房地产：从各地两会看楼市未来政策趋势

从各地两会看楼市未来政策趋势 2023年以来，全国31个省(区、市)均已召开两会，地方政府工作报告相继发布，部分地区稳经济一号文件也已落地。2023年作为全面贯彻党的二十大精神的开局之年，各地政府工作报告均提出了未来5年的总体要求和目标任务，其中2023年各地关键词多为“稳增长”和“防风险”。今年各地将如何发力“拼经济”，在稳经济目标下，房地产又将得到怎样的支持？针对这些问题，各地政府工作报告和稳经济一号文件中给出了解答。而通过梳理各地两会释放的政策信号，我们也可以窥见即将到来的全国两会的部分关键点。 1、2023年各地GDP增长目标普遍高于5%，多省市全力“拼经济” 2022年受复杂多变的内外环境影响，已公布2022年GDP增速的19个省份均未达年初增长目标，平均差距在3个百分点左右，其中福建、江西、宁夏经济增长相对较快，GDP增速达到甚至超过5%，西藏、贵州2022年经济目标完成情况较差，2022年GDP增速低于年初目标5个百分点。 表：各省2023年GDP增长目标对比 数据来源：各省政府工作报告，中指数据CREIS 2023年，多省坚持“稳字当头、稳中求进”的基调，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作。通 过整理，各省份2023年GDP增长目标普遍在5%-7%之间，其中目标较高的为海南及西藏，分别定在9.5%左右和8%左右，天津增长目标最低，为4%左右，北京增长目标设定在4.5%以上。相比于2022年GDP预 计增速，2023年各地均提高了经济增长目标，对经济回暖的信心增强。 2、2023年固定资产投资平均目标增速为8.5%，扩大有效投资仍是各地拉动经济增长的重要手段 固定资产投资仍是各省拉动经济增长的发力重点，投资重心仍聚焦于基建、制造业等方向。目前25省政府工作报告公布了2023年固定资产投资增长目标，多数集中于7%-10%。其中西藏、青海、新疆目标超过10%，贵州目标增速设定在5%左右，天津设定在3%左右。整体来看，25个省份2023年固定资产投资增速目标平均值为8.5%。 图：25个省2023年固定资产投资增长目标 西藏 天津13%左右海南 贵州12%左右新疆 福建11%左右湖北 10%以上 浙江云南 6%5%左右 3%左右 河北6%以上 6.5%左右 吉林7%左右 10%以上 上 10%以内蒙古 10%以上辽宁 7%以上 湖南 7%以上 山西 8% 广东8% 8%左右 8%以上 10% 10%重庆 10% 河南 10% 甘肃 8%以上 广西 9%左右安徽 陕西宁夏 黑龙江江西 数据来源：各省政府工作报告 扩大有效投资是2023年各地投资总基调，浙江、青海、江西等省份明确年度总投资超万亿，河南提出确保固定资产投资超过3万亿元。从具体投资项目来看，各省将继续以重大重点项目投资 作为重点，吉林、江西将实施重点项目超3000个，河南将以100个投资100亿元以上的项目为重点，深入推进重大项目集中攻坚。民间投资的重要性得到肯定，多省报告强调充分激发民间投资活力，鼓励民间资本参与重大工程和补短板项目，广东省提出力争民间投资增速高于全省水平、民间投 资占比达到64%左右。 省份 2023年部分省份投资目标 北京 深入推进“3个100”市重点工程，开工建设京东方北京6代线等一批重大项目。 上海 持续推进重大工程建设，全年完成投资2150亿元。 重庆 完成交通投资1100亿元，完成城建投资1350亿元，完成水利投资390亿元，完成能源投资400亿元，力争全年基础设施投资增长11%以上，力争制造业投资增长12%以上。 天津 年内新增承接项目投资额超过1600亿元。 山东 交通投资完成3100亿元以上。水利投资完成600亿元以上。 浙江 安排省重大项目1000个左右，完成年度投资1万亿元以上。 表：2023年部分省份投资目标 省份 2023年部分省份投资目标 河南 以100个投资100亿元以上的项目为重点，深入推进重大项目集中攻坚。确保固定资产投资超过 3万亿元。 湖北 投资增长10%以上。