2009年以来的历史次低值。 在此情境下，居民从过去的“资产最大化”逐步转化为当下的“负债最小化”。持有房贷者为了减轻债务压力，自然选择提前偿还房贷的方式。 图表4居民资产负债表受损图表5信心受挫且倾向更多储蓄的城镇住户 资料来源：wind，华创证券资料来源：wind，华创证券 （二）房贷利率过高，居民的投资收益难以超过房贷利率 引至居民提前还款的第二个原因可能是过高房贷利率和过低的投资回报。首先从房贷利率来看，虽然当下的个人住房贷款