老工业基地改造面向未来的综合开发系列（二）

面向未来的综合开发系列 北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司 老工业基地改造是城市更新工作中的一类大型投资项目，适合大型城市运营商和社会资本参与，对于城市发展和产业升级具有重要作用。 对城市发展的促进作用 老工业城市的基本单元是老工业基地，其改造是城市高质量发展的重要载体； 老工业基地大多处于城市中心，对其更新改造有利于优化城市内部空间布局； 有利于破解城市内部二元结构难题，完善配套功能，全面提升城市综合功能； 有利于促进城市功能提升和经济增长，增强可持续发展能力和辐射带动能力。 对产业升级的带动作用 老工业基地拥有产业基础好、配套能力强、市场潜力大的有利条件，有助于承接国内外产业转移； 依托基地优势企业、科研机构和重大项目，发展战略性新兴产业，促进产业结构优化升级。 对原业主的转型升级作用 存量市场大部分资产集中于老国有企业手里，有利于国企改制重组，为企业转型升级提供新动能； 有助于切实解决原业主历史遗留问题； 有助于提升企业科技创新水平和管理水平，增加经营性收益，为企业发展注入新动力。 老工业基地改造项目涉及范围广，产业升级需求迫切，对城市综合运营能力要求高，是一类典型的城市综合开发项目，需要多方主体共同参与。 老工业基地改造更新内容 城市 产业 原业主 社会资本 土地重整、基础设施建设、公服设施建设、地产开发、空间功能重塑、生态环境修复、拆除重建、景观改造、建筑修复/改造等。 城市综合运营服务 公共服务升级、城市功能完善、资源整合服务、政策引导、产业规划咨询、城市运营、招商服务、工业厂房/办公物业服务等。 产业转型升级 产业结构调整、产业重构、产业空间改造升级、新产业培育、产业开发运营等。 多方主体共同参与 地方政府、原业主、城市综合服务商、房地产企业、建筑施工企业、物业企业、专业服务企业、高校、科研院所、金融机构等。 国务院办公厅印发(国办发〔2022〕21号)文，表彰老工业基地调整改造力度大，支持传统产业改造、推进产业转型升级等工作成效突出的北京市石景山区等10个城市或地区。 项目位置：首钢老工业区位于石景山区首钢园，长安街西延长线上。 改造范围：包括首钢主厂区、首钢二通厂区、首钢特钢厂区、首钢第一耐火材料厂区，面积约8.63平方公里，是北京市城区唯一可大规模整体规划、连片开发的产业园区。 项目定位：以钢铁工业文化遗存为特色的主题文化园区/高端产业综合服务区。 项目成果：大规模、成片区工业遗址改造利用的标杆项目。如今的首钢园，3号高炉变身多功能秀场，老电厂改造为香格里拉酒店；首钢滑雪大跳台，是全世界首例永久保留和使用的滑雪大跳台场地。 “有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台 改造更新工作成绩 建立新首钢地区产业生态和公共服务平台。 创新首钢工业建（构）筑物保护性改造利用审批流程和老旧小区原拆原建审批模式。 围绕“体育+”与国家体育总局冬季运动管理中心开展深度合作，已承办10余场高规格冰雪赛事。 成功举办国际文创娱乐产业峰会；创建全市首个生活性服务业示范区。 已集聚金融机构200余家，京西商务中心入驻企业400余家，召开首届“侨梦苑北京论坛”，集聚百余家侨资企业。 中关村石景山园产业转型升级主战场作用突出。 深入研究区属物业企业改革，有机更新改造工程，老旧小区改造取得新突破。 国家级居家和社区养老服务改革试点，引进优质教育资源，加强民生保障。 3 以原业主首钢的自主更新为主、市场化开发为辅，实施分区分片滚动开发，最终完成改造。通过产业重构、创新产业发展，形成“基金+基地+产业”的改造升级模式。 改造模式：充分利用各方资源，采取政府和社会资本合作方式筹措资金，进而推进基础设施建设、加强公共配套服务、大力发展现代产业、有序开展土地开发再利用，形成一整套可模仿、可借鉴的老工业基地改造经验。 