苏州：稀缺宅地如期触发摇号，园区楼板价再创新高
克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2023年1月 研报 苏州：稀缺宅地如期触发摇号，园区楼板价再创新高 文/马千里、邱娟 2月16日，苏州开启了2023年首轮集中土拍，这也是真正意义上的2023年公告的“第一拍”。 一批次6宗地均成功出让，总成交建面37.4万平方米，成交总金额83.9亿元。热度方面，在园区一宗触发摇号地块的带动下，整体溢价率增至6.07%。具体来看，土地市场依旧冷热不均，除园区湖西稀缺地块封顶摇号成交外，非核心地块依旧以底价成交为主。 表：苏州2021年以来各轮集中土拍热度对比（幅，万平方米，亿元，元/平方米） 轮次 2022年第一轮 2022年第二轮 2022年第三轮 2022年第四轮 2022年第五轮 2023年第一轮一批次 较上轮变动 成交幅数 15 20 9 18 10 6 ↓40% 成交建面 165 198 69 147 83.2 37.4 ↓55% 成交金额 234 271 127 179 132 83.9 ↓36% 成交楼板价 14194 13667 28343 12196 15866 22454 ↑42% 溢价率 3.00% 3.10% 3.00% 0.00% 4.80% 6.07% 1.27pct 流拍率（含终止出让） 0% 0% 0% 0% 0% 0% 持平 一、首轮土拍供应量持续低位，园区、狮山等优质地块占比明显提升 苏州本轮土拍地块是重点城市在2023年首轮公告的地块，共涉及11宗地，总建面约70万平方 米，与2022年五轮供地规模相比，除与第三轮基本持平外，均不及其余轮次。值得注意的是，本轮 11宗地将分2天进行出让：2月16日竞拍园区3宗、吴中3宗，2月23日竞拍高新区4宗和吴江 的1宗。 虽然供应体量持续低位，但是本次供应从质量上相对较佳：本轮11宗地块中，就有3宗来自园区（2月16日竞拍）、4宗来自狮山（2月23日竞拍），均位于配套完善的热点板块，均属于比较优质的土地资源；尤其是今日竞价的园区湖西地块，起始楼面价高达31000元/㎡，创下园区起拍单 价新高，加之区位优越、所在板块宅地断供多年，去化不成问题，该地在开拍之前就有40轮报价，封顶摇号也在意料之中。 图：2023年首轮集中供地区域分布情况（幅、万平方米） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6 数据来源：CRIC 二、土拍延续冷热分化趋势，园区湖西地块封顶摇号成交、创园区楼面价新高 继2022年第五轮两宗园区地块封顶摇号成交之后，本轮土拍园区湖西地块再度封顶摇号成交， 经过多达65轮的竞拍，正式竞价不到2分钟就触及最高限价，进入线下摇号环节，共有31位竞买人参与现场摇号，竞争激烈程度超过上一次园区封顶地块。 热度方面，由于园区湖西地块体量较大，起拍总价多达31.7亿元，在该地的带动之下，本轮土拍热度大幅回升，整体溢价率达到6.07%，超过了2022年任意一轮次。值得注意的是，土地市场冷热两极分化的情况依然存在。园区湖西地块封顶成交的同时，除园区娄江创新城地块仅2轮报价、被厦门建发以0.65%的低溢价竞得外，其他4宗地块均底价成交。 这样来看，真正优质、稀缺的地块即使在市场冷却的情况下，也不乏手握足够资金积极参拍的买家，竞拍热情高涨；反之，即使位于园区，非核心地块的地块也难逃底价成交的命运，譬如娄葑板块，属于核心外溢板块，存在一定的区位优势，最终被招商局以91910万元的底价拍得，更不用说其他区域条件一般的地块，譬如吴中太湖新城姊妹地、光福地块，由于市场认可度相对较低、抗风险能力也较弱，底价成交也在意料之中。 表：苏州2023年第一轮一批次地块成交情况（亿元，元/平方米） 土地名称 区域 板块 成交总 价 成交楼板 价 溢价率 开发商 苏园土挂（2023）01号工业园区 中新大道南、星港街西 园区 湖西板块 36.43 35650 15.00% 摇号待定 苏地2023-WG-4号工业园区夷浜 路北、科智路西 园区 娄江创新 城板块 7.69 20131 0.65% 厦门建发 苏地2023-WG-5号工业园区宏业 路西、群力路北 园区 娄葑板块 9.19 20000 0.00% 招商局（苏州） 苏地2023-WG-1号吴中太湖新城 吴中 吴中太湖 15.37 17500 0.00% 中建三局 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6 龙翔路东侧、霆威街北侧 区 新城板块 苏地2023-WG-2号吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧 吴中 区 吴中太湖新城板块 13.94 17500 0.00% 中建三局 苏地2023-WG-3号吴中区光福镇苏福路北侧、福锦路西侧 吴中 区 上方山、越 溪板块 1.29 6500 0.00% 山西万信房地产 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、一二手倒挂格局之下，资源稀缺的园区地块盈利空间依旧较高 对比各地块成交楼板价与商品住宅毛坯限价来看，平均地房比为0.52，盈利空间尚佳，房地差也均在万元以上。