2023/01 REITs观察：一月成交偏清淡，四季度报分化明显

2023/01REITs观察：一月成交偏清淡，四季度报分化明显 YY团队2023/02/08 一月舆情跟踪：我国REITs市场仍处于初始阶段，证监会相关人员提出应进一步完善相关的会计处理方式和税收征管细则。另外产品方面，京东仓储物流REIT本月认购，投资者打新情绪依然高涨；上海城投正进行保障房REITs申报工作。 REITs量价回顾：1月因春节假期REITs整体成交偏清淡，产权类REITs（除中金普洛斯外）价格整体上扬，经营权类REITs涨跌各现，其中部分高速公路REITs价格继续修复。 热点点评：REITs四季报表现分化，产权类REITs的盈利及现金流表现好于特许经营权类，整体较为稳健。具体类型来看，部分产业园运营有所修复，保租房和物流园类REITs表现稳健；高速类受疫情冲击较大，环保类REITs受一定季节因素影响，出现分化。分红进度来看，截至2023年1月末越秀高速、中国交建分红比率在70%以上，分红较为及时，首批上市的沪杭甬、东吴苏园、红土盐田2022年尚未公告分红。 一、2023年1月舆情跟踪 1、行业层面 行业层面，除了推动REITs立法和长期投资者参与REITs投资外，中证REITs指数出炉，该指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs（从沪深交易所上市时间超过三个月的REITs中，选取过去一年日均成交金额超过500万元的REITs）作为指数样本，采用自由流通市值加权，以反映沪深市场上市REITs的整体表现。 图表1：REITs行业舆情跟踪 相关舆情 1月6日 研究推动REITs立法和社保基金等长期投资者参与REITs投资。证监会债券部主任周小舟日前发表题为《中国特色REITs市场的探索、实践及展望》的署名文章指出，尽快将试点范围覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。推动专门立法。进一步明确基础设施 REITs的会计处理方式和税收征管细则；推动全国社会保障金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资。 1月 中证REITs（收盘）指数出炉，选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公开募集基础设施证券投资基金（REITs）作为指数样本，以反映沪深市场上市REITs的整体表现。该指数以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。 资料来源：公开资料，YY评级 2、产品方面 产品申报方面：上海城投拟发行保障房REITs，上海城投控股股份有限公司公告，公司董事会于2023年1月4日审议通过《关于开展保障性租赁住房公募REITs项目申报发行工作的议案》，同意公司开展公开募集保障性租赁住房-基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的申报发行工作。 产品认购及发行方面：1月9日，京东仓储物流REIT确认公众投资者配售比例为0.464%，网下投资者配售比例为1.013%，一级发行依然火热。 图表2：REITs产品舆情跟踪 相关舆情 1月6日 上海城投控股股份有限公司(600649.SH)公告，公司董事会于2023年1月4日审议通过《关于开展保障性租赁住房公募REITs项目申报发行工作的议案》，同意公司开展公开募集保障性租赁住房-基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的申报发行工作。 1月9日 1月9日，京东仓储（代码：508098）发布《认购申请确认比例结果的公告》，确认公众投资者配售比例为0.464%，网下投资者配售比例为1.013%。 1月16日 国家发改委公布24个盘活存量扩大有效投资典型案例，其中深圳安居保障性租赁住房REITs项目、普洛斯物流园区REITs项目入选。 资料来源：wind，公开资料，YY评级 二、REITs成交量价回顾 1月因春节假期REITs整体成交偏清淡，产权类REITs（除中金普洛斯外）价格整体上扬，经营权类REITs涨跌各现，其中部分高速公路REITs价格继续修复。 1、成交活跃度回顾 1月因春节假日，交易日减少，REITs整体成交额、成交量相对12月整体均 有不同幅度的下降趋势。日均换手率方面，除了生态环保、仓储物流以及能源基础设施REITs的换手率有所上升之外，其余皆呈下降趋势。 图表3：REITs成交活跃度回顾 成交量(亿份) 成交金额(亿元) 区间日均换手率(%) 资产类型 12月 1月 趋势 12月 1月 趋势 12月 1月 趋势 园区基础设施 6.39 4.75 ↓ 24.31 18.07 ↓ 1.38 1.30 ↓ 能源基础设施 0.32 0.27 ↓ 2.58 2.14 ↓ 0.81 0.93 ↑ 交通基础设施 2.87 1.77 ↓ 26.13 15.82 ↓ 1.03 0.86 ↓ 保障性租赁住房 2.47 1.60 ↓ 7.15 4.42 ↓ 1.46 1.29 ↓ 生态环保 0.72 0.51 ↓ 3.95 3.15 ↓ 0.96 1.04 ↑ 仓储物流 1.47 1.32 ↓ 6.73 6.05 ↓ 0.37 0.48 ↑ 资料来源：wind，YY评级 2、价格回顾 除了中金普洛斯物流REIT，产权类REITs在一月份均呈上涨趋势，但涨幅分化较大。其中，深圳人才保租房在经历12月较大下跌后有所回升，1月涨幅达到5.15%，博时蛇口、红土盐田港REITs涨幅均不满1%。 