房地产：从各地两会看楼市未来政策趋势
从各地两会看楼市未来政策趋势 2023年以来，全国31个省(区、市)均已召开两会，地方政府工作报告相继发布，部分地区稳经济一号文件也已落地。2023年作为全面贯彻党的二十大精神的开局之年，各地政府工作报告均提出了未来5年的总体要求和目标任务，其中2023年各地关键词多为“稳增长”和“防风险”。今年各地将如何发力“拼经济”，在稳经济目标下，房地产又将得到怎样的支持？针对这些问题，各地政府工作报告和稳经济一号文件中给出了解答。而通过梳理各地两会释放的政策信号，我们也可以窥见即将到来的全国两会的部分关键点。 1、2023年各地GDP增长目标普遍高于5%，多省市全力“拼经济” 2022年受复杂多变的内外环境影响，已公布2022年GDP增速的19个省份均未达年初增长目标，平均差距在3个百分点左右，其中福建、江西、宁夏经济增长相对较快，GDP增速达到甚至超过5%，西藏、贵州2022年经济目标完成情况较差，2022年GDP增速低于年初目标5个百分点。 表：各省2023年GDP增长目标对比 数据来源：各省政府工作报告，中指数据CREIS 2023年，多省坚持“稳字当头、稳中求进”的基调，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作。通 过整理，各省份2023年GDP增长目标普遍在5%-7%之间，其中目标较高的为海南及西藏，分别定在9.5%左右和8%左右，天津增长目标最低，为4%左右，北京增长目标设定在4.5%以上。相比于2022年GDP预 计增速，2023年各地均提高了经济增长目标，对经济回暖的信心增强。 2、2023年固定资产投资平均目标增速为8.5%，扩大有效投资仍是各地拉动经济增长的重要手段 固定资产投资仍是各省拉动经济增长的发力重点，投资重心仍聚焦于基建、制造业等方向。目前25省政府工作报告公布了2023年固定资产投资增长目标，多数集中于7%-10%。其中西藏、青海、新疆目标超过10%，贵州目标增速设定在5%左右，天津设定在3%左右。整体来看，25个省份2023年固定资产投资增速目标平均值为8.5%。 图：25个省2023年固定资产投资增长目标 西藏 天津13%左右海南 贵州12%左右新疆 福建11%左右湖北 10%以上 浙江云南 6%5%左右 3%左右 河北6%以上 6.5%左右 吉林7%左右 10%以上 上 10%以内蒙古 10%以上辽宁 7%以上 湖南 7%以上 山西 8% 广东8% 8%左右 8%以上 10% 10%重庆 10% 河南 10% 甘肃 8%以上 广西 9%左右安徽 陕西宁夏 黑龙江江西 数据来源：各省政府工作报告 扩大有效投资是2023年各地投资总基调，浙江、青海、江西等省份明确年度总投资超万亿，河南提出确保固定资产投资超过3万亿元。从具体投资项目来看，各省将继续以重大重点项目投资 作为重点，吉林、江西将实施重点项目超3000个，河南将以100个投资100亿元以上的项目为重点，深入推进重大项目集中攻坚。民间投资的重要性得到肯定，多省报告强调充分激发民间投资活力，鼓励民间资本参与重大工程和补短板项目，广东省提出力争民间投资增速高于全省水平、民间投 资占比达到64%左右。 省份 2023年部分省份投资目标 北京 深入推进“3个100”市重点工程，开工建设京东方北京6代线等一批重大项目。 上海 持续推进重大工程建设，全年完成投资2150亿元。 重庆 完成交通投资1100亿元，完成城建投资1350亿元，完成水利投资390亿元，完成能源投资400亿元，力争全年基础设施投资增长11%以上，力争制造业投资增长12%以上。 天津 年内新增承接项目投资额超过1600亿元。 山东 交通投资完成3100亿元以上。水利投资完成600亿元以上。 浙江 安排省重大项目1000个左右，完成年度投资1万亿元以上。 表：2023年部分省份投资目标 省份 2023年部分省份投资目标 河南 以100个投资100亿元以上的项目为重点，深入推进重大项目集中攻坚。确保固定资产投资超过 3万亿元。 湖北 投资增长10%以上。