对省里谋划的总投资3.45万亿的1.4万个亿元以上项目，紧盯不放、能开则开、能快则快，形成更多实物工作量。 湖南 实施10个以上单体投资超过100亿元的产业项目，推动国家级园区进位争先。 河北 确保省市重点项目完成投资8500亿元以上。 陕西 全年安排省级重点项目640个，年度计划投资4804亿元。全年引进内资、外商直接投资增长12%和10%左右。 江西 实施省大中型项目3558个，年度投资1.6万亿元左右。 广西 自治区统筹推进重大项目2500个左右、完成投资5000亿元以上，其中新开工360个。 山西 铁路、公路、机场、新基建、水利和生态环境方面加快构建现代化基础设施体系。 内蒙古 基本盘子是完成投资6300亿元，重点在现代能源经济、先进制造业、现代农牧业、现代服务业和区域中心城市、基础设施骨架、公共服务短板领域抓一些大项目、好项目。 贵州 省重大项目完成投资8000亿元以上，新开工亿元以上重大产业项目500个以上，推动1000户以上工业企业实施技术改造，完成工业投资3600亿元以上。完成基础设施投资3900亿元。 黑龙江 实施省级重点项目1000个，完成年度投资3000亿元，确保全年投资500万元以上。在建项目1万个，总投资1万亿元。 吉林 全年实施重点项目3445个，完成年度投资3077.2亿元，其中，省级重点项目500个。 海南 力促产业投资比重持续上升、基础设施投资增长10%以上。 宁夏 全区计划实施重点项目1000个以上，完成固定资产投资2200亿元以上。 青海 重点推进重大项目800个以上，总投资1.3万亿元。 西藏 加快实施国家“十四五”支持西藏的151个项目，全力服务保障川藏铁路等世纪工程，加快拉日高等级公路、狮泉河镇至♘莎机场高速公路、青藏铁路格拉段电气化改造、街需水电站等重点项目建设。 数据来源：各省政府工作报告 3、防范化解房地产风险，“稳地产”信号明确，地方强调持续优化供需两端政策 2023年以来，刘鹤副总理两次强调房地产行业是国民经济的支柱产业，多地在政府工作报告中提及防范化解房地产风险，明确房地产领域的工作方向，主要集中在政策基调，住房消费支持，并将在需求端、企业端、保交楼、住房保障等方面给予政策支持。 省份 需求端 企业端 保交楼 住房保障 其他 主要内容 北京 √ √ 深入开展城市更新农村集体产权改革 房住不炒因城施策、一城一策支持住房消费多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度确保房地产业平稳健康发展稳妥有序化解金融、房地产、地方政府债务等领域风险抓紧研究中长期治本之策向新发展模式平稳过渡 上海 √ 实施城市更新行动 重庆 √ √ √ 天津 √ 广东 √ √ √ √ 江苏 √ √ 山东 √ √ 浙江 √ √ √ 河南 √ √ √ 四川 √ √ √ 湖北 √ √ 盘活农村存量资源 福建 √ √ 湖南 √ √ √ √ 安徽 √ √ √ 表：2023年各省份房地产相关政策主要类型 省份 需求端 企业端 保交楼 住房保障 其他 主要内容 河北 √ √ √ √ 稳地价、稳房价、稳预期完善人、房、地、钱联动机制 陕西 √ 江西 √ √ √ 辽宁 √ √ √ √ 云南 √ √ √ √ 规范农村宅基地管理和住房建设 广西 √ √ √ 山西 √ √ √ √ 推进“带押过户”“房证同交”“地证同交”等改革 内蒙古 √ √ √ √ 贵州 √ √ √ 盘活农村闲置土地房屋等资源 新疆 √ √ √ √ 农村住房安全隐患排查整治 黑龙江 √ √ √ 吉林 √ √ √ √ 甘肃 √ √ √ 落实交房即交证 海南 √ 完善国土空间规划 宁夏 √ √ √ 农村危窑危房动态清零 青海 √ √ 西藏合计 23 11 23 27 10 数据来源：各省政府工作报告 （1）坚持“房住不炒”，因城施策，确保房地产业平稳健康发展 2023年各地政府工作报告中，北京、上海、江苏、山东等16个省继续强调坚持“房住不炒”定位不变，“因城施策”、“租购并举”、“新发展模式”、“化解风险”等关键词在报告中也频繁出现。此外，北京提出“完善‘一区一策’调控措施”。