图表4：产权型REITs价格走势 6.00 5.50 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2023/1/18 2023/1/4 2022/12/21 2022/12/7 2022/11/23 2022/11/9 2022/10/26 2022/10/12 2022/9/28 2022/9/14 2022/8/31 2022/8/17 2022/8/3 2022/7/20 2022/7/6 2022/6/22 2022/6/8 2022/5/25 2022/5/11 2022/4/27 2022/4/13 2022/3/30 2022/3/16 2022/3/2 2022/2/16 2022/2/2 2022/1/19 2022/1/5 2021/12/22 2021/12/8 2021/11/24 2021/11/10 2021/10/27 2021/10/13 2021/9/29 2021/9/15 2021/9/1 2.00 博时蛇口产业园REIT盐田港REIT 张江光大园REIT苏州产业园REIT 普洛斯仓储物流REIT中关村产业园REIT 厦门安居保租房REIT深圳人才保租房REIT 华夏北京保租房REIT华夏合肥高新产园REIT 国泰君安东久新经济REIT国泰君安临港创新产业园REIT 华夏杭州和达高科产园REIT华夏基金华润有巢REIT 1月末 12月末 涨跌幅 博时蛇口产业园REIT 3.00 2.98 0.67% 红土盐田港REIT 3.12 3.09 0.97% 华安张江光大园REIT 3.97 3.89 2.06% 东吴苏州产业园REIT 4.75 4.57 3.94% 中金普洛斯物流REIT 5.13 5.40 -5.06% 建信中关村产业园REIT 4.14 4.07 1.72% 厦门安居保租房REIT 2.93 2.90 1.03% 深圳人才保租房REIT 2.86 2.72 5.15% 华夏北京保租房REIT 2.88 2.85 1.05% 华夏合肥高新产园REIT 2.49 2.45 1.63% 国泰君安东久新经济REIT 3.94 3.85 2.34% 国泰君安临港创新产业园REIT 5.41 5.19 4.24% 资料来源：wind，YY评级 1月，经营权型REITs涨跌各异，部分高速公路REITs继续保持涨势，主要系疫情政策调整后高速公路车流量迎来复苏，其中华夏中国交建REIT涨幅最大，为3.46%，浙商沪杭甬、国金中国铁建涨幅也在1%以上，平安广河、华夏越秀均在1月小幅收跌。生态环保类REITs方面，首钢绿能REIT收于15.21元，相较12月跌幅达2.19%，首创水务逆转十二月的跌势，1月末收盘价为4.65元，涨幅为1.97%；鹏华深圳能源略有回调，下跌0.98%。 图表5：经营权型REITs价格走势 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 平安广河高速REIT 越秀高速REIT 沪杭甬高速REIT 首创水务REIT 首钢生物质REIT 华夏中国交建REIT 国金中国铁建REIT 鹏华深圳能源REIT 1月末 12月末 涨跌幅 平安广河高速REIT 11.88 11.90 -0.17% 华夏越秀高速REIT 7.83 7.91 -1.01% 浙商沪杭甬高速REIT 9.00 8.87 1.47% 华夏中国交建REIT 8.67 8.38 3.46% 国金中国铁建REIT 9.92 9.80 1.22% 富国首创水务REIT 4.65 4.56 1.97% 中航首钢绿能REIT 15.21 15.55 -2.19% 鹏华深圳能源REIT 8.08 8.16 -0.98% 资料来源：wind，YY评级 3、估值表现 十二月以来产权类REITs整体下跌，无论是产业园、长租公寓还是物流资产，都在进行重新定价。从12月末的中债IRR指数来看，华安张江光大园的中债IRR仍旧相对偏低，仅有2.52%，而10月新发行的两单产业园REITs国君东久、国君临港中债IRR分别为5.9%、5.7%，相对偏高。 图表6：产权型REITs估值表现 1月底 1月底中债IRR 12月底中债IRR 博时蛇口产业园REIT 3.00 5.3233 5.3389 建信中关村产业园REIT 4.14 3.6491 3.7177 华安张江光大园REIT 3.97 2.3913 2.5218 东吴苏州产业园REIT 4.75 3.7031 3.9215 红土盐田港REIT 3.12 4.3013 4.3493 中金普洛斯物流REIT 5.13 5.0892 4.8989 厦门安居保租房REIT 2.93 4.7393 4.7631 深圳人才保租房REIT 2.86 3.7037 3.9032 华夏北京保租房REIT 2.88 4.4858 4.5251 华夏合肥高新产园REIT 2.49 5.0232 5.1253 国泰君安东久新经济REIT 3.94 5.7875 5.9039 国泰君安临港创新产业园REIT 5.41 5.4980 5.7204 华夏和达高科REIT 3.11 4.8467 4.9039 华夏基金华润有巢REIT 2.63 5.2307 5.2979 资料来源：wind，YY评级 经营权型REITs的估值表现差异较大，高速公路REITs中债IRR仍相对处于高位，平安广河、华夏中交仍保持在8%以上；环保类REITs分化较为明显，首钢生物质中债IRR为5.22%；鹏华深圳能源REIT中债IRR相对偏低，1月底为1.61%。 图表7：经营权型REITs估值表现 1月底 1月底中债IRR 12月底中债IRR 平安广河高速REIT 11.88 8.2467 8.1136 越秀高速REIT 7.83 5.7639 5.7901 沪杭甬高速REIT 9.00 6.5630 6.7673 华夏中国交建REIT 8.67 7.3637 8.5817 国金中国铁建REIT 9.92 5.1524 5.2766 鹏华深圳能源REIT 8.08 1.6063 1.4455 首创水务REIT 4.65 2.1967 2.9617 首钢生物质REIT 15.21 5.2230 5.2936 资料来源：wind，YY评级 三、热点点评：REITs四季度报分化明显 1、产权类表现 四季度来看，产权类REITs整体经营韧性凸显，受疫情反复影响较小；从全年获利及获现完成度来看，保租房REITs为22年8月上市以来首次披露季度报告，四季度经营表现稳健，获利