对省里谋划的总投资3.45万亿的1.4万个亿元以上项目，紧盯不放、能开则开、能快则快，形成更多实物工作量。 湖南 实施10个以上单体投资超过100亿元的产业项目，推动国家级园区进位争先。 河北 确保省市重点项目完成投资8500亿元以上。 陕西 全年安排省级重点项目640个，年度计划投资4804亿元。全年引进内资、外商直接投资增长12%和10%左右。 江西 实施省大中型项目3558个，年度投资1.6万亿元左右。 广西 自治区统筹推进重大项目2500个左右、完成投资5000亿元以上，其中新开工360个。 山西 铁路、公路、机场、新基建、水利和生态环境方面加快构建现代化基础设施体系。 内蒙古 基本盘子是完成投资6300亿元，重点在现代能源经济、先进制造业、现代农牧业、现代服务业和区域中心城市、基础设施骨架、公共服务短板领域抓一些大项目、好项目。 贵州 省重大项目完成投资8000亿元以上，新开工亿元以上重大产业项目500个以上，推动1000户以上工业企业实施技术改造，完成工业投资3600亿元以上。完成基础设施投资3900亿元。 黑龙江 实施省级重点项目1000个，完成年度投资3000亿元，确保全年投资500万元以上。在建项目1万个，总投资1万亿元。 吉林 全年实施重点项目3445个，完成年度投资3077.2亿元，其中，省级重点项目500个。 海南 力促产业投资比重持续上升、基础设施投资增长10%以上。 宁夏 全区计划实施重点项目1000个以上，完成固定资产投资2200亿元以上。 青海 重点推进重大项目800个以上，总投资1.3万亿元。 西藏 加快实施国家“十四五”支持西藏的151个项目，全力服务保障川藏铁路等世纪工程，加快拉日高等级公路、狮泉河镇至♘莎机场高速公路、青藏铁路格拉段电气化改造、街需水电站等重点项目建设。 数据来源：各省政府工作报告 3、防范化解房地产风险，“稳地产”信号明确，地方强调持续优化供需两端政策 2023年以来，刘鹤副总理两次强调房地产行业是国民经济的支柱产业，多地在政府工作报告中提及防范化解房地产风险，明确房地产领域的工作方向，主要集中在政策基调，住房消费支持，并将在需求端、企业端、保交楼、住房保障等方面给予政策支持。 省份 需求端 企业端 保交楼 住房保障 其他 主要内容 北京 √ √ 深入开展城市更新农村集体产权改革 房住不炒因城施策、一城一策支持住房消费多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度确保房地产业平稳健康发展稳妥有序化解金融、房地产、地方政府债务等领域风险抓紧研究中长期治本之策向新发展模式平稳过渡 上海 √ 实施城市更新行动 重庆 √ √ √ 天津 √ 广东 √ √ √ √ 江苏 √ √ 山东 √ √ 浙江 √ √ √ 河南 √ √ √ 四川 √ √ √ 湖北 √ √ 盘活农村存量资源 福建 √ √ 湖南 √ √ √ √ 安徽 √ √ √ 表：2023年各省份房地产相关政策主要类型 省份 需求端 企业端 保交楼 住房保障 其他 主要内容 河北 √ √ √ √ 稳地价、稳房价、稳预期完善人、房、地、钱联动机制 陕西 √ 江西 √ √ √ 辽宁 √ √ √ √ 云南 √ √ √ √ 规范农村宅基地管理和住房建设 广西 √ √ √ 山西 √ √ √ √ 推进“带押过户”“房证同交”“地证同交”等改革 内蒙古 √ √ √ √ 贵州 √ √ √ 盘活农村闲置土地房屋等资源 新疆 √ √ √ √ 农村住房安全隐患排查整治 黑龙江 √ √ √ 吉林 √ √ √ √ 甘肃 √ √ √ 落实交房即交证 海南 √ 完善国土空间规划 宁夏 √ √ √ 农村危窑危房动态清零 青海 √ √ 西藏合计 23 11 23 27 10 数据来源：各省政府工作报告 （1）坚持“房住不炒”，因城施策，确保房地产业平稳健康发展 2023年各地政府工作报告中，北京、上海、江苏、山东等16个省继续强调坚持“房住不炒”定位不变，“因城施策”、“租购并举”、“新发展模式”、“化解风险”等关键词在报告中也频繁出现。此外，北京提出“完善‘一区一策’调控措施”。