信用债的冰与火

1 2            3 4 OMO  5 6 7  8 OMO M2 M2-  1 1  10Y-1Y 2.15% 10Y-1Y 2.29% 9 +  10 2  1 11 12  11 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 6000 净融资额（右） 总发行量 总偿还量 4000 2000 0 -2000 -4000 -6000 -8000 4 3.5 3 2.5 2 1.5 中票(AAA):1年中票(AAA):3年中票(AAA):5年 12  AAA:1年 AAA:3年 AAA:5年 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 AAA:3年 AA+:3年 AA:3年 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0  年限 债项评级 城投利差(BP) 变化情况(BP) 修复情况 2018以来分位数 2022/11/14 2022/12/16 2023/2/24 赎回潮中 赎回潮后 2022/11/14 2022/12/16 2023/2/24 1年 AAA 28.41 66.01 34.88 37 .6 -31.13 82.79% 6.60% 72.90% 16.00% AA+ 42.01 96.63 45.48 54.6 2 -51 .15 93.65% 12.90% 86.00% 21.60% AA 54.01 150.63 57.48 96.62 -93.15 96.41% 16.80% 96.50% 24.20% 3年 AAA 18.01 75.75 32.95 57.7 4 -42. 8 74.13% 0.10% 99.00% 13.50% AA+ 31.94 116.67 51.89 84.73 -6 4.78 76.45% 0.40% 99.50% 28.10% AA 48.44 155.17 103.39 106.73 -51 .78 48.51% 1.40% 97.20% 78.80% 5年 AAA 31.58 73.49 40.99 41 .91 -32.5 77.55% 0.20% 94.80% 9.80% AA+ 53.59 117.49 63.99 63. 9 -53 .5 83.72% 4.20% 99.70% 26.50% AA 82.09 154.99 123.49 72.9 -31.5 43.21% 9.70% 97.00% 84.30%   省份信用利差(BP)变化(BP)利差修复2018年以来分位数分位数修复 2022/11/142022/12/162023/2/17赎回潮间赎回潮后2022/11/142022/12/162023/2/17 安徽97.03201.91169.63104.88-32.2830.78%4.10%97.40%83.20%-14.20% 北京61.18128.2088.9267.02-39.2858.61%34.50%99.80%84.90%-14.90% 福建61.16142.58102.1381.42-40.4549.68%3.10%96.20%59.70%-36.50% 甘肃224.28310.61284.0386.33-26.5830.79%88.20%99.30%95.90%-3.40% 广东52.36117.3677.3065.00-40.0661.63%7.90%96.20%47.80%-48.40% 广西330.51417.88382.9387.37-34.9540.00%99.10%99.80%97.50%-2.30% 贵州755.40804.49802.3249.09-2.174.42%97.50%99.80%99.00%-0.80% 海南74.23187.14118.86112.91-68.2860.47%6.80%99.90%71.20%-28.70% 河北148.72240.75207.8292.03-32.9335.78%37.40%99.90%96.30%-3.60% 河南144.68240.33218.9295.65-21.4122.38%51.80%99.90%97.60%-2.30% 黑龙江288.82382.30359.4893.48-22.8224.41%23.80%99.60%92.00%-7.60% 湖北127.05221.32186.7794.27-34.5536.65%9.90%99.90%95.10%-4.80% 湖南203.42298.46267.1795.04-31.2932.92%9.70%99.90%93.90%-6.00% 吉林197.90305.58303.05107.68-2.532.35%34.80%85.90%89.10%3.20% 江苏89.54187.11146.5297.57-40.5941.60%3.40%88.50%57.90%-30.60% 江西133.14230.71207.9497.57-22.7723.34%4.10%99.70%96.30%-3.40% 辽宁323.28423.10372.0899.82-51.0251.11%40.90%94.40%77.30%-17.10% 内蒙古163.53278.75202.58115.22-76.1766.11%6.50%65.80%47.10%-18.70% 宁夏227.84328.40278.65100.56-49.7549.47%80.90%99.90%97.60%-2.30% 青海846.68963.56982.50116.8818.94-16.20%100.00%100.00%98.10%-1.90% 