北京市政府首钢集团 成立 首钢基金 经费来源：通过争取城区老工业区搬迁改造专项资金和市政府固定资产投资倾斜力度，创新资金来源等方式来解决改造经费问题。2016年以来，北京市政府和首钢集团合资成立首钢基金，总规模200亿元。2017年发起冰雪产业基金、成立创业孵化器。 实施内容：区域内工业遗址改造、新业态导入、环境污染治理、基础设施建设等工作。 土地政策：产业（工业、商业）用地按新用地性质协议出让给首钢；商业住宅用地公开出让，首钢集团联合房地产企业参与开发。 经验总结：形成“基金+基地+产业”的改造升级模式。 协议出让 土地出让金 基础设施建设 成本返还 工业遗址改造 住宅用地 环境治理 投资 房地产开发 商业用地 拆证拿地 新基地投资 产业用地REITs退出 “有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台4 •老工业基地是指“一五”、“二五”和“三线”建设时期国家布局建设、以重工业骨干企业为依托聚集形成的工业基地，曾为我国工业化建设和经济发展作出重大贡献。 •我国老工业基地的建立是在不同的时期，基于不同的条件和考虑形成的。 大型待开发改造的老工业基地项目主要分布在我国的传统工业城市。 按影响范围划分 •全国性老工业基地，其产能及影响力辐射全国，该类工业基地体量巨大，产业体系冗杂。 •地区性老工业基地，是指在某一区域经济中具有极其重要作用的工业基地。 按功能类别划分 •综合性工业基地，既是工业生产的集中地，又是商业、交通、信息、金融中心，具有综合功能。 •单一性工业基地。产业功能单一，如鞍山是钢都，抚顺是煤都等。 按形成时间划分 •新中国建立以前已经形成的工业基地，主要以劳动密集型行业为主。 •新中国建立初期形成的工业基地，资本密集型行业占比较高，轻、重结构优化调整。 按所在区域划分 •将老工业基地分为沿海老工业基地和内地老工业基地。大连、上海、天津属于沿海老工业基地，其他则属内地老工业基地。 老工业基地普遍围绕核心城市群分布 潜在机会 老工业基地一般均处于沿江、沿海、沿河或铁路，公路交通运输发达，内外经济联系广泛的枢纽和中心地区。 空间地域分布不平衡： 北多南少、东密西疏； 集中在胡焕庸线以东。 工业区内部轻、重比例关系不均衡，老工业基地改造应重点关注产业结构优化调整。 改造升级主要集中在辽宁、河南、四川等产业基础牢固，劳动人口基数大且分布集中的省份。 根据国家工业布局情况，以及1985年全国地级以上城市工业固定资产原值、工业总产值、重化工业比重、国有工业企业职工人数与就业比重、非农业人口规模等6项指标测算，全国共有老工业城市120个，分布在27个省（区、市），其中地级城市95个，直辖市、计划单列市、省会城市25个。 地级城市 河北省（6个）：张家口、唐山、保定、邢台、邯郸、承德；山西省（5个）：大同、阳泉、长治、晋中、临汾；内蒙古自治区（2个）：包头、赤峰；辽宁省（11个）：鞍山、抚顺、本溪、锦州、营口、阜新、辽阳、铁岭、朝阳、盘锦、葫芦岛；吉林省（6个）：吉林、四平、辽源、通化、白山、白城；黑龙江省（6个）：齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、大庆、鸡西、伊春；江苏省（3个）：徐州、常州、镇江；安徽省（6个）：淮北、蚌埠、淮南、芜湖、马鞍山、安庆；江西省（3个）：九江、景德镇、萍乡；山东省（2个）：淄博、枣庄；河南省（8个）：开封、洛阳、平顶山、安阳、鹤壁、新乡、焦作、南阳；湖北省（6个）：黄石、襄阳、荆州、宜昌、十堰、荆门；湖南省（6个）：株洲、湘潭、衡阳、岳阳、邵阳、娄底；广东省（2个）：韶关、茂名；广西壮族自治区（2个）：柳州、桂林；四川省（8个）：自贡、攀枝花、泸州、德阳、绵阳、内江、乐山、宜宾；贵州省（3个） ：遵义、安顺、六盘水；陕西省（4个）：宝鸡、咸阳、铜川、汉中；甘肃省（4个）：天水、嘉峪关、金昌、白银；宁夏回族自治区（1个）：石嘴山；新疆维吾尔族自治区（1个）：克拉玛依。 