内蒙古明确“综合施策稳地价、稳房价、稳预期，完善人、房、地、钱联动机制”，浙江省强调推进“住有宜居”，江苏省提到“抓紧研究中长期治本之策” ，多数省份均表态要“促进房地产市场平稳健康发展”。 （2）促进住房改善消费 2022年四季度以来，中央及各部委多次提及促进住房消费，2022年中央经济工作会议明确强调 “增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。”多地在政府工作报告中也提出支持住房改善等消费，其中江苏省强调“加快提振住房消费的‘景气指 数’”，河北省提出“实施消费提质升级工程，扩大汽车、住房、家电等传统消费。” （3）支持刚性和改善性住房需求，多孩家庭住房支持、优化二套认定等为多地政策方向 河北、山西、江苏多地提出支持刚性和改善性住房需求，其中部分省份提出具体举措，如黑龙江强调“落实新市民、二孩三孩家庭和人才购房优惠政策，加大住房商业贷款、公积金贷款、购房消费券等 支持力度”，河南省提出“激活房地产市场，落实首套房贷款支持政策，优化二套房认定标准”，吉林省明确“开展房交会，精准投放消费券，大力推广人才等购房补贴政策时限，落实房地产税费优惠政策” 。陕西省则着力解决人才住房、就医、子女入学等方面需求。 另外，上海的稳经济一号文件中提出“全面落实各类人才计划和政策，进一步完善住房、教育、医疗等政策和服务”，河南省提振市场信心文件中明确“支持人才购房落户和城乡居民合理住房消费需求”人才住房政策或仍是2023年房地产政策优化的方向之一。 2023年以来房地产需求端政策持续出台，住房和城乡建设工作会议强调需求端要“精准施策”，倪虹部长在接受采访时亦指出“对于购买第一套住房的要大力支持”，“对购买第二套住房的，要合理支持”。此前央行、银保监会建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制，至今已有近30城降低首套房贷利率下限至4%以下，监管部门需求端政策不断落位，也给各地因城施策释放了空间。 （4）满足行业合理融资需求 相比往年，2023年各地在政府工作报告中提及了较多针对房企的支持政策，主要体现在满足企业合理融资需求、化解房企风险、推动行业重组并购等。广东省提到“稳妥处置房地产企业债务风险，落实‘金融16条’等政策，满足行业合理融资需求”。内蒙古强调“落实行业融资支持政策，帮助优质房企渡过难关，有效防范处置逾期交付风险。”另外，江苏省稳经济一号文中亦提出“加大建筑业金融支持力度，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。用足用好国家专项借款，鼓励商业银行加大配套贷款力度。” 今年以来中央及各部委多次表态支持房企合理融资。央行、银保监会联合召开的信贷工作座谈会，要求继续落实“金融16条”、“第二支箭”等政策，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。同时，2022年金融统计数据新闻发布会上，央行有关负责人表示有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，聚焦优质房企，将重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务。 近日，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，同日中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确不动产投资范围、管理人试点要求等。结合各地两会对满足企业融资合理需求的相关提法，2023年金融机构对房企资金的支持力度有望继续加大，房企融资链条有望进一步 畅通，企业资金面有望得到改善。 （5）做好保交楼、保民生、保稳定工作 2023年“保交楼”仍是各地重点工作任务，多省强调扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。吉林省要求完成1.5万套保交楼任务。安徽省对“保交