山东212.43298.49271.0386.06-27.4631.91%94.70%99.90%97.50%-2.40% 山西144.43248.38204.20103.95-44.1842.50%26.10%98.50%93.50%-5.00% 陕西194.92289.76270.8994.84-18.8719.90%81.00%99.90%97.60%-2.30% 上海37.6997.2056.1259.51-41.0869.03%2.70%93.80%30.80%-63.00% 四川190.70278.85245.9388.15-32.9237.35%35.40%99.90%95.90%-4.00% 天津349.20438.17493.3488.9755.17-62.01%84.40%99.90%99.80%-0.10% 西藏104.86184.24157.0679.38-27.1834.24%63.20%96.40%88.30%-8.10% 新疆135.20244.86211.21109.66-33.6530.69%1.50%93.50%77.00%-16.50% 云南424.13543.48546.86119.353.38-2.83%69.00%94.70%95.00%0.30% 浙江69.19160.13118.4690.94-41.6745.82%3.70%95.00%62.70%-32.30% 重庆201.23293.85268.6892.62-25.1727.18%50.80%99.90%97.60%-2.30% 13  1200 1000 800 600 400 200 0 -200 -400 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 80% 江浙山湖安江河福重湖北广天四广河上山云新吉陕海西宁青贵内辽黑甘苏江东北徽西南建庆南京东津川西北海西南疆林西南藏夏海州蒙宁龙肃 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 江浙山天广湖四江湖重河福安陕北云广河贵上吉新甘山辽宁黑青 苏江东津东南川西北庆南建徽西京南西北州海林疆肃西宁夏龙海 50% 年内到期规模 占比（右） 40% 30% 20% 10% 0% 14 古江江 15  1800 销售额(亿元) 销售面积(万平方米) 时间 部门/会议/政策 主要内容 确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况， 2022/12/15 中央经济工作会议 同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 2023/1/5 央行、银保监会 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 2023/1/10 主要银行信贷工作座 要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦系统重 谈会 要性优质房企，引导优质房企资产负债表回归安全区间。因城施策稳定房地产市场，稳妥实施房地产长效机制，合理调整限制措施、房贷首付比 2023/1/17 全国住房和城乡建设工作会议 例、房贷利率等政策。用力推进“保交楼、稳民生”工作。增加保障性住房供给，克服困难完成了保障性租赁住房、公租房建设和棚户区改造年度计划任务，支持解决新市民、青年人住房问题。下调首套住房公积金贷款利率，出台支持多子女家庭租房、购买首套房的住房公积金政策。 2023/2/20 《不动产私募投资基金试点备案指引（试 行）》 不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。 2023/2/24 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见 （征求意见稿）》 支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系。 1月以来 地方 唐山、太原等地率先调整首套房贷利率下限至3.8%，2023年已有超20城降低首套房贷利率下限4%至以下。 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 16  模式 主要措施 项目类型 承接主体 收并购 资金方通过兼并收购房地产项目，盘活企业资产，实现复工复产。 资产>负债 地方政府平台、国有房企、AMC、纾困基金等 破产重组 对于资不抵债的项目，城投平台介入代建，并进行破产重整。 资产<负债 保障性租赁住房 政府回购存量商品住房作为保障性租赁住房。 现房、准现房 地方政府平台 棚改统贷统还 安置房建设主体由开发商转变为市级政府平台公司，安置房项目转化为棚改项目。 安置房 资金类型 规模（亿元） 涉及项目数量（个） 资金来源 银行配套融资 32.69 12 商业银行 “保交楼”专项借款 70 60 政策性银行 “保交楼”贷款支持计划 140 97 商业银行，央行提供零息再贷款支持 地产纾困基金 100 80 河南资产、郑州地产集团、社会资本 (BP)180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 5YAAA-5YAA+5YAA (BP) 200 150 100 50 0 5YAAA-5YAA+5YAA 17 2022-102022-112022-122023-012023-022022-102022-112022-122023-012023-02  18 （%） 3.6 3.4 3.2 3.0 2.8 2.6 2.4 2.2 2.0 1.8 5-1Y二级资本债（右）5-1Y永续债（右） 1YAAA-二级资本债1YAAA-永续债 （BP