直辖市、计划单列市、省会城市的市辖区 北京市石景山区、天津市原塘沽区、上海市闵行区、重庆市大渡口区、石家庄市长安区、太原市万柏林区、沈阳市大东区、大连市瓦房店市、长春市宽城区，哈尔滨市香坊区、南京市原大厂区、合肥市瑶海区、南昌市青云谱区、济南市历城区、郑州市中原区、武汉市硚口区、长沙市开福区、成都市青白江区、贵阳市小河区、昆明市五华区、西安市灞桥区、兰州市七里河区、西宁市城中区、银川市西夏区、乌鲁木齐市头屯河区。 注：名单中标红的地区在国办发〔2022〕21号中获激励表彰，优先支持在老工业基地振兴有关重大改革和重大政策方面先行先试。 工业城市主要集中在东北和中西部地区，老工业基地改造在加速城市发展中发挥着关键作用。 老工业基地分布特点：东部沿海，工业中心密集，集中了主要的工业基地；中部地区，工业中心较多；西部地区，分布稀疏。 针对不同发展态势的老工业城市，加大调整改造力度，增强传统优势产业的市场竞争力，走各具特色的调整改造之路。 •鞍山、攀枝花、嘉峪关等以钢铁、有色、化工等原材料工业为主导产业的城市，可瞄准各类精深加工材料，提高产品质量和资源综合利用水平。 •以煤炭工业为主导产业的城市要加快推进煤矿企业兼并重组，淘汰落后产能，强化安全生产，提高煤炭洗选加工水平。 对于城市中心地带的老工业区，适时实施整体搬迁改造，同步推进企业技术改造和改制重组。 新疆维吾尔族自治区 云南省重庆市上海市天津市北京市 宁夏回族自治区 甘肃省陕西省贵州省四川省 广西壮族自治区 广东省湖南省湖北省河南省山东省江西省安徽省江苏省黑龙江省吉林省辽宁省 内蒙古自治区 山西省河北省 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 全国工业基地城市分布占比 0 1 《沈阳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要的通知》 推动以“九·一八”历史博物馆为标识的“红色”地标群、以沈阳市博物馆为标识的“文博”场馆群、以沈阳皇城为标识的“盛京文化”展示群、以奉天工场为标识的“老旧厂房更新”创意群等“标志性”文化地标群建设。 《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》 0 2 研究推进区域整体转型开发、节余土地分割转让等机制，鼓励市场主体利用老旧厂房发展科技研发、商务服务、文化创意等产业，有序推动700处老旧厂房、低效产业园区腾笼换鸟。 0 3 《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》 加大广州塔等标志性旅游资源宣传推广力度，打响“广州欢迎您”“广州过年、花城看花”等特色品牌。创新利用老旧厂房拓展文旅空间，打造更多网红打卡地。 《河南省“十四五”城市更新和城乡人居环境建设规划》 0 4 充分利用厂房建筑和构筑物，植入文化、商业、展览、办公等新型功能，建设主题型文化创意和创新空间。分类推进旧街区更新改造，挖掘老工业区文化遗产价值，完善建筑功能和配套服务设施，拓展文化生活空间，打造特色街区。 “有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台9 0 5 《江苏省“十四五”老工业地区和资源型地区振兴发展规划》 落实高质量发展要求，促进老工业地区整体转型，加快制造业竞争优势重构，加强工业遗产保护利用，推动老工业区改造升级，全面激发老工业地区发展动力和活力。 《安徽省“十四五”特殊类型地区振兴发展实施方案》 0 6 支持老工业城市转型升级，加强工业遗产保护利用，拓展文化生活新空间，推动城区老工业区企业就地改造、异地迁建和依法关停等，系统修复老工业城市河湖水系、湿地等水体、保持山水脉络和自然风貌，加强城市公园体系建设。 0 7 《青岛市关于进一步推进低效工业（产业）区升级改造的实施意见》 大力推进城市更新和城市建设三年攻坚行动，低效片区（园区）再开发建设。结合低效片区开发建设，统筹各区市加快推进建设一批专业产业园区，提高园区主导产业，集聚化发展水平，有序开展低效