不仅如此，考虑到一二手倒挂的存在，盈利空间还有一定地提升。 就以园区湖西地块为例，该地楼板价虽然创下了园区新高，达35650元/平方米，但是板块内二 手房已经高达6-10万元/平方米，并且该地距离金鸡湖咫尺之遥，苏州中心也尽收眼底，地段十分稀缺，大概率会触发摇号，入市时基本没有去化压力。 园区娄江创新城地块经过2轮报价最终被建发拿下，成交楼面价20131元/平方米，溢价率0.65%。 对比该地块周边最近一次出让的中海阅湖湾项目楼面价23994元/平方米，地价下降了近4000元/ 平方米，降幅高达16%。参考周边在售的融创悦云庭均价34232元/平方米，房地差超过14000元/ 平方米，盈利空间也是比较充沛的。此外，其他的4宗底价成交地块基本成交楼板价与周边在售项 目价差在1.1-1.7万元/平方米左右，盈利空间也是比较充足的。 图：2023年苏州第一轮第一批成交地块的盈利空间预估情况（元/平方米） 土地名称 成交楼板 价 周边同类项目售价 房地差 地房比 苏园土挂（2023）01号工业园区中新大道南、星港街西 35650 万科左岸：46940 （板块内二手房6-10万） / / 苏地2023-WG-4号工业园区夷浜路北、 科智路西 20131 融创悦云庭：34232 14101 59% 苏地2023-WG-5号工业园区宏业路西、 群力路北 20000 朗诗和风熙华雅苑：31864 11864 63% 苏地2023-WG-1号吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧 17500 中建太泽之星：33950 16450 52% 苏地2023-WG-2号吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧 17500 中建太泽之星：33950 16450 52% 苏地2023-WG-3号吴中区光福镇苏福路北侧、福锦路西侧 6500 湖光山色别墅：18428 11928 35% 注：本盈利空间未考虑配建、代建等具体情况，具体以项目实际情况为准。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 联系2021年以来的新房成交走势来看，2021年下半年以来苏州的新房成交规模下行趋势明显，2022年月均成交规模达61万平方米，仅为2021年上半年月平均成交规模的70%。新房流速偏缓下， 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6 苏州楼市库存压力也显著上升。截止2023年1月底，苏州库存消化周期接近16个月，尤其是吴江 区，消化周期已经高达27个月，因而拿地参拍积极性不高。值得注意的是，苏州近期部分案场来访、认购数据明显超出之前，市场有一定的回暖迹象，去化也在一定地上升。 图：苏州2021年以来新建商品住宅成交面积月度走势（万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、央国企依旧是拿地主力，久未露面的外地房企现身 苏州2023年首轮一批次6宗地块均成功出让，除了1宗待摇号地块以外，另外5宗地块中有4宗由央国企竞得，分别是招商、中建（2宗）、建发。此外，本轮土拍还出现了一定的积极信号，久未露面的外地房企也出现在了竞得名单，吴中光福地块被山西万信房地产开发有限公司底价拿下，据网络公开信息，该公司前期主要开发的是山西省晋中市榆次区某综合体项目。 总的来看，央国企成为本轮集中土拍拿地的主力。房企参拍积极性来看，除了园区河西稀缺地块有多家品牌房企参与、竞拍轮次高达65轮、战况激烈外，其余地块房企参拍积极性一般，多以底价成交为主。 表：苏州2023年第一轮一批次拿地房企情况（亿元，幅） 房企 拿地金额 拿地幅数 摇号待定 36.43 1 中建三局 29.30 2 招商 9.19 1 厦门建发 7.69 1 山西万信房地产开发有限公司 1.29 1 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 整体来看，苏州此次集中土拍热度回升主因在于供地质量的显著提升，尤其是断供已久的园区湖西地块纯宅地的推出，激起了诸多房企的参拍热情，竞拍轮次高达65轮，最终转为摇号成交。不过，园区湖西地块的高热也难掩苏州此次土拍的冷热分化，不仅吴中三宗地底价成交，就连同属园版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6 区的青剑湖、娄葑地块均以低溢价或底价成交，房企参拍热度还是不佳。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 结合政策来看，虽然近期出台了较多行业利好，其中不乏力度较大的“三支箭”等放款房企融资的组合政策等，但效果来看，无论是“救市场还是救企业”效果均不明显，在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未缓解之下，土地市场热度仍将延续低位，市场热度仍将持续分化，房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块。 6/6