内蒙古明确“综合施策稳地价、稳房价、稳预期，完善人、房、地、钱联动机制”，浙江省强调推进“住有宜居”，江苏省提到“抓紧研究中长期治本之策” ，多数省份均表态要“促进房地产市场平稳健康发展”。 （2）促进住房改善消费 2022年四季度以来，中央及各部委多次提及促进住房消费，2022年中央经济工作会议明确强调 “增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。”多地在政府工作报告中也提出支持住房改善等消费，其中江苏省强调“加快提振住房消费的‘景气指 数’”，河北省提出“实施消费提质升级工程，扩大汽车、住房、家电等传统消费。” （3）支持刚性和改善性住房需求，多孩家庭住房支持、优化二套认定等为多地政策方向 河北、山西、江苏多地提出支持刚性和改善性住房需求，其中部分省份提出具体举措，如黑龙江强调“落实新市民、二孩三孩家庭和人才购房优惠政策，加大住房商业贷款、公积金贷款、购房消费券等 支持力度”，河南省提出“激活房地产市场，落实首套房贷款支持政策，优化二套房认定标准”，吉林省明确“开展房交会，精准投放消费券，大力推广人才等购房补贴政策时限，落实房地产税费优惠政策” 。陕西省则着力解决人才住房、就医、子女入学等方面需求。 另外，上海的稳经济一号文件中提出“全面落实各类人才计划和政策，进一步完善住房、教育、医疗等政策和服务”，河南省提振市场信心文件中明确“支持人才购房落户和城乡居民合理住房消费需求”人才住房政策或仍是2023年房地产政策优化的方向之一。 2023年以来房地产需求端政策持续出台，住房和城乡建设工作会议强调需求端要“精准施策”，倪虹部长在接受采访时亦指出“对于购买第一套住房的要大力支持”，“对购买第二套住房的，要合理支持”。此前央行、银保监会建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制，至今已有近30城降低首套房贷利率下限至4%以下，监管部门需求端政策不断落位，也给各地因城施策释放了空间。 （4）满足行业合理融资需求 相比往年，2023年各地在政府工作报告中提及了较多针对房企的支持政策，主要体现在满足企业合理融资需求、化解房企风险、推动行业重组并购等。广东省提到“稳妥处置房地产企业债务风险，落实‘金融16条’等政策，满足行业合理融资需求”。内蒙古强调“落实行业融资支持政策，帮助优质房企渡过难关，有效防范处置逾期交付风险。”另外，江苏省稳经济一号文中亦提出“加大建筑业金融支持力度，重点推进支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策落地见效。用足用好国家专项借款，鼓励商业银行加大配套贷款力度。” 今年以来中央及各部委多次表态支持房企合理融资。央行、银保监会联合召开的信贷工作座谈会，要求继续落实“金融16条”、“第二支箭”等政策，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。同时，2022年金融统计数据新闻发布会上，央行有关负责人表示有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，聚焦优质房企，将重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务。 近日，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，同日中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确不动产投资范围、管理人试点要求等。结合各地两会对满足企业融资合理需求的相关提法，2023年金融机构对房企资金的支持力度有望继续加大，房企融资链条有望进一步 畅通，企业资金面有望得到改善。 （5）做好保交楼、保民生、保稳定工作 2023年“保交楼”仍是各地重点工作任务，多省强调扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。吉林省要求完成1.5万套保交楼任务。